Nueva York avanza con un plan en dos fases para cobrar un impuesto a las viviendas de lujo

Kathy Hochul, gobernadora de Nueva York, propuso un nuevo recargo fiscal dirigido a las segundas residencias de residentes adinerados a tiempo parcial en la ciudad, de acuerdo al diario The New York Times.

El objetivo inicial son cooperativas y condominios que tengan al menos USD 1 millón en “valor fiscal”, una métrica administrativa que suele subestimar en gran medida el valor real de mercado de una propiedad.

Cómo es el plan fiscal que presentaron los líderes legislativos estatales

Según el diario The New York Times, el plan fiscal, presentado el jueves a los líderes legislativos estatales, prevé dos fases de implementación. Durante los próximos dos años, las segundas residencias con un “valor fiscal” de USD 1 millón o superior enfrentarán un recargo impositivo de entre 4 % y 6,5 %, sumándose a las obligaciones actuales sobre el impuesto inmobiliario.

La diferencia entre el denominado valor fiscal y el valor de venta real puede ser significativa, especialmente en los inmuebles de más alto nivel. La oficina de la gobernadora sostiene que un “valor fiscal” de USD 1 millón equivale aproximadamente a un precio de venta de USD 5 millones, aunque la disparidad puede ser aún mayor, señaló el diario estadounidense.

Un penthouse en el centro de Manhattan, con un valor fiscal de unos USD 4,2 millones, se vendió en 2024 por más de USD 135 millones.

En otro ejemplo proporcionado por la oficina de Hochul, un condominio utilizado como segunda vivienda con un valor de venta de USD 18,5 millones podría tener un “valor fiscal” de USD 1,1 millón. Bajo la nueva propuesta, el propietario pagaría un recargo de USD 45.115, equivalente al 4 % del valor fiscal, indicó The New York Times.

El detalle del nuevo impuesto, el cual Hochul espera que recaude $500 millones anuales para la ciudad de Nueva York, aún está en discusión y sigue generando debates.

Jason Haber, corredor inmobiliario residencial y cofundador de la asociación sectorial American Real Estate Association, sostuvo que la estructura del impuesto es innecesariamente compleja: “Sé que recientemente enviamos personas alrededor de la Luna y de regreso, así que uno pensaría que todo es posible. Pero debido a cómo está configurado el sistema impositivo en la ciudad, esto es de una complejidad considerable. Y trataron de apresurarlo, creo, sin comprender completamente su dificultad”.

Cómo es la siguiente fase del impuesto propuesto

La siguiente fase del impuesto propuesto implica ajustes adicionales. Según The New York Times, pasados los dos primeros años, se utilizará un método distinto para determinar cuáles propiedades estarán sujetas al recargo: el nuevo cálculo se basará parcialmente en el valor de venta estimado de cooperativas y condominios, lo que requerirá añadir un sistema de valuación novedoso a la estructura fiscal de la ciudad.

Para estos casos, Hochul propone una tasa del 0,8 % para unidades con un valor de venta entre USD 5 millones y USD 15 millones; una tasa del 1,05 % para aquellas valoradas entre USD 15 millones y USD 25 millones; y una tasa máxima del 1,3 % para apartamentos de USD 25 millones en adelante.

Las viviendas de una a tres familias, que ya son evaluadas por la ciudad usando comparables de ventas, serían gravadas a estas tasas de manera inmediata después de la entrada en vigor de la propuesta.

Jen Goodman, vocera de Hochul, afirmó que los ingresos adicionales permitirán “proteger los servicios de millones de familias”. A su vez, Goodman añadió: “Estamos pidiendo a algunas de las personas más ricas del mundo que contribuyan un poco más para generar ingresos específicos, mientras se busca evitar consecuencias imprevistas en la base fiscal de Nueva York”.

El nuevo impuesto, conocido como “pied-à-terre”, domina la discusión política neoyorquina desde que Hochul lo anunció en abril. Se incluyó a último minuto en el presupuesto estatal, que acumula más de un mes de retraso, y la recaudación prevista está por debajo de las expectativas del sector que reclama impuestos a los más ricos.

