Mercado pujante y retornos atractivos: una opción ideal para invertir en Paraguay

Estabilidad, previsibilidad, crecimiento sostenido, desarrollo, oportunidades, libertad cambiaria, impuestos bajos y escasos, inflación controlada, crédito intermedio e hipotecario de largo plazo, tasas bancarias razonables, cercanía, Mercosur, apertura y apoyo a la inversión extranjera, idioma español, hospitalidad.

Son algunas de las características que presentan a Paraguay como uno de los destinos más atractivos para invertir. Y lo demuestra con números: inflación y crecimiento del PBI rondando ambos el 4 % anual hace muchos años; el dólar moviéndose a la par de la inflación e incluso por debajo de ella, sólo dos impuestos de que ocuparse: impuesto a la Renta con una tasa del 10%; e IVA, con una tasa general del 10 y de 5% para algunos rubros como los inmuebles.

Además, en el caso particular de la compraventa de inmuebles se aplica sólo sobre el 30% del valor de la operación, con lo que resulta apenas del 1,5%. Y en un año adverso como es el 2019, en donde la cosecha y la ganadería sufrieron un clima muy complicado, los precios de los commodities bajaron, y las economías de los países vecinos, Argentina y Brasil, jugaron en contra, responde con un leve crecimiento, inflación y dólar controlados, y un retorno proyectado a sus acostumbrados niveles de crecimiento en torno al 4 % para fines de este año.

Sin embargo, su contracara es que se trata de un mercado con solo siete millones de habitantes donde apenas un reducido porcentaje de la población cuenta con un poder adquisitivo dentro del segmento ABC1. Por eso, la elección del producto en el cual invertir es fundamental. Una de los segmentos con mejor perspectiva es el de oficinas corporativas: definidas en categoría A o A+, ubicadas en zonas de un claro perfil empresarial, con buenos accesos, terminaciones y servicios.

En lo que hace a oficinas premium, hasta hace tres años la oferta era nula. Hoy en cambio existe una zona en Asunción: el Nuevo Eje Corporativo (o simplemente “el Eje”), ubicado en un corto tramo de la Avenida Aviadores del Chaco y en la calle Papa Juan XXIII -paralela a la misma- donde se concentran en unas 12 cuadras los principales edificios corporativos, los centros comerciales Shopping del Sol y el Paseo de la Galería, y varios hoteles como el Sheraton y el Ibis, a los que pronto se sumará un Hilton.

El Eje Corporativo totaliza 185.000 m2 de oficinas que ingresaron de golpe al mercado y crearon una sensación inicial de sobreoferta, competencia y tendencia a la baja en los valores locativos. Pero esta situación cambió en sólo dos años, ya que se ocupó más del 90 % del espacio disponible y se proyecta ocupación plena dentro de los próximos 12 meses. Hoy los precios de los alquileres se ubican en un rango de 14 a 17 US$/m2 más IVA, más expensas y cocheras aparte (US$ 100 por mes cada una), y tanto por la falta de oferta como por un pricing razonable para este tipo de alquileres, los valores aún hoy tienden al alza.

En base a lo expuesto, sobre un mercado total de 700.000 m2 sólo 185.000 m2 está ubicado en el Eje Corporativo y otros 60.000 m2 distribuidos en áreas cercanas, mientras que todavía hay 450.000 m2 en inmuebles que no cumplen las normativas municipales ni cubren las necesidades de las empresas, o en edificios viejos en el centro histórico. En cuanto a las unidades ofrecidas, van desde 75 m2 a plantas enteras de 800 m2.

Oportunidades de inversión

Este panorama, en un mercado en franco desarrollo y con una tasa de crecimiento del 4% anual, permite proyectar la necesidad de otros 100.000 m2 de oficinas en el Eje Corporativo en un plazo de tres a cinco años. En este contexto es claramente esperable una suba en los precios de venta y alquiler, así como la aparición de nuevos proyectos que seguirán consolidando esta zona.

Actualmente el retorno por alquileres se ubica en torno al 7,5% anual en dólares, algo muy atractivo y con tendencia a la suba. El IVA y las expensas son pagadas por el inquilino, y a ello se suma la apreciación del inmueble que se espera en torno al 3 a 4% anual. Se habla por lo tanto de una rentabilidad media que rondaría el 11% anual en dólares y que podría ser superior en el mediano plazo. Todo esto en un mercado en crecimiento dentro un país que ha demostrado estabilidad y potencial.

