El pago de expensas representa un desafío para los propietarios de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires. Todos los meses, miles de familias deben afrontar este gasto, que varía según la superficie, los servicios y el personal contratado. La administración eficiente y la toma de decisiones colectivas impactan de manera directa en el presupuesto hogareño.
Juan Manuel Tapiola, constructor y autor del libro Cómo ser dueño en la Argentina, aseguró en Infobae en Vivo A las Nueve que ahorrar $100.000 mensuales en expensas e invertirlos a una tasa del 10% anual durante treinta años permite reunir hasta 150 mil dólares. “Solo ahorrando $100.000 de las expensas e invirtiendo ese monto, en treinta años se pueden comprar uno o dos departamentos”, afirmó Tapiola.
Nueva Programación
El promedio de expensas para un departamento de dos ambientes y 45 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires asciende a $320.000. Tapiola sostuvo: “El principal factor que incide en el valor de las expensas es el personal, como el encargado o la seguridad. En algunos edificios, este rubro representa entre un 30% y un 70% del gasto total”.
Cómo se compone el gasto de expensas
La estructura de las expensas depende del tamaño y los servicios del edificio. Tapiola indicó: “La forma de calcularlas suele ser por metro cuadrado. Las cocheras también pagan expensas. La parte del personal es la que más pesa”.
En edificios con amenities, Tapiola mencionó que es posible encontrar casos donde se pagan $150.000 de expensas mensuales. “El costo puede reducirse si se terceriza la limpieza o el servicio de encargado. Tercerizar permite ahorrar un 30% en ese rubro y, además, liberar el departamento del encargado para alquilarlo”, explicó el constructor.
Generar ingresos adicionales es otra alternativa. Tapiola señaló: “Alquilar el salón de usos múltiples o el departamento del encargado puede significar un ingreso que se destina a reducir expensas. Incluso se puede alquilar el espacio para eventos, rodajes o instalar antenas de telefonía”.
El ahorro en servicios básicos también influye. “El uso de luces LED, la instalación de cámaras de seguridad y la elección de bancos públicos para el manejo de cuentas del consorcio ayudan a disminuir gastos mensuales”, remarcó Tapiola.
Estrategias para optimizar la administración y reducir costos
La decisión colectiva de los propietarios resulta fundamental. “El primer paso para bajar las expensas es la decisión. Si los vecinos acuerdan que hay que pagar menos, empiezan a aparecer las soluciones”, afirmó Tapiola. Medir y controlar los gastos también permite detectar oportunidades de ajuste.
Revisar los contratos de mantenimiento y servicios puede representar una reducción inmediata del 10% al 30% en el gasto mensual. “El ahorro aparece cuando se ponen en discusión todos los contratos: ascensores, jardinería, mantenimiento. Allí es posible renegociar y bajar costos”, sostuvo el autor.
La tecnología es una aliada para disminuir gastos recurrentes. Tapiola apuntó: “En mis edificios instalamos cámaras y los propietarios pueden monitorear desde una aplicación. Evitamos así contratar personal para esa tarea”. Además, ajustar el funcionamiento de ascensores y luces comunes minimiza el consumo de energía.
Alternativas para generar ingresos y evitar expensas extraordinarias
El alquiler de locales comerciales en planta baja, la instalación de antenas o la colocación de carteles publicitarios constituyen fuentes de ingreso para el consorcio. Tapiola detalló: “Las compañías de telefonía pagan sumas importantes por instalar antenas en los edificios. Es una opción a considerar”.
La creación de un fondo de reserva también resulta clave para evitar expensas extraordinarias ante reparaciones o mejoras. “Separar el 5 % de las expensas y destinarlo a un fondo que se invierte y crece con el tiempo permite afrontar gastos imprevistos sin recurrir a aumentos bruscos”, sugirió el constructor.
En cuanto a la mora en el pago de expensas, Tapiola advirtió: “Hoy la mora ronda el 20%. Lo mejor es acordar planes de pago suaves con quienes acumulan deudas para evitar que la situación se agrave”. En casos extremos, la ley permite ejecutar juicios y llegar al remate del departamento deudor si la deuda supera el año.
Cambios normativos y desafíos en la administración
La obligación de contar con un portero con vivienda en edificios de muchos departamentos se eliminó. Tapiola explicó: “Si el encargado ya habita el edificio, suele conservar el derecho de vivienda, pero si se retira, el consorcio puede vender o alquilar esa unidad”.
El despido de un encargado implica un costo elevado para los propietarios. Tapiola recomendó: “Separar parte de las expensas y armar un fondo para futuras indemnizaciones o reparaciones importantes”.
La transparencia y la confianza en la administración son claves para el éxito de las políticas de reducción de gastos. “El administrador debe rendir cuentas y los vecinos deben involucrarse. La supervisión constante garantiza que las decisiones beneficien a todos”, concluyó Tapiola.
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