Les devolvieron su triplex de Ciudad Jardín en ruinas: los ex inquilinos deberán pagar casi $100 millones por los daños

Un juzgado civil de San Martín ordenó a exinquilinos y a sus garantes el pago de una indemnización de más de 99 millones de pesos a favor de los dueños de un triplex ubicado en Ciudad Jardín, tras constatarse graves daños y deterioros en la vivienda al momento de la restitución. El fallo se apoya en pruebas documentales, testimonios y peritajes que acreditaron el estado ruinoso del inmueble luego del alquiler.

Según la resolución, los reclamantes habían celebrado un contrato de locación con los demandados en diciembre de 2013, renovado en 2016, respecto de una propiedad que, en el inicio del vínculo, presentaba óptimas condiciones habitacionales y de mantenimiento. El acuerdo incluía la obligación de mantener y restituir la vivienda en el mismo estado recibido, exceptuando el desgaste propio del uso normal.

Al concluir la última vigencia del contrato, en febrero de 2018, los propietarios acudieron al inmueble para recibir las llaves. Allí detectaron que la casa se encontraba inhabitable, con múltiples daños estructurales y de higiene, lo que motivó que se negaran a aceptar la restitución en esas condiciones. De inmediato, se labró un documento extendiendo la vigencia de las obligaciones contractuales hasta tanto el bien recuperara condiciones de habitabilidad.

La presentación judicial incluyó fotografías certificadas y un acta notarial, además de un listado de daños y presupuestos de reparación, que fueron acompañados por informes periciales y declaraciones de testigos. Los reclamantes argumentaron que la magnitud de los arreglos impedía tanto la venta como una nueva locación de la unidad, lo que les ocasionó pérdidas económicas adicionales.

Durante el proceso, que tramitó ante el Juzgado en lo Civil y Comercial n.º 10 de San Martín, algunos de los accionados no contestaron la demanda dentro de los plazos legales y fueron declarados en rebeldía. Posteriormente, algunos retomaron su defensa, aunque una de las demandadas se mantuvo en estado de rebeldía hasta la sentencia. Uno de los garantes reconoció la existencia del contrato pero rechazó la procedencia del reclamo, atribuyendo a los reclamantes una conducta especulativa y negando la gravedad de los daños.

Las pruebas colectadas demostraron, según la jueza interviniente, que los inquilinos incumplieron con las obligaciones contractuales de uso diligente y conservación, y que la restitución del inmueble se realizó en un estado muy alejado del inicial. Las imágenes y los testimonios describieron una vivienda con paredes manchadas por humedad, olores intensos, pisos y alfombras cubiertos de suciedad, daños en el techo y los sanitarios, mobiliario roto, luminarias ausentes y la presencia de murciélagos muertos en el playroom.

El informe pericial de arquitectura, no objetado en el expediente, describió en detalle el deterioro verificado en todos los ambientes, incluyendo daños por humedad, filtraciones, roturas en puertas y ventanas, instalaciones eléctricas defectuosas y muebles inutilizables. La perito asignó el deterioro al mal uso y la falta de mantenimiento.

La sentencia señala que la ley impone a los inquilinos la obligación de conservar el inmueble y restituirlo en buenas condiciones, salvo los deterioros normales por el paso del tiempo. Ante la falta de pruebas de los demandados que acreditaran causas ajenas a su responsabilidad —como fuerza mayor, vicio propio o acción del dueño—, el juzgado entendió que correspondía imputarles el daño.

El fallo reconoce diversos conceptos indemnizatorios. Por un lado, se fijó una suma de 31.400.000 pesos en concepto de daños materiales y gastos de reparación, respaldada por la prueba pericial y los presupuestos actuales de mercado. Además, se otorgó una indemnización de 9.900.000 pesos por la pérdida de la oportunidad de percibir alquileres durante el tiempo en que el inmueble no pudo ser arrendado por su estado.

El juzgado también hizo lugar a una compensación por daño psicológico, avalada por un informe profesional que determinó un cuadro de angustia y afectación en los reclamantes, con una minusvalía estimada en 20 por ciento, recomendando tratamiento. Se asignó para este rubro una suma de 21.920.000 pesos para cada uno de los demandantes.

En cuanto al daño moral, la jueza otorgó 7.000.000 de pesos a cada uno de los reclamantes, al considerar acreditadas las molestias, preocupaciones y padecimientos sufridos por el deterioro de la vivienda familiar. Se sumó una partida menor por gastos de servicios impagos, acreditada mediante documentación.

La suma total de condena, que asciende a 99.140.987,37 pesos, deberá ser abonada por los exinquilinos y los garantes, dentro de los diez días de quedar firme la sentencia. Sobre ese monto se aplicarán intereses desde la fecha de mora y hasta el pago efectivo, según lo dispuesto en los considerandos del fallo.

La decisión judicial también traslada todas las costas del proceso a la parte demandada vencida, sin eximirla ni parcialmente, ni aplicar sanciones adicionales. La regulación de honorarios profesionales quedó postergada para una etapa posterior.

El expediente revela además que, durante el trámite, se produjo el fallecimiento de uno de los garantes, por lo que se incorporaron sus sucesores como parte en el litigio.

La sentencia sostiene que la responsabilidad de los exinquilinos y garantes deriva directamente de la falta de cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato y de la ausencia de pruebas que justifiquen un eximente de responsabilidad. El fallo se fundamenta en los artículos del Código Civil y Comercial que regulan la locación de inmuebles, la carga de la prueba y el resarcimiento de daños.

El documento judicial detalla que, para la determinación de los montos, se consideraron los valores del mercado y la razonabilidad de los presupuestos aportados, además del resultado de la prueba pericial, que no fue impugnada.

La jueza a cargo valoró especialmente la coherencia entre las fotografías, los testimonios y la pericia técnica, concluyendo que existió un abandono prolongado y falta de mantenimiento en la propiedad, lo que agravó el daño.

El caso pone en evidencia la importancia de la adecuada conservación de los inmuebles durante una locación y de la responsabilidad que pesa sobre los inquilinos de restituirlos en condiciones apropiadas.