Pese a ello, el alcalde Zohran Mamdani caracterizó el impuesto como una concreción de su promesa de gravar a los millonarios, destacando en un video frente a la residencia de un multimillonario la necesidad de su contribución.

Por su parte, Hochul adoptó un tono más conciliador. Presentó la propuesta como un punto medio que evitaría la fuga de grandes fortunas y empresas fuera del Estado, pero generaría ingresos sostenidos de parte de residentes muy acaudalados con estancias no permanentes.

Según la oficina de la gobernadora, el plan contempla exenciones para quienes adquieran una segunda vivienda en la ciudad para uso de familiares.

Cómo surgió el debate sobre un impuesto a las segundas residencias

De acuerdo al diario The New York Times, el debate sobre un impuesto a las segundas residencias tomó fuerza en 2019, cuando el multimillonario financiero Kenneth Griffin compró un penthouse por USD 238 millones, la mayor venta de una vivienda registrada en Estados Unidos hasta la fecha.

La operación, sin embargo, evidenció la forma en que la ciudad calcula el “valor fiscal”: según los registros oficiales, ese inmueble tenía un valor fiscal de aproximadamente USD 15,5 millones.

Este desfase se debe a que, conforme a una ley estatal aprobada en los años 80, la ciudad compara cooperativas y condominios con alquileres de tamaño y antigüedad semejantes, valorando el posible ingreso que estos alquileres podrían generar.

Sin embargo, los inmuebles del segmento más alto no suelen tener equivalentes en el mercado de alquiler, lo que reduce artificialmente sus valores fiscales; en algunos casos, incluso se comparan con edificios sujetos a renta regulada.

Los detalles del proyecto aún se ajustaban días después de que Kathy Hochul anunciara la semana pasada haber alcanzado un “acuerdo general” sobre el presupuesto con los líderes legislativos estatales.

Andrea Stewart-Cousins, mayoría líder del Senado estatal, informó a la prensa que ni Hochul ni sus asesores habían compartido detalles adicionales sobre el nuevo impuesto con los legisladores de Albany, quienes deben aprobar su inclusión presupuestaria.

El presidente de la Asamblea estatal, Carl Heastie, declaró el jueves: “Tengo una idea sobre la propuesta, pero no conozco los detalles exactos”.

El diario The New York Times, a la par, los líderes legislativos evalúan otro gravamen sobre la compraventa de viviendas en Nueva York cuyo precio supere los USD 1 millón y que se adquieran en efectivo, según revelaron dos fuentes al tanto del asunto. La propuesta, que fue divulgada por el medio económico Bloomberg, prevé recaudar USD 160 millones por año.

Los referentes inmobiliarios sostienen que necesitan previsibilidad para poder avanzar en desarrollos y que modificar el sistema tributario tras dos años no ofrece la certeza requerida.

James Whelan, presidente de la influyente Real Estate Board of New York, expresó en un comunicado: “La política tributaria condiciona las decisiones, y este impuesto, por su diseño, desincentivará la inversión, frenará la construcción de viviendas y costará miles de empleos”.

Un informe publicado el mes pasado por Mark Levine, el contralor de la ciudad de Nueva York, advirtió sobre la posibilidad de que la recaudación final disminuya si los propietarios optan por no mantener segundas residencias en la ciudad. La estimación también podría reducirse si estas viviendas se destinan a alquiler para residentes locales, situación que no siempre se refleja en los cálculos oficiales.

El informe sugiere que el Departamento de Finanzas neoyorquino probablemente deba auditar las declaraciones de los propietarios sobre qué personas ocupan o no cada inmueble.

Además, alertó sobre posibles “vacíos” en la capacidad de auditoría y en la precisión de los controles, lo que podría elevar las apelaciones y litigios fiscales. También señaló que podría dificultarse gravar las unidades gestionadas por sociedades de responsabilidad limitada o fideicomisos, entre otros posibles desafíos, según The New York Times.