El mercado de centros logísticos premium mostró en el segundo trimestre del año señales de un nuevo equilibrio luego del ajuste registrado a comienzos de 2026. Pese al incremento de la vacancia, la demanda moderó el ritmo de devolución de espacios y los precios de renta volvieron a subir levemente.
Según datos difundidos por una consultora inmobiliaria especializada en el segmento corporativo e industrial, la tasa de disponibilidad alcanzó el 10,15%, mientras que los desarrolladores mantuvieron el ritmo inversor con la entrega de 62.000 metros cuadrados de nueva superficie, la mayor incorporación del año en curso.
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La absorción mejora aunque sigue en terreno negativo
La absorción neta del trimestre cerró en -18.210 metros cuadrados, una mejora sensible frente a los -34.095 metros cuadrados registrados en el primer trimestre. El dato confirma que la liberación de espacios se desacelera y que el mercado busca acomodarse tras el ajuste de comienzos de año.
En paralelo, el valor promedio de renta volvió a crecer y se ubicó en 7,33 dólares por metro cuadrado al mes, frente a los 7,06 dólares del período anterior. La combinación de menor absorción negativa y precios en recuperación es interpretada por especialistas del sector como un indicio de estabilización progresiva.
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Un especialista en investigación de mercado inmobiliario que participó del relevamiento sostuvo que, si bien la vacancia continúa en niveles elevados por el ingreso de nueva oferta, la desaceleración en la absorción negativa junto con la recuperación de los valores de renta muestran que el mercado comienza a estabilizarse tras el ajuste de comienzos de año.
Los desarrolladores no frenan las inversiones
Uno de los datos más relevantes del relevamiento es que la actividad constructiva no se detuvo pese al contexto de ajuste. Para el bienio 2026-2027 se proyectan unos 179.000 metros cuadrados adicionales de nuevos centros logísticos premium en distintos corredores del área metropolitana.
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La mayor parte de esa superficie futura se concentrará en la Zona Sur, con 49.000 metros cuadrados, seguida por la Ciudad de Buenos Aires, con 43.000 metros cuadrados, el corredor conocido como Triángulo San Eduardo, con 20.000 metros cuadrados, y el eje Fátima-Pilar, con 13.000 metros cuadrados.
Con la incorporación del trimestre, el stock total de centros logísticos premium llegó a 2.854.614 metros cuadrados, mientras que la superficie disponible para alquilar ascendió a 289.797 metros cuadrados en todo el mercado.
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Fátima-Pilar desplaza al Triángulo San Eduardo en disponibilidad
Por primera vez en varios trimestres, el corredor Fátima-Pilar superó al Triángulo San Eduardo como el submercado con mayor superficie disponible, al concentrar el 34,9% de toda la vacancia. El cambio responde al ingreso de un desarrollo nuevo que fue entregado sin ocupantes.
En el otro extremo, la Ciudad de Buenos Aires continúa siendo el submercado con menor disponibilidad, con una vacancia de apenas 4,9%, mientras que la Zona Oeste mantiene uno de los niveles más bajos del mercado, con 3,6%.
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Respecto de la demanda, el corredor Camino del Buen Ayre lideró la absorción positiva con 19.200 metros cuadrados, seguido por el eje de la Ruta Nacional 9, con 7.532 metros cuadrados. En sentido contrario, la Zona Sur concentró la mayor devolución de espacios, seguida por el Triángulo San Eduardo y Fátima-Pilar.
En cuanto a los valores de alquiler por submercado, la Ciudad de Buenos Aires continúa liderando con 14,52 dólares por metro cuadrado al mes, casi el doble del promedio general. Le siguen el Triángulo San Eduardo, con 8,23 dólares, y Camino del Buen Ayre, con 7,50 dólares, mientras que la Ruta Nacional 9 ofrece el valor más competitivo, con 5,59 dólares.
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Lo que viene para el sector
El comportamiento del mercado en los próximos trimestres dependerá de la capacidad para absorber la nueva oferta que sigue en desarrollo, así como de la evolución del contexto macroeconómico, que continuará condicionando las decisiones de expansión y relocalización de los operadores logísticos en el área metropolitana.
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