Quiénes son los grandes tenedores de vivienda en España: bancos y fondos estadounidenses devoran la oferta de alquiler residencial

La guerra en Oriente Medio ha añadido un grado de presión más a la actual crisis de vivienda que afronta la ciudadanía española. El alza de precios es, a corto plazo, una de las principales consecuencias del conflicto en Irán, lo que repercute en los ciudadanos que viven de alquiler en el país. Como contramedida, el Consejo de Ministros impulsó un real decreto para prorrogar por dos años los alquileres que finalicen entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.

Esta medida, que puede beneficiar a 1.037.603 contratos que vencen entre 2026 (632.369) y 2027 (405.234), ha sido bien recibida por la ciudadanía. Aunque por el momento hay entidades que no han aceptado esta prórroga. Este es el caso de 541 fondos de inversión y entidades financieras, que gestionan cada una más de 50 viviendas y a las que el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha advertido de la obligatoriedad de aceptar la prórroga del alquiler mediante carta.

Estos fondos de inversión y entidades financieras reciben dentro del mercado de la vivienda el nombre de “grandes tenedores”, muy relacionado con el de “fondos buitre”. Según la actual legislación -Real Decreto Ley 11/2020-, el término de gran tenedor hace referencia a personas físicas o jurídicas que controlan más de diez inmuebles urbanos residenciales, excluyendo garajes y trasteros, o que poseen una superficie construida de 1.500 metros cuadrados destinada a uso residencial.

[La normativa española ha introducido mecanismos de flexibilidad que permiten a cada comunidad autónoma ajustar los umbrales en función de las condiciones de su mercado residencial. Por ejemplo, reducir la calificación de tenedor a cinco o más viviendas cuando se encuentren en mercados tensionados, lo que limita el alquiler al índice de referencia]

Los grandes tenedores en el mercado español

Para entender la influencia de los grandes tenedores en el mercado español del alquiler, es necesario analizar cuál es su peso dentro del parque inmobiliario. Según datos del estudio realizado por la consultora Atlas Real Estate Analytics, estos grandes tenedores acaparan más de 110.000 viviendas de alquiler y, pese a que porcentualmente representa únicamente el 5% de la oferta residencial total, su presencia en los núcleos urbanos —donde se tensionan los mercados— es notable.

El perfil de los tenedores en el mercado nacional es variado, aunque con algunas características concretas. Entre ellos figuran las grandes instituciones financieras de España y los principales fondos de inversión internacionales. A la cabeza de cada una de estas dos caras de rentistas se encuentran CaixaBank y Blackstone, que suman cerca de 41.400 viviendas alquiladas, según un informe realizado por Civio. El panorama de grandes propietarios se completa con entidades como Lazora, Axa, Vivenio Residencial, Ares, Encasa Cibeles, Témpore, Cevasa, Cerberus, Stay, Liberbank, CAMI, Grupo Ortiz, Urban View y Sabadell.

En el panorama internacional predominan los fondos estadounidenses de inversión alternativa, con Blackstone —banco de inversión de EEUU fundado en 1985— como el más prominente. Según los datos del último informe de la inmobiliaria Atlas, la entidad posee cerca de 20.000 viviendas de alquiler en España, con una presencia muy destacada en Madrid, aunque también en Cataluña, Andalucía y Valencia.

Otra firma estadounidense que aparece en los contratos de alquiler de los ciudadanos españoles es Lone Star, que participa en el mercado a través de su plataforma Servihabitat, de la que controla el 80%, ya que el 20% restante pertenece a CaixaBank. Cerberus y TPG son los otros dos fondos estadounidenses que participan en el mercado español. El primero resonó en el panorama nacional al adquirir los activos de BBVA, compuestos por inmuebles procedentes de CatalunyaCaixa, Unnim y Sabadell, controlando una cartera residencial de 2.880 viviendas en Cataluña, 2.450 en Madrid y 980 en Valencia.

