La vivienda social se estanca mientras el sector inmobiliario bate récords de ventas: ¿Cumplió su objetivo original?

El crecimiento del sector inmobiliario, que alcanza un incremento del 25% en las ventas de viviendas en Lima Metropolitana y Callao al primer trimestre de 2026 según datos de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), contrasta con una caída en el interés y la participación de la vivienda social (VIS).

Esta aún incipiente desinversión coincide con el agotamiento de los proyectos aprobados bajo condiciones más flexibles hasta el cierre de 2025, cuyos verdaderos efectos se verán en los próximos trimestres.

Aunque el negocio sigue resultando rentable para los desarrolladores, surgen dudas sobre el futuro de la vivienda social ante cambios normativos y de mercado.

Sin subsidios, el negocio inmobiliario sigue siendo rentable: ¿Por qué?

Veamos el escenario: el 90% de la oferta formal se concentra en los segmentos altos, mientras que la mayor demanda real permanece en los rangos más bajos, que quedan fuera de esa oferta.

La VIS representa el 68,4% de la demanda, pero su participación disminuye frente a trimestres previos. El crecimiento de los departamentos de un dormitorio y propiedades premium refleja una diversificación de la demanda, desplazando lentamente a la VIS.

El informe de CODIP revela que las ventas se concentran principalmente en departamentos de entre 40 y 60 metros cuadrados y en unidades de dos y tres dormitorios. No obstante, la proporción de departamentos de un dormitorio sigue en aumento, evidenciando una preferencia por espacios compactos y eficientes.

Los distritos tradicionales como Jesús María, San Miguel y Miraflores lideran las ventas, aunque zonas como Lima Norte, Lima Este y el Callao se consolidan como ejes emergentes gracias a políticas municipales más flexibles y precios de terreno más accesibles.

Para Aldo Facho Dede, arquitecto urbanista, el informe de CODIP puede interpretarse tanto como una señal de crecimiento como una muestra de los límites de la política habitacional.

El especialista advierte que el enfoque exclusivo en Lima Metropolitana deja fuera la problemática nacional, donde muchas ciudades también enfrentan déficit de vivienda. Lima concentra el 30% de la población y el 50% de la PEA formal y del PBI nacional, lo que exacerba la presión sobre el mercado y las políticas públicas.

¿El enfoque en Lima evidencia el desfase de la política habitacional?

El dinamismo del mercado también responde a factores macroeconómicos. CODIP destaca un entorno de mayor previsibilidad, con un crecimiento del PBI superior al 3% y tasas hipotecarias por debajo del 8%.

Más del 80% de las transacciones se realizó en fase de planos o construcción, lo que muestra, para el gremio inmobiliario, confianza en la preventa y contribuye a que el inventario se agote más rápido.

Pero ese es también uno de los puntos críticos para Facho Dede, quien ve reparos en la focalización en distritos como Miraflores, donde el costo del metro cuadrado y la vivienda supera los valores máximos de los créditos sociales.

“La oferta se dirige a segmentos medio-altos y altos, mientras que más del 70% de la PEA se mantiene en la informalidad, lo que limita el acceso a financiamiento formal”, explica.

El urbanista señala que la preocupación del sector inmobiliario sobre la regulación busca, en realidad, obtener normas más flexibles que permitan construir más unidades y de menor tamaño, optimizando el aprovechamiento del suelo.

La expansión inmobiliaria deja atrás a la vivienda social

Aldo Facho Dede subraya que no existe oferta formal para los segmentos más bajos de crédito, donde se concentra la mayor demanda. El modelo sigue privilegiando la vivienda en propiedad, alejando a las familias de los centros urbanos debido al bajo monto de los subsidios y al alto costo del suelo. “Esto agrava la marginalidad y dificulta la integración urbana”, explica.

El otro problema está con la decisión del Ministerio de Vivienda, que recortó fondos para la autoconstrucción en Techo Propio y reasignó recursos a la compra de viviendas nuevas, respondiendo así a un pedido de más presupuesto por parte de las constructoras.

Esta reorientación de los subsidios, explica el arquitecto, restringe el acceso a quienes buscan construir por cuenta propia y favorece la expansión de la oferta inmobiliaria formal.

Como alternativa, Facho Dede propone impulsar el alquiler social. Este mecanismo, ampliamente utilizado en otras ciudades de la región, permitiría una mayor eficiencia en el uso de recursos públicos y facilitaría el acceso a una vivienda adecuada y bien ubicada.

De todas formas, el experto considera fundamental que el próximo gobierno dé prioridad al debate en torno al destino de la Vivienda Social, dado que el modelo actual muestra signos de agotamiento respecto a la inclusión real de los sectores más vulnerables.