El economista Gonzalo Bernardos advierte a los inversores de pérdidas millonarias: “En las mejores zonas de Madrid, ni es normal ni lo será pagar 15.000 euros por metro cuadrado”

Quienes apostaron por comprar, reformar y revender pisos en los distritos más exclusivos de Madrid se van a enfrentar a un escenario de pérdidas elevadas en los próximos años, sobre todo para aquellos inversores que confundieron precio alto con buena inversión. En un mensaje publicado en su perfil de X, el economista Gonzalo Bernardos ha lanzado una advertencia directa a quienes practicaron el flipping inmobiliario, la estrategia de adquirir un inmueble a bajo precio, reformarlo y venderlo a un precio superior. En barrios madrileños como Salamanca, Chamberí, Retiro o parte de Chamartín, convencidos de que la demanda extranjera sostendría precios de hasta 15.000 euros el metro cuadrado, o incluso más.

“Hay muchos inversores inmobiliarios que confunden lo caro con lo bueno. Por eso, compran siempre en las mejores zonas de las grandes ciudades. Muchos de ellos van a tener elevadas pérdidas en los próximos años”, ha escrito Bernardos. Su diagnóstico apunta a un perfil concreto de inversor, el de empresas, en su mayoría vinculadas a capitales latinoamericanos, que han acumulado unas carteras de pisos reformados en las zonas más exclusivas de la capital con la esperanza de vendérselos a compradores internacionales dispuestos a pagar precios desorbitados.

Los datos del mercado de compraventa muestran que los precios en el distrito de Salamanca pueden llegar hasta los 10.000 euros por metro cuadrado a principios de 2026, según Idealista, aunque en ubicaciones como Recoletos o Castellana se han registrado operaciones por encima de los 12.000 euros. Chamberí, por su parte, ha superado los 8.700 euros de media.

“Ni es normal ni lo será pagar 15.000 euros, o incluso más”

Estos precios, lejos de ser el suelo de un mercado en expansión indefinida, son el techo que Bernardos advierte que muchos inversores no han sabido ver. “Se han creído que el precio de la vivienda no tiene límite y los extranjeros pueden pagar por ella un precio estratosférico”, ha señalado el economista. Además, ha añadido que “en las mejores zonas de Madrid, ni es normal ni lo será en el próximo futuro pagar 15.000 euros, o incluso más, por metro cuadrado. Quien así lo ha creído, se ha equivocado”.

Y esta no es una advertencia vacía. Los últimos datos del Servicio de Estudios de Redpiso del pasado mes de junio revelan que la rentabilidad neta del flipping house se ha reducido un 51% en el último periodo analizado, mientras que el volumen de compraventas destinadas a reformar y revender ha caído exactamente con los que menciona Bernardos: Recoletos, Castellana y Lista, en Salamanca; Almagro y Trafalgar, en Chamberí; El Viso y Nueva España, en Chamartín; y Jerónimos, en Retiro.

El mecanismo que explica el atasco es que, cuando el precio de compra del inmueble sin reformar ya es muy elevado, el margen que deja la reforma para obtener una plusvalía suficiente se estrecha hasta hacerse inviable.

“La mejor inversión es en barrios y municipios donde vive la clase media-baja”

Bernardos introduce en su análisis un elemento que agrava el cuadro para quienes no financiaron sus compras con capital propio. “Si han recurrido al endeudamiento, pueden tener problemas”, ha advertido. Una ecuación que será también especialmente delicada para las empresas con grandes carteras de pisos en espera de ser vendidos. Bernardos ha sido directo al decir que “hay empresas, especialmente de ricos latinoamericanos, que tienen muchos pisos para revender. O bajan notablemente sus pretensiones o van a tener que esperar un elevado período de tiempo para recuperar lo invertido”.

Pero, frente a este escenario, el economista señala un rumbo alternativo para quienes buscan rentabilidad real. “En el momento actual, la mejor inversión es en barrios y municipios donde vive la clase media-baja”, ha escrito Bernardos.