Adicionalmente, es una inversión muy fácil de manejar para un argentino, dadas la cercanía, el idioma, la estructura impositiva, la libertad cambiaria y la existencia de administradores de propiedad que por el 5% del ingreso del alquiler se ocupan de todo lo necesario: buscar inquilino, administrar el inmueble, cobrar el alquiler, pagar los impuestos y transferir los fondos.

EYDISA, empresa con varios desarrollos exitosos en este país, actualmente gerencia dos proyectos de estas características que cumplen con todas las premisas aquí mencionadas. Uno de ellos es Skypark: consta de dos torres de 19 pisos unidas por un basamento común de cinco pisos, ocupado por cocheras. Sobre este basamento se despliega un parque en altura, por el cual ambas torres se comunican, que se aprovechó para instalar un espacio de relax al aire libre, con vistas abiertas. También tiene un auditorio, salas de reuniones, living informal, comedor cubierto y un amplio gimnasio de última generación con vestuarios.

Su construcción finalizó hace pocos meses y ya está ocupada en más del 90% de su capacidad, con lo cual se proyecta su ocupación total en pocos meses más, razón por la cual recientemente se ha lanzado a su comercialización, con un precio especial de pre-lanzamiento, la tercera torre que formará parte del complejo con miras a su entrega a fines del año 2021.

El otro emprendimiento es Park Plaza, único edificio corporativo actualmente en construcción dentro del Eje Corporativo, que ingresará 8.500 m2 de “alfombra” al mercado dentro el año próximo, incluyendo dos locales comerciales. Cuando se finalice será prácticamente la única oferta de oficinas terminadas en la zona. Por lo pronto, Park Plaza ya se encuentra comercializado en más de un 35%.

Sus precios de venta promedio rondan los 2.200 US$/m2 en el caso de Skypark, proyecto ya terminado, y 1900 US$/m2 en el caso del ya mencionado Park Plaza, del que se proyecta que su precio al finalizarse, dentro de solo 12 meses, será de 2.300 US$/m2. Las cocheras, en tanto, rondan los US$ 22.500 en promedio. Por su parte la torre 3 de Skypark se ofrece actualmente a un precio especial de pre-lanzamiento.

El momento justo

En conclusión, Paraguay representa una clara oportunidad de inversión con múltiples ventajas y dentro del mercado inmobiliario las oficinas corporativas son definitivamente una de las mejores opciones, con el Eje Corporativo de Asunción como lugar privilegiado para el éxito de estos emprendimientos. La empresa EYDISA se ha posicionado fuertemente en este segmento, y en la actualidad ofrece tanto unidades terminadas con renta inmediata como en construcción con altísimos niveles de apreciación.

En el caso de las unidades terminadas, su alquiler se logra prácticamente de inmediato dada la fuerte demanda existente, y que además tiende a aumentar. En el caso de las unidades en pozo, Park Plaza ofrece una valorización del 20% en dólares en solo un año para luego lograr una renta en torno al 9% anual sobre el valor de producto terminado.

La “frutilla del postre” es la nueva torre Skypark 3, próxima a iniciar su construcción. Ofrece un retorno proyectado superior al 50 % en dólares, sobre una inversión que se paga en cuotas a lo largo de los dos años de obra. La renta equivale luego al 11 % anual sobre el capital invertido, a lo que aún falta sumar la apreciación del inmueble esperada en rangos del 3 a 4 % anual.

Más información en la Ciudad de Buenos Aires

El próximo 28 de noviembre a las 8.30 horas en el Hotel Madero (Rosario Vera Peñaloza 360 – Dique 2 – Puerto Madero), el Socio Director de EYDISA, Favio Gandelman, presentará en detalle y ampliará la información para quienes estén interesados en conocer detalles sobre estas atractivas oportunidades de inversión en oficinas corporativas en Asunción. Se ofrecerá un coffee break y la entrada es libre y gratuita. Solo se precisa confirmar asistencia a ventas@eydisa.com.py.