Adiós a las hipotecas ‘baratas’: los bancos endurecen las exigencias para concederlas y suben su precio para esquivar riesgos

Los bancos han dejado atrás la guerra hipotecaria que se declararon en 2024 y 2025 para captar nuevos clientes mediante préstamos cada vez más baratos y han dado un giro radical a su estrategia con el objetivo de reducir riesgos. Ahora apuestan por endurecer las condiciones de acceso a la financiación y elevar el interés que cobran por las hipotecas.

Con este movimiento, los bancos buscan protegerse frente a la creciente incertidumbre económica provocada por la guerra en Oriente Medio y han comenzado a analizar con mucha más cautela el perfil de sus futuros clientes antes de conceder financiación para la compra de vivienda.

Así, durante el primer trimestre del año, las entidades ajustaron la financiación media hasta situarla en torno al 75% del valor de tasación o compraventa del inmueble. Esta política “obliga a los compradores a aportar un ahorro promedio de 66.557 euros para formalizar su préstamo, complicando el acceso especialmente a aquellos con menor capacidad de ahorro previo”, reconoce Laura Martínez, portavoz de iAhorro.

Ingresos de 2.580 euros y siete años de antigüedad laboral

A la mayor exigencia de ahorro inicial se suma ahora un endurecimiento de los criterios de solvencia económica respecto a los que se aplicaban hace apenas unos meses. Las entidades financieras reclaman a los compradores unos ingresos netos mensuales medios de 2.582 euros, además de una situación laboral más estable y consolidada. De hecho, la antigüedad laboral exigida ronda ya, de media, los siete años.

“Esta combinación de solidez financiera y trayectoria profesional consolidada se ha convertido en la llave indispensable para sortear las condiciones de mercado más restrictivas del presente ejercicio”, señala Martínez.

Las mayores exigencias a los hipotecados conviven con un incremento del precio de la vivienda y, a pesar de ello, la firma de hipotecas no deja de aumentar. Durante el primer trimestre de 2026, los precios de las compraventas en España aumentaron en torno al 11% respecto al mismo periodo del año anterior. Hasta elevarse el precio medio de la vivienda a los 259.330 euros actuales. Esta subida muestra que la demanda no se ha frenado a pesar del endurecimiento de las condiciones por parte de la banca.

En la misma línea, el importe de la financiación hipotecaria solicitada ha mostrado un comportamiento más dinámico, con un incremento interanual del 13%, situando la media nacional en 191.369 euros.

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se disparó en febrero un 16,3% respecto al mismo mes de 2025, hasta sumar 45.563 préstamos, su mayor cifra en un mes de febrero desde 2011. Con el avance interanual de febrero, superior en 10 puntos al experimentado en enero, la firma de hipotecas suma 20 meses consecutivos al alza.

Hipoteca fija, la preferida

En cuanto a la hipoteca más solicitada en los tres primeros meses del año, gana por goleada la de tipo de interés fijo, consolidándose como la protagonista absoluta del mercado hipotecario frente a cualquier otra alternativa.

Esta elección responde a un perfil de hipotecado que prioriza la previsibilidad y la seguridad financiera a largo plazo, evitando la volatilidad que caracteriza a los índices de referencia actuales y garantizando una cuota mensual invariable que blinda la economía doméstica.

Otro de los atractivos de las hipotecas fijas es el interés que cobran por ellas los bancos, y que ya están empezando a subir. Según recoge el INE, el tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre vivienda se situó en febrero en el 2,88%, por encima del 2,86% de enero y su valor más alto desde el pasado mes de noviembre (2,97%). Con el dato de febrero se acumulan 13 meses consecutivos con una tasa inferior al 3%.

Más de un tercio de las hipotecas, el 35,2%, se constituyó a tipo variable, mientras que el 64,8% lo hicieron a tipo fijo, cuyo interés medio fue del 2,78%, frente al 3,03% del de las variables. Estos porcentajes reflejan que la hipoteca variable ocupa un espacio residual en la contratación de préstamos en el inicio de año, convirtiéndose en una opción minoritaria reservada para perfiles muy específicos o estrategias de amortización a muy corto plazo.

En cuanto a la hipoteca mixta, se mantiene como una alternativa que se ha consolidado tras los años de mayor escalada del euríbor. “Aunque la mayoría de los usuarios continúa inclinándose por el modelo fijo por su mayor seguridad, la hipoteca mixta sigue siendo la opción predilecta para aquellos que buscan un equilibrio táctico entre un tramo fijo inicial y la expectativa de mejora de condiciones en el futuro componente variable”, subraya Laura Martínez.

Por su parte, Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, señala que el comprador hipotecario intenta, “siempre que puede, optar por una hipoteca a tipo fijo”.

Hipotecas más caras

La política de precaución que han protagonizado los bancos este año les ha llevado a encarecer las hipotecas, principalmente las de tipo fijo. Así, hasta nueve de las principales firmas del mercado han aumentado los precios de estos préstamos desde que empezó el conflicto en Oriente Medio.

Respecto a lo que queda de año, “todo apunta a que los bancos seguirán con la máxima prudencia a la hora de colocar hipotecas, especialmente las de tipo fijo. Aunque las subidas, en principio, no deberían ser ya tan intensas”, vaticina Pedro Ruiz, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.

Esto se explica porque el mercado considera que el Banco Central Europeo ha terminado con su política de recortes de tipos iniciada en junio de 2024 y que no los volverá a reducir a corto plazo. Por ello, Miquel Riera, analista hipotecario del comparador HelpMyCash, cree que “las entidades financieras ya no tienen incentivos para rebajar más sus hipotecas, así que es probable que suban sus intereses en 2026 para aumentar márgenes; especialmente en el contexto de incertidumbre generado por la guerra en Irán”.

El experto cree que en este contexto, “habrá un mayor número de solicitudes rechazadas, dado que habrá más gente que no tendrá ahorros suficientes para comprar una casa o que no podrá permitirse pagar una cuota hipotecaria”.

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