Sin embargo, a principios de 2026 el fondo anunció la venta de más de 3.000 viviendas en España como parte de un cambio estratégico. Por su parte, TPG cuenta con 840 viviendas en Madrid y otras 570 en Valencia, según el mismo informe.

Los tenedores ‘made in Spain’

Pese a que los grandes tenedores suelen relacionarse con empresas internacionales, con activos financieros repartidos por todo el mundo, el mercado español cuenta con los suyos propios, entidades de ‘marca España’ que han acumulado carteras residenciales de escala significativa. El principal casero nacional, CaixaBank, acumula en Cataluña 5.060 viviendas en alquiler. En Andalucía, la entidad financiera es dueña de 7.800 viviendas, donde es el principal casero. En Madrid posee 4.770 propiedades, y es el segundo casero privado después de Blackstone, mientras que en la Comunidad Valenciana cuenta con 2.670 viviendas.

CaixaBank es el primero, pero no es el único gran tenedor español. El fondo inmobiliario Azora (Nestar) cuenta con 4.640 propiedades en la capital, otras 970 en la Comunidad Valenciana y 500 en Andalucía. Por su parte,tiene una cartera de vivienda de 2.920 propiedades en alquiler en Madrid y otras 900 propiedades en Cataluña. Otras compañías como Cevasa o Ares se centran en una sola comunidad autónoma. La primera posee 2.200 viviendas de alquiler en Cataluña, mientras que la segunda tiene 1.330 pisos en Madrid.

Blackstone y CaixaBank, los caseros de España

Por comunidades autónomas, CaixaBank y Blackstone se reparten las principales carteras del país. En Madrid, la entidad estadounidense se ha convertido en el principal casero, con 13.000 inmuebles, lo que le otorga una gran influencia sobre el mercado del alquiler madrileño. El segundo gran propietario es CaixaBank, con 4.770 viviendas, seguido por Nestar, con 4.640 propiedades. Además, pese a no ser una entidad privada, la Comunidad de Madrid posee 21.549 inmuebles, gestionados a través de la Agencia de Vivienda Social y Obras de Madrid, mientras que el Ayuntamiento de Madrid gestiona otras 7.000 viviendas.

En Cataluña, el estudio de Atlas Real Estate Analytics posiciona a CaixaBank como el mayor casero privado de la comunidad, con 5.060 viviendas. El segundo puesto es de otro fondo internacional, Cerberus, que posee 2.880 inmuebles en Cataluña, mientras que Blackstone controla los alquileres de otras 2.600 residencias. Otros actores significativos son CEVASA con 2.200 viviendas, y las entidades financieras BBVA y Banco Sabadell, con 2.450 y 2.040 viviendas respectivamente.

Para la Comunidad Valenciana, CaixaBank también se coloca como el principal propietario de vivienda en alquiler, con 2.670 residencias. El segundo actor más importante es Banco Sabadell, con 1.350 viviendas, seguido por Cerberus, con 980 viviendas. Andalucía, la segunda región en términos de concentración de viviendas en manos de grandes tenedores, solo por detrás de Madrid, también cuenta con CaixaBank como principal propietario, con 7.800 viviendas, seguida de Unicaja, con 1.800 y Banco Santander, con 1.500 propiedades.

Aunque los grandes tenedores tienen una mayor presencia e influencia en estas cuatro comunidades autónomas, en el resto del país también poseen activos inmobiliarios. En Galicia, por ejemplo, Fincas Lavandeira es propietaria de 398 viviendas alquiladas, seguida de Blackstone, con otras 337 propiedades. En las Islas Canarias, Blackstone posee 961 viviendas alquiladas, y es también el máximo casero de la región. Pese a no contar con un porcentaje amplio de la oferta nacional (5%), su presencia en los principales mercados, tensionados todos, hace que sus decisiones como rentistas influyan de manera notable en la evolución de los precios del alquiler en España.