La subida de la vivienda dispara el importe de las hipotecas y el endeudamiento de los compradores hasta batir récords

Más del 71% de los españoles que compraron una vivienda el año pasado necesitaron acudir al banco a pedir una hipoteca. Una tendencia que ha continuado este año con una particularidad: durante los seis primeros meses de 2026 se firmaron 259.684 hipotecas sobre viviendas, un 6,56% más que en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, el dinero que los bancos han prestado para financiar esas operaciones ha crecido un 17,46%, hasta los 45.190 millones de euros.

La diferencia entre ambos porcentajes refleja el impacto del encarecimiento de la vivienda. Aunque se firman más hipotecas, el importe que necesitan los nuevos propietarios para financiar una casa ha aumentado tras la subida de los precios. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la cuantía media de las hipotecas ha pasado de 158.589 euros en el primer semestre de 2025 a 174.061 euros entre enero y junio de este año, lo que supone un incremento del 9,8%. Esta escalada refleja que cada operación implica ahora un desembolso mayor originado por un mercado residencial en el que comprar casa exige asumir préstamos cada vez más elevados derivados del incremento de los precios.

En cuanto a la firma de hipotecas, María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, afirma que “la actividad hipotecaria continúa mostrando fortaleza, pero comienza a situarse en un escenario financiero más exigente tras las últimas subidas de tipos del Banco Central Europeo”.

Considera que el crédito “sigue fluyendo” y el volumen de concesiones continúa en niveles “elevados”, impulsado por una demanda aún activa y por unas entidades financieras “que siguen compitiendo por captar perfiles solventes”.

Más deuda, más años para pagarla y cuotas más altas

Al aumentar la cuantía solicitada en las hipotecas, los plazos de devolución del préstamo que afrontan los compradores son cada vez más largos. A ello se suma la subida de tipos de interés en los últimos meses propiciada por la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de encarecer el precio del dinero hasta el 2,5%. Todos estos factores han hecho que el endeudamiento hipotecario medio por vivienda alcanzara en el segundo trimestre de 2026 los 176.453 euros, el máximo de la serie histórica, según datos del Colegio de Registradores.

En cuanto al plazo medio para devolver los préstamos, se ha alargado hasta los 25,67 años, frente a los 25,58 años registrados en el último trimestre de 2025. Al mismo tiempo, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios ha pasado del 2,97% al 3,03% en un año. Esta tormenta perfecta hace que la cuota media mensual que paga cada hipotecado en España se sitúe en 825 euros frente a los 797 euros del cuarto trimestre de 2025. Con lo que el porcentaje del coste salarial destinado a pagarla ha aumentado del 33,8% al 34,3%.

Esto significa que “las familias asumen préstamos de mayor importe, pagan cuotas mensuales más elevadas y mantienen sus deudas durante más tiempo. Y, aunque son cambios que, por separado, parecen moderados, se producen de forma simultánea y esto afecta mucho más al ciudadano medio”, señala Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro.

Precios y coste salarial

El esfuerzo de los ciudadanos para pagar la hipoteca irá a más si se tiene en cuenta que los precios seguirán subiendo, aunque con menos dinamismo. Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, indica que “el crecimiento de los precios continúa pese a que empiezan a aparecer señales de moderación en la demanda”. A su juicio, “empieza a percibirse con mayor claridad el límite de la capacidad económica del comprador”.

El esfuerzo para pagar la hipoteca va por comunidades autónomas, ya que, aunque la media nacional es del 34,3%, este porcentaje se puede disparar hasta casi el doble. Este es el caso de Baleares, donde el pago de la hipoteca representa el 55,8% del coste salarial, mientras que en Madrid es algo menor, alcanza el 44,5%, y en Canarias llega al 40,2%. En el extremo opuesto de la tabla se sitúa Extremadura, con un 23,8%; seguida por La Rioja, con un 25,1%, y Murcia, con un 26,3%.

