El mapa inmobiliario en el AMBA: cuáles son los inmuebles más codiciados y dónde se buscan los menores precios

En el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), los hábitos de búsqueda y compra de propiedades experimentan transformaciones relevantes en un contexto de cambios económicos continuos. Las fluctuaciones del dólar, la evolución de los ingresos y el acceso restringido al crédito hipotecario definen un escenario donde compradores y vendedores adaptan sus estrategias y prioridades. Este panorama impulsa la demanda de viviendas de valores más accesibles y segmenta con claridad las preferencias según la zona.

De acuerdo con un relevamiento efectuado por el portal de clasificados Zonaprop, los avisos de departamentos en venta por menos de 100 mil dólares concentran el 35% de la demanda en el AMBA. El informe exhibe cómo la región se divide en submercados con comportamientos y preferencias bien diferenciados en función de los precios.

Según el análisis de Zonaprop, las búsquedas orientadas a unidades entre 100 mil y 175 mil dólares representan el 31% de la demanda total. Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) concentra la mayor proporción de interés por unidades ubicadas dentro de este rango, con el 68% de sus consultas focalizadas entre los 100 mil y 175 mil dólares. Este dato muestra cómo la capital desplaza la presión hacia valores intermedios y no tanto hacia los extremos del mercado.

En cambio, GBA oeste-sur concentra el grueso de la demanda en los departamentos de ticket más bajo: el 58% de los interesados busca unidades que no superan los 100 mil dólares. Ese sector resulta el que más refuerza el peso de las propiedades económicas, un fenómeno que responde a los niveles de ingreso y la composición social del conurbano.

GBA norte exhibe un patrón de demanda opuesto, donde el 48% de las búsquedas apunta a departamentos valuados por encima de los 175 mil dólares, mientras que solo un 22% focaliza alternativas de menos de 100 mil dólares. Este dato confirma la existencia de distintos perfiles de compradores en el mapa del AMBA.

El informe también compara la situación actual con la de 2017, año en el que el auge de los créditos UVA impactó en la composición de la demanda. En ese momento, las propiedades de entre 100 mil y 175 mil dólares sumaban el 35% de las búsquedas y las de menos de 100 mil dólares el 32%.

“El contraste entre la composición de la demanda actual y la de 2017, indica que el mercado aún tiene margen para que las unidades de propiedades de hasta 175 mil dólares tomen mayor participación en la demanda, una vez más, impulsada por los créditos hipotecarios”, sostuvo Leandro Molina, country manager de Zonaprop.

Las propiedades que tienen las mayores consultas

Al observar la presión de demanda ―entendida como la diferencia entre la consulta y la oferta para cada gama de precios―, el resultado es contundente. Las propiedades de hasta 100 mil dólares reciben hasta un 50% más consultas que las que se ubican entre los 100 mil y 175 mil dólares, según el estudio de Zonaprop.

Dentro de CABA, las unidades cotizadas entre 175 y 350 mil dólares atraen entre un 11% y un 12% menos de consultas respecto del promedio. Los departamentos por encima de 350 mil dólares captan un 31% menos de consultas frente a las opciones de rango medio.

En GBA norte, el segmento hasta