La compra de viviendas se enfría mientras los precios en máximos dificultan el acceso a las familias y reducen la rentabilidad

El mercado inmobiliario comienza a perder impulso tras varios ejercicios de intensa actividad. La compraventa de viviendas registró en mayo su quinto descenso interanual consecutivo, una señal de que el encarecimiento de los pisos, la caída de la rentabilidad y el agotamiento de parte de la demanda están enfriando las operaciones. También el crédito hipotecario empieza a desinflarse tras más de dos años creciendo, pero lo hace con menor intensidad.

Durante el mes de mayo se inscribieron más de 119.000 compraventas de inmuebles, un 4,9% menos que en el mismo mes del año anterior, según datos del Colegio de Registradores. De ese total, algo más de 61.000 correspondieron a viviendas, lo que supone una caída del 7,6% respecto a mayo de 2025.

El descenso confirma el cambio de tendencia iniciado a comienzos de año. Tras un largo periodo de crecimiento, el mercado residencial acumula ya cinco meses consecutivos de retrocesos en las compraventas de viviendas.

La evolución del mercado no ha sido homogénea en todo el territorio. Andalucía volvió a convertirse en la gran excepción dentro del panorama nacional y fue la única comunidad autónoma que registró un aumento en las compraventas de vivienda del 4,3%, hasta rebasar las 11.500. Las mayores caídas en las transacciones se produjeron en Melilla (-31%), Cantabria (-26,2%) y Baleares.

En este contexto, María Matos, portavoz de Fotocasa, reconoce que “el ritmo de crecimiento de operaciones comienza a estabilizarse tras los máximos alcanzados en 2025″. Argumenta que “el mercado se encuentra en un proceso de normalización tras máximos, en el que el volumen de operaciones seguirá siendo elevado, pero con un crecimiento más moderado. Se trata de una estabilización habitual después de niveles muy altos de actividad y en la que el sector empieza a descontar un escenario de menor relajación monetaria, aunque todavía sin impacto significativo sobre las operaciones”.

Las hipotecas se desaceleran

Mientras las compraventas retroceden, la financiación bancaria sobre vivienda también pierde músculo y empiezan a aparecer los primeros síntomas de desaceleración. Las entidades financieras formalizaron unas 42.200 hipotecas en mayo para la compra de viviendas, un 0,5% menos que en mayo de 2025, según datos de los Registradores. Aunque el descenso es muy moderado, supone el primero después de 23 meses consecutivos de crecimiento.

Los registradores consideran que la evolución del crédito sigue siendo más favorable que la de las compraventas. De hecho, el volumen de hipotecas sobre vivienda representa ya el 74% de las operaciones de compraventa, un porcentaje que se mantiene por encima del 70% por quinto mes consecutivo. Por comunidades autónomas, Andalucía registró la mayor contratación de hipotecas sobre vivienda con 7.900, seguida por Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana.

La caída de los préstamos hipotecarios apunta a un cambio de tendencia favorecido por una mayor exigencia financiera, el repunte del euríbor —que cerró junio en el 2,798%—, el encarecimiento gradual de las hipotecas fijas y el debate sobre una posible limitación del crédito hipotecario por parte del Banco de España.

A juicio de Ferran Font, director de estudios de pisos.com, “el mercado hipotecario mantiene una evolución positiva, aunque los datos apuntan a una progresiva desaceleración. El crecimiento interanual de las hipotecas se está moderando y comienza a converger con la evolución de las compraventas de vivienda, que ya muestran tasas negativas".

Font incide en que tras el ciclo de rebajas de tipos iniciado por el Banco Central Europeo, “el impulso que ha supuesto la mejora de las condiciones de financiación empieza a agotarse y, con el cambio de rumbo del supervisor hacia una mayor cautela, es previsible que las hipotecas entren en una fase de mayor estabilidad”.

Precios al alza y sin tocar techo

Un factor que frena las compraventas y la firma de hipotecas es el precio de la vivienda que sigue subiendo, pero a menor velocidad. A cierre del segundo trimestre, el coste medio del metro cuadrado se situó en 2.041 euros, lo que supone un incremento interanual de más del 12%, aunque también una subida más contenida del 1,4% respecto al trimestre anterior, señalan desde Gesvalt Tasaciones.

En este contexto, adquirir una vivienda estándar de 90 metros cuadrados requiere de una inversión media de 183.690 euros, frente a los 163.440 euros estimados para una vivienda de características similares en el mismo periodo de 2025. Esto supone que comprar una casa cuesta hoy 20.250 euros más que hace un año.

La subida de los precios reduce la rentabilidad

Una de las consecuencias del encarecimiento de la vivienda es la caída se su rentabilidad bruta para los que la compran con el objetivo de sacarla al mercado del alquiler. Ha bajado al 6,5% en el segundo trimestre de 2026 frente al 7,2% registrado en el mismo periodo del año anterior, según un estudio realizado por idealista.

Por capitales, Jaén lidera la rentabilidad con un 7,4%, seguida de Murcia (7,3%) y Zamora (7,2%). En el lado opuesto, San Sebastián es la ciudad donde los retornos son más reducidos, un 3,4%.

Un mercado que pierde dinamismo

La evolución de los primeros meses de este año dibuja un mercado de la vivienda que ha dejado atrás el fuerte crecimiento observado tras la pandemia. Según el Colegio de Registradores, desde enero de 2026 la actividad muestra una mayor estabilidad, aunque con predominio de las tasas negativas en las compraventas.

De cara a la segunda mitad del año, Ferran Font considera que “la insuficiente oferta de vivienda seguirá sosteniendo la presión sobre los precios y limitando el acceso al mercado, lo que previsiblemente mantendrá contenida la actividad tanto en las compraventas como en la concesión de nuevas hipotecas durante los próximos meses”.