El euríbor encarece las hipotecas y obliga a las familias a buscar casas 26.000 euros más baratas que hace tres meses

España vive un cambo de ciclo en el mercado hipotecario. Después de un primer semestre de fuerte actividad y condiciones de financiación favorables, la subida del euríbor ha reducido la capacidad de compra de los españoles, que ahora tienen que rebajar sus expectativas y buscar viviendas más baratas.

Esta tendencia se ve reflejada en los datos del tercer trimestre del Centro de Estudios de Trioteca (CET), que recogen que el valor medio de la vivienda sobre la que se solicita una hipoteca se situó entre julio y septiembre en 268.333 euros, frente a los 294.667 euros del trimestre anterior. Son 26.334 euros menos, casi un 9% de caída en apenas tres meses.

La comparación intermensual dibuja un ajuste todavía más acusado. En julio, el precio medio de las casas financiadas alcanzó los 300.000 euros. Un mes después bajó hasta los 257.000 y en septiembre volvió a descender, hasta los 248.000 euros. En apenas dos meses el importe de los inmuebles sobre los que se solicitó financiación se redujo en 52.000 euros.

El euríbor al alza cambia las decisiones de compra

La búsqueda de viviendas más baratas coincide con un ligero aumento del importe medio de las hipotecas solicitadas. Entre julio y septiembre alcanzó los 207.667 euros, frente a los 204.667 euros del segundo trimestre. En septiembre se situó en 208.000 euros, frente a los 210.000 de agosto.

La combinación de ambos datos indica que las familias no están pidiendo menos dinero al banco, pero sí están buscando viviendas de menor precio. Para Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, el encarecimiento de la financiación está modificando las decisiones de compra.

“El gran problema de la vivienda ya no es únicamente conseguir financiación, sino conseguir que esa financiación siga siendo asumible”. Argumenta que cuando suben los tipos, “la cuota mensual admite un capital menor y las familias tienen que revisar el precio de la vivienda que pueden comprar”.

Incide en que los datos muestran que “la demanda sigue ahí, pero ahora busca inmuebles más ajustados a una capacidad de endeudamiento que se ha reducido”.

Este movimiento coincide con la evolución del euríbor. El índice cerró septiembre en el 3,247%, frente al 2,855% registrado en julio y el 2,953% de agosto. Encadenó así una subida durante el trimestre y terminó septiembre en su nivel más elevado de los últimos doce meses.

Los bancos endurecen las concesiones y el tipo fijo gana peso

En el actual escenario, Garriga no anticipa un frenazo brusco en la concesión de financiación para adquirir vivienda, pero sí una etapa de mayor selección por parte de las entidades financieras. “Habrá menos alegría en la concesión, los bancos serán más selectivos y las familias tendrán que comparar mucho mejor antes de firmar”, señala.

El cambio de contexto también se refleja en el coste de las hipotecas. El tipo fijo medio firmado a través de Trioteca se situó en el 2,46% TIN durante el tercer trimestre, frente al 2,30% del trimestre anterior, el 2,28% del primero y el 2,22% del mismo periodo de 2025.

Las hipotecas mixtas también se encarecieron. El tipo medio correspondiente al periodo fijo pasó del 1,86% al 2,08% entre el segundo y el tercer trimestre, mientras que el diferencial de la parte variable se situó en euríbor más 0,67%.

Pese a esta subida, las familias siguen apostando mayoritariamente por protegerse frente a futuras variaciones. El 90,54% de las hipotecas formalizadas fueron a tipo fijo, frente al 9,46% de las mixtas. En septiembre, la proporción de préstamos fijos llegó al 92,70%.

Esto se explica porque el comprador “no está respondiendo al aumento del euríbor asumiendo más riesgo, sino buscando seguridad”, indica Garriga. Añade que “más de nueve de cada diez hipotecas se firman a tipo fijo porque las familias quieren saber cuánto van a pagar durante toda la vida del préstamo. En un entorno de tipos al alza, esa previsibilidad vuelve a tener un valor enorme”.

La vivienda de segunda mano concentra las compras

El mercado de la vivienda usada continúa dominando las operaciones financiadas. El 96,15% de las viviendas adquiridas durante el tercer trimestre fueron de segunda mano, mientras que la obra nueva apenas representó el 3,85%.

La vivienda nueva ganó algo de peso respecto al segundo trimestre, cuando suponía el 3,45% de las operaciones, pero continúa teniendo una presencia muy reducida frente al mercado de segunda mano. La escasez de oferta sigue condicionando las opciones disponibles para los compradores.

Tampoco cambia demasiado el perfil de quienes acceden a una hipoteca. En septiembre, la edad media de las personas hipotecadas se situó en 39 años. Entre quienes solicitaron una nueva hipoteca, la media fue también de 39 años, mientras que quienes llegaron a formalizarla tenían 38 años.

Las elecciones pueden retrasar algunas decisiones

Las elecciones generales que se celebrarán en España el 29 de noviembre también pueden influir en el comportamiento de los compradores de vivienda. Garriga considera que pueden llevar a algunas familias a retrasar su decisión de compra para conocer el nuevo escenario político, aunque recuerda que el resultado de unas elecciones no determina por sí mismo el coste de los préstamos hipotecarios.

“Las elecciones pueden influir en la decisión de comprar, pero no implican por sí solas una bajada del coste de las hipotecas. Es probable que algunas familias esperen a conocer el nuevo escenario político antes de tomar una decisión, pero quienes necesiten financiación tendrán que seguir prestando atención a la evolución del euríbor y a las condiciones que ofrezcan los bancos”, subraya.

El CEO y cofundador de Trioteca también reconoce que algunas medidas públicas, como los Préstecs Emancipació del ICF o la Línea TU CASA, pueden facilitar el acceso a la vivienda a personas capaces de asumir una cuota mensual pero que no disponen del ahorro suficiente para afrontar la entrada. No obstante, cree que su alcance “será limitado mientras no aumente estructuralmente la oferta de vivienda”.

El mercado se enfría, pero los precios se calentarán más

El escenario apunta a una desaceleración de la actividad. Así lo reconoce Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universitat de Barcelona, que considera que el mercado residencial español se dirige hacia un enfriamiento progresivo, aunque descarta una paralización.

“Durante los próximos quince meses, el mercado residencial se enfriará, pero descarto que llegue a congelarse. Ese enfriamiento sería una magnífica noticia para los profesionales del sector, pues prolongaría el actual boom inmobiliario”, afirma Bernardos.

Destaca que el mercado actual presenta diferencias importantes respecto al que precedió a la crisis inmobiliaria. En 2006, bancos y cajas concedieron 170.298 millones de euros a los hogares para comprar vivienda. En 2025 fueron 82.749 millones, pese a que el crédito aumentó un 21,8% interanual y la inflación acumulada entre ambos años alcanzó el 46,8%.

Su previsión apunta a una moderación tanto de las compraventas como de los precios. “En el actual como en el siguiente ejercicio, las transacciones disminuirán alrededor del 8% y, a finales de este último, el precio de la vivienda subirá menos de un 5%”. Estima que en los próximos años, “la prioridad es evitar que el boom se convierta en burbuja”.

El primer síntoma de ese enfriamiento ya aparece en las decisiones de los compradores: con un euríbor más alto y unas cuotas que dejan menos margen, las familias mantienen su intención de comprar, pero rebajan el precio de la vivienda que pueden permitirse.