Créditos hipotecarios: una cláusula legal complica la venta de cartera a los bancos

Los préstamos hipotecarios siguen creciendo a todo ritmo. Sólo en marzo lo hicieron al 8,8% mensual, lo que significó un otorgamiento de $12.800 millones y el stock presenta un aumento interanual superior al 140%. Y si bien se espera que esta evolución continúe a todo ritmo en 2018, surgió un escollo que complica la expansión del producto "estrella" que ofrecen los bancos.

Concretamente, una cláusula dictada por el Banco Central que reglamenta el funcionamiento de los préstamos con ajuste UVA limitaría peligrosamente a los bancos la venta de sus carteras hipotecarias generadas desde el 2016.

Justamente la "securitización" o venta de carteras, es una condición imprescindible para el crecimiento futuro de los préstamos hipotecarios. La razón es que ningún banco (ni en la Argentina ni en cualquier otro lugar del mundo) está en condiciones de hacer crecer su cartera de créditos a largo plazo si luego no pueden descargarlos en otros inversores. En los Estados Unidos funcionan bancos específicos como Fannie Mae y otro tipo de figuras que se ocupan de comprar esas hipotecas. De esta forma, los bancos se hacen de liquidez para seguir prestando.

En la Argentina ese proceso está cada vez más cerca. De hecho, ya hay un banco que anunció la primera venta de cartera de préstamos para la vivienda. Se trata del Hipotecario, que prepara la securitización de una porción de su cartera por alrededor de $ 450 millones. Sin embargo, este caso "testigo" fue un anuncio hasta ahora no concretado. Otros bancos como el Ciudad y el Provincia también comenzaron a explorar esta opción.

Los abogados pusieron luz amarilla

Pero los estudios de abogados que comenzaron a analizar las hipotecas que ingresarían dentro de la venta de cartera a otros inversores se encontraron con una cláusula que complica todo. Es aquella que establece que en caso de que la inflación supere por más de un 10% la evolución de los salarios, los bancos deberán ofrecerle a sus deudores la posibilidad de extender por un 25% el plazo del préstamo originalmente otorgado. De esta forma, un crédito a 30 años podría extenderse hasta más de 37 años. El objetivo sería que la cuota mensual siga representando aproximadamente entre 20 y 25% del salario y no una proporción mayor.

Está cláusula es la que objetan los abogados especializados en este tipo de transacciones del mercado de capitales. Ocurre que en definitiva resulta imposible ofrecerle al acreedor que compra un activo de largo plazo certeza sobre el flujo de fondos que recibirá. En otras palabras, en caso de gatillarse la cláusula de extensión de plazos, el inversor comenzaría a cobrar menos por mes en relación al flujo prometido originalmente.

En defensa de los créditos UVA

En una reciente presentación efectuada ante el Congreso, el jefe de Gabinete, Marcos Peña, enfatizó como algo muy favorable que exista esa cláusula a favor de los deudores. Y al mismo tiempo, agregó que desde que se lanzó el ajuste UVA en 2016, el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) aumentó 8,5% más que la inflación minorista. Es decir que aquel escenario que llevaría a una reprogramación del crédito está muy lejos de concretarse.

Pero aún así el riesgo potencial sigue vigente. Y mientras exista esa cláusula el acreedor nunca tendrá certeza sobre el flujo de fondos que recibirá, algo que va en contra de cualquier estructura de estas características. En los últimos días ya hubo charlas informales entre banqueros, el Central y abogados para determinar si hay algún mecanismo que permita superar este escollo. Otra opción es contratar un seguro en caso de que se produzca este desfasaje entre inflación y salarios, pero obviamente implicaría un encarecimiento aún mayor del crédito.

Los bancos vienen aumentando las tasas de préstamos hipotecarios, incluyendo al Nación (el principal jugador) que lo hará a partir de mayo. Y justifican la decisión en la necesidad de vender la cartera a otros inversores, algo imposible si la tasa de arranque es demasiado baja. Es decir están preparando el terreno para futuras securitizaciones que les den mayor liquidez.

La expansión crediticia

En cuanto a la evolución del crédito, el informe monetario de marzo divulgado por el Central enfatiza los siguientes puntos en relación a la evolución del crédito:

1. Los préstamos al sector privado continuaron creciendo en términos reales y ajustados por estacionalidad. El total en pesos y moneda extranjera, presentó un aumento mensual de 2% y acumuló un incremento de 29,2% en los últimos 12 meses.

2. El crecimiento del crédito en moneda local fue de 1,5%, con un fuerte impulso de los hipotecarios y personales. Los primeros vienen mostrando una tasa de crecimiento superior al 6% real desde agosto del año pasado, mostrando también un aumento de 7,8% en marzo.

3. En términos nominales, los hipotecarios crecieron 8,8% ($12.800 millones) y acumularon un incremento interanual de 142%. El financiamiento en UVA continuó representando más del 90% de los préstamos otorgados a personas físicas. Desde el lanzamiento de este instru- mento, se han otorgado aproximadamente $86.600 millones de préstamos hipotecarios en UVA.

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