Estas diferencias hacen que la distancia entre Baleares y Extremadura llegue a 32 puntos porcentuales. A juicio de Laura Martínez, el pago de la vivienda no debería superar el 35% de los ingresos. “Si el comprador gana 1.000 euros, no debería pagar más de 350 euros por hipoteca”, explica, ya que superar ese umbral “puede tensionar las finanzas familiares y, además, el comprador se arriesga a que el banco no le conceda el préstamo hipotecario”.

El precio de las viviendas no es, sin embargo, el único factor que determina el esfuerzo. También importan los salarios. Baleares registra una cuota hipotecaria media de 1.342 euros y Madrid de 1.311 euros, frente a los 788 euros de Canarias. Pero el salario en cada región, calculado por los registradores, también es muy diferente: 2.945 euros en Madrid frente a 1.959 euros en Canarias. Por ello, “aunque el préstamo medio canario sea mucho menor, el peso de su cuota sobre el salario sigue situándose entre los más elevados”, señalan desde iAhorro.

Canarias y Extremadura: sueldos similares y el doble de esfuerzo

La comparación de Canarias y Extremadura también genera diferencias en cuanto al esfuerzo que tienen que asumir los propietarios de vivienda para hacer frente a las cuotas. El sueldo medio en ambas regiones es muy similar, 1.959 euros en Canarias y 1.960 euros en Extremadura, pero sus cuotas hipotecarias son muy distintas. La media en Canarias es de 788 euros mensuales frente a los 466 de Extremadura. Así, el esfuerzo financiero para afrontar la hipoteca es muy diferente: va del 40,2% del salario en las islas, frente al 23,8% que deben realizar los extremeños.

Martínez explica que estas diferencias se deben a que Canarias presenta dificultades particulares: “La condición insular limita las posibilidades de nueva construcción y vivienda en zonas protegidas, el mercado de segunda mano es más reducido y los salarios son más bajos”. A ello, se suma la presencia de demanda residencial extranjera y de vivienda de lujo, factores que, en su opinión, “dificultan especialmente el acceso a los jóvenes”.

Madrid y Cataluña concentran casi la mitad del dinero prestado

La brecha territorial también se refleja en el volumen de financiación. Madrid y Cataluña concentraron el 43,2% del capital prestado durante el primer semestre de 2026, aunque representaron el 33,8% de las operaciones. Esto significa que su peso en el dinero concedido por los bancos para la compra de una casa es superior a las operaciones firmadas en ambas regiones. Si se suman Andalucía y la Comunitat Valenciana, estas cuatro comunidades acumularon el 65,4% de todas las hipotecas firmadas en el periodo.

El principal motivo que justifica estos porcentajes es el precio de la vivienda. “Comprar en Madrid o Barcelona exige, en términos generales, una capacidad de ahorro y financiación diferente a la necesaria en otras capitales de provincia”, argumenta Martínez.

En cuanto a firmas de hipotecas y capital prestado, Navarra es la región que más crece en el primer semestre del año, con un 19,5% más de hipotecas y un 28,8% más de capital. La sigue Castilla-La Mancha con incrementos del 14,1% y 27,6% respectivamente; y Cataluña, con un 12,9% y un 22,3%. En cuanto a Madrid, incrementa las operaciones un 11,5%.

Un giro a la contra lo ha dado Baleares, que en el mismo periodo ha reducido las firmas un 10,1% y el capital un 0,7%, y se convierte en la única comunidad autónoma donde el dinero concedido retrocede. También cayeron las operaciones hipotecarias ejecutadas en Castilla y León (-4,7%), País Vasco (-3,3%) y Galicia (-3,2%).

En cuanto a la recta final del año, María Matos prevé que “el mercado entra en una nueva fase del ciclo hipotecario. Aunque el volumen de operaciones continúa siendo muy elevado, las condiciones de financiación ya comienzan a reflejar el endurecimiento de la política monetaria y la subida del euríbor al 3%”.

Incide en que partimos de un mercado hipotecario “extraordinariamente dinámico”, por lo que una moderación en los próximos meses no debería interpretarse necesariamente como una señal de debilidad. “Después de un periodo de fuerte expansión, lo esperable es avanzar hacia una normalización de la actividad, con un comprador más prudente y unas entidades financieras más selectivas”, prevé la experta.