Los impuestos sobre segundas viviendas desocupadas están aumentando en Estados Unidos

Los gobiernos locales y estatales de Estados Unidos comenzaron a gravar con nuevos impuestos a los propietarios de segundas viviendas en un intento por paliar déficits presupuestarios y aliviar la escasez de vivienda.

Esta medida, que generó intenso debate, no solo busca aumentar recaudación, sino incentivar a los dueños para que ofrezcan esas propiedades al mercado de alquiler, abriendo opciones en ciudades donde el acceso a la vivienda asequible es un problema creciente.

De esta manera, The Wall Street Journal informó que Nueva York contempla aplicar un gravamen a los denominados “pieds-à-terre” valorados en más de USD 5 millones, mientras que Rhode Island prevé instaurar en julio la llamada “Tasa Taylor Swift”, que afectará a residencias desocupadas por al menos 183 días al año y cuyo valor supere USD 1 millón.

El apodo hace referencia a la cantante, propietaria de una mansión en Westerly, y simboliza polémicas similares que se discuten judicialmente en lugares como Montana y San Francisco, donde también se estudian impuestos sobre viviendas sin ocupar.

La decisión de imponer nuevos impuestos a las segundas viviendas busca incrementar la disponibilidad de inmuebles en alquiler y generar ingresos fiscales adicionales. Sin embargo, tanto el impacto sobre la oferta de viviendas como la recaudación efectiva resultan limitados, según muestran las experiencias internacionales y los primeros datos de aplicación en Estados Unidos.

Tendencia de nuevos impuestos con casos destacados

La magnitud de la tendencia comienza a reflejarse en cifras concretas: en San Diego, la consulta popular programada para junio decidirá sobre un impuesto de USD 8.000 anuales para propietarios de viviendas vacías, incremento que llegará a USD 10.000 en 2028.

El concejal Sean Elo-Rivera, impulsor de esta iniciativa, explicó al medio The Wall Street Journal que el objetivo es movilizar inmuebles actualmente inactivos: “Las viviendas deben ser para que viva la gente, no para que permanezcan vacías, especialmente durante una crisis”. Según Elo-Rivera, más de 5.000 inmuebles estarían sujetos al nuevo tributo.

Un ejemplo concreto ilustra el impacto para los contribuyentes: Ellen Shaw, residente de Nevada y dueña de un pequeño condominio en San Diego al que acude frecuentemente por motivos médicos, advirtió que, si la medida fuese aprobada, enfrentaría una carga impositiva muy superior a los USD 4.600 que ya paga en impuestos.

“El hecho de que tenga dos viviendas no significa que sea rica. La ciudad debería valorar a personas como yo, que contribuimos más y utilizamos menos servicios municipales”, aseguró Shaw a The Wall Street Journal.

Reacciones y advertencias de inversores

En la ciudad de Nueva York, el anuncio del nuevo impuesto sobre pieds-à-terre motivó una acción simbólica del alcalde Zohran Mamdani, quien grabó un video frente al edificio donde el inversionista Ken Griffin posee un penthouse valorado en USD 238 millones.

Ante esto, Citadel, la firma de Griffin, advirtió que podría reconsiderar un proyecto de construcción en Park Avenue estimado en USD 6.000 millones. Los críticos afirman que gravar a los segundos propietarios ahuyenta inversiones clave y reduce el dinamismo económico de sus zonas.

Aunque el censo de segundas viviendas ha descendido levemente en los últimos años, el atractivo político del impuesto aumenta porque sus propietarios, por lo general, no pueden votar sobre tales tributos en las ciudades en que se ubican sus propiedades, lo que minimiza su capacidad de influencia.

Experiencia internacional y estudios sobre el impacto

Estudios citados por The Wall Street Journal sugirieron que no existe una correlación significativa entre la subida de estos impuestos y la huida de los contribuyentes más ricos.

Al contrario, hay precedentes relevantes fuera de Estados Unidos: en Vancouver, la instauración de una tasa sobre viviendas desocupadas en 2017 llevó a que el número de inmuebles vacantes descendiera de más de 2.500 a menos de 1.000 en 2024. Un estudio publicado en 2020 mostró que un impuesto similar en Francia redujo el índice de vacancia en un 13% en las ciudades en que se aplicó.

El efecto directo documentado en estos casos fue que muchos propietarios decidieron alquilar sus viviendas anteriormente vacías para evitar el gravamen, incorporando así nuevos inmuebles al mercado de alquiler y estabilizando los precios de renta.

De hecho, una investigación liderada por Lu Han, profesora de bienes raíces en la Wisconsin School of Business, halló que el traslado de viviendas al mercado de alquiler contribuyó a un descenso sostenido de los precios de renta en Vancouver.

Límites, recaudación y visión de analistas

Especialistas del sector inmobiliario citados por The Wall Street Journal matizan el alcance de la medida. Consideran que estos tributos figuran como “tercera opción” dentro de las soluciones de política pública, ya que las viviendas en cuestión representan un porcentaje modesto del parque inmobiliario total y el impuesto rara vez es lo suficientemente alto como para motivar cambios masivos entre los propietarios.

Adicionalmente, la recaudación proyectada es marginal en comparación con la escala presupuestaria de grandes ciudades. En Nueva York, el municipio calcula que podría ingresar USD 500 millones anuales con el nuevo impuesto, frente a un presupuesto total aproximado de USD 120.000 millones.

Elo-Rivera, desde San Diego, resumió el espíritu de estos cambios en diálogo con The Wall Street Journal: “Porque es una crisis relacionada con algo tan fundamental como la vivienda, intentamos abordar la situación desde la perspectiva de que toda medida que ayude merece la pena”.