El mercado inmobiliario en distritos consolidados de Lima muestra una recuperación sostenida, con un mayor interés por la compra de viviendas nuevas. Miraflores, Barranco y San Isidro concentran gran parte de esta dinámica, donde las decisiones responden principalmente a dos enfoques: uso propio o inversión.
Estas motivaciones influyen directamente en los criterios de elección. El momento de vida, las expectativas y el horizonte de uso del inmueble determinan cómo se evalúan las opciones dentro de un mercado que ha retomado dinamismo.
Un mercado en recuperación y con alta demanda
Durante el primer trimestre de 2025, la venta de viviendas nuevas en Lima creció cerca de 30% frente al mismo periodo del año anterior, según la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP).
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Este incremento se refleja con mayor claridad en los distritos consolidados, donde la demanda se mantiene activa. En ese contexto, Miraflores lidera la preferencia de los compradores dentro del segmento Lima Top.
Dos perfiles de comprador, distintas prioridades
El objetivo de la compra define los factores que se priorizan. Quienes buscan habitar el inmueble suelen enfocarse en aspectos vinculados al uso cotidiano, mientras que los inversionistas analizan variables relacionadas con la rentabilidad y la valorización.
Para Patricio Barrón de Olarte, gerente general adjunto de Aurora Grupo Inmobiliario, identificar esta diferencia es fundamental. “Cuando el objetivo es vivir en el departamento, el comprador suele priorizar aspectos relacionados con el entorno y la calidad de vida. En cambio, cuando se trata de una inversión, el análisis se centra más en la ubicación, la liquidez del inmueble y su capacidad de mantener valor en el tiempo”, explica.
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Estas prioridades se traducen en decisiones distintas sobre distribución, características y ubicación del inmueble.
La ubicación como eje transversal
La ubicación dentro del distrito mantiene un peso determinante. Zonas cercanas al malecón, con acceso a áreas verdes o próximas a otros distritos consolidados registran una demanda constante.
Este factor influye tanto en la habitabilidad como en la capacidad de valorización del inmueble, por lo que sigue siendo un criterio central en la evaluación.
Cambios en las preferencias y el tamaño de los inmuebles
El mercado evidencia una reducción en el tamaño promedio de las viviendas. Este pasó de aproximadamente 75 m² en 2021 a cerca de 65 m² en 2025.
La tendencia apunta a espacios más compactos y funcionales, en línea con nuevas necesidades de los compradores. La distribución eficiente del metraje gana relevancia frente a unidades más amplias.
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Entorno urbano y nuevas variables de decisión
El entorno urbano ha adquirido mayor importancia en la elección. La cercanía a parques y espacios públicos es cada vez más valorada por los compradores.
Este cambio se relaciona con el aumento de hogares con mascotas. Estudios del sector indican que alrededor del 34% de los compradores de vivienda en Lima tiene al menos una, lo que influye en la evaluación del entorno.
“Más allá de si la compra responde a un objetivo de vivienda o inversión, las decisiones de compra en Lima Top suelen tomarse con mayor análisis. Aspectos como la ubicación específica dentro del distrito, la funcionalidad del departamento, el entorno urbano y la situación financiera del comprador terminan influyendo de manera conjunta en el proceso”, finalizó Barrón de Olarte.
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