El mito del pequeño casero: seis de cada diez viviendas de alquiler están en manos de grandes propietarios o empresas

El acceso a la vivienda continúa siendo uno de los principales problemas estructurales y sociales en España. Los precios desorbitados y la falta de oferta asequible están asfixiando financieramente a miles de familias que destinan gran parte de sus ingresos al pago del alquiler mensual. Y, en medio de este crítico escenario, ha empezado a surgir el relato de que el mercado se sostiene gracias al “pequeño propietario”, ese ciudadano de a pie que, con el esfuerzo de toda una vida, logró comprar una segunda residencia para complementar su nómina o su pensión. Pero nada más lejos de la realidad. Un análisis del Ministerio de Consumo, en colaboración con el CSIC y con datos del 2023, demuestra que el negocio inmobiliario está controlado mayoritariamente por personas y entidades que acumulan varias propiedades.

Cuando se suma el peso de las empresas, los rentistas, fondos de inversión y el parque de titularidad pública, la balanza se inclina hacia el lado de los grandes propietarios. Según señala la investigación, “alrededor del 60% del mercado del alquiler se encuentra en manos de multiarrendadores y personas jurídicas”, lo que deja a la figura del pequeño propietario en una posición claramente minoritaria frente a los grandes actores del sector, ya que el propietario de un único inmueble “controla menos del 40% de las viviendas alquiladas” en nuestro país. Un ecosistema corporativo e institucional que gestiona más de medio millón de inmuebles.

Según estimaciones del Informe Anual 2023 del Banco de España, las empresas, fondos de inversión y otras asociaciones gestionan unas 223.552 viviendas, lo que supone aproximadamente un 8% del total. A esto hay que sumar el parque público y social, que aporta unas 300.000 viviendas. En total, las personas jurídicas y las entidades públicas aglutinan alrededor de 523.552 inmuebles, representando un 17% del mercado de arrendamiento. El resto, un 43%, pertenece exclusivamente a particulares físicos que acumulan más de dos viviendas. Cabe destacar que, al analizar el grueso del mercado que está en manos de particulares, el estudio se basa en las deducciones del IRPF para vivienda habitual, lo que significa que la radiografía excluye por completo el alquiler turístico o de locales.

Pocos caseros, muchos pisos y máxima concentración

El análisis también destaca que, si se pone la lupa únicamente sobre las personas físicas y se excluye a las grandes empresas, la estadística sigue desmontando la narrativa tradicional del pequeño arrendador. Así, subraya que “más de la mitad del alquiler particular en España ya está en manos de multiarrendadores”. En concreto, el 52,8% de los pisos ofrecidos por particulares pertenece a rentistas que gestionan carteras de dos o más inmuebles.

Una disparidad que se hace aún más evidente si se contrastan quiénes son los actores sociales de este mercado. Frente a un volumen de inquilinos que supera el 20% de la población nacional, apenas un reducidísimo 5,7% de los adultos españoles percibe rentas derivadas de alquilar una vivienda. Además, este fenómeno es mucho más pronunciado en los grandes núcleos urbanos y en las áreas con mayor atractivo turístico. Quienes acaparan estas carteras inmobiliarias tienden a concentrar su lugar de residencia (y el pago de sus impuestos) en las grandes urbes y zonas más tensionadas.

Un factor a tener en cuenta es que el informe clasifica la información en función de la residencia fiscal del declarante, y no según dónde se encuentran físicamente los inmuebles arrendados. Esto significa que, cuando los resultados muestran un alto porcentaje de multiarrendadores en una ciudad determinada, en realidad está contabilizando la cartera de propiedades de los rentistas que tributan en esa zona, con independencia de si sus viviendas están ubicadas en esa misma ciudad o repartidas por otras regiones.

Así, Las Palmas de Gran Canaria presenta la mayor concentración: el 64,9% de los caseros que tributan en la ciudad son multiarrendadores, frente a un 35,1% que dispone de un único inmueble. Un panorama de acumulación que se repite entre los rentistas residentes en regiones como Santa Cruz de Tenerife, donde el porcentaje se sitúa en un 64,6%, y en Palma de Mallorca, que alcanza el 63,1%. Por su parte, entre los arrendadores que viven en metrópolis como Barcelona y Madrid, los multiarrendadores representan el 60,8% y el 56,4%, respectivamente.

Valencia (55,0%) y Málaga (51,6%) también muestran mayorías claras para los acaparadores de pisos. La única gran ciudad analizada que no sigue esta tendencia es Sevilla, donde el rentista con un solo inmueble todavía representa una ligera mayoría del 53,2%. En la investigación se han quedado fuera el País Vasco y la Comunidad Foral de Navarra, ya que el estudio se basa en los datos de la Agencia Tributaria y solo incluye los territorios del Régimen Fiscal Común.

Un crecimiento que beneficia al que más tiene

Y, lejos de corregirse, esta dinámica de desigualdad se ha ido acelerando en los últimos años. Entre 2016 y 2023, el parque total creció considerablemente, pasando de 1.900.883 inmuebles a 2.570.845 viviendas en esos siete años, pero los frutos de esa expansión no se repartieron por igual. El análisis detalla que “los pequeños caseros (con una sola vivienda) aumentaron su parque un 30,4%, mientras que los multiarrendadores lo hicieron un 39,9%”. El auge del alquiler ha servido, sobre todo, para engordar las carteras de quienes ya tenían un colchón inmobiliario sólido, lo que les ha permitido ampliar su patrimonio mucho más rápido que al resto.

Al final, el estudio destaca que el aumento de la oferta no ha supuesto una democratización de la vivienda, sino que ha consolidado un mercado que funciona cada vez más bajo una gran concentración. El pequeño casero sigue existiendo, pero su papel es cada vez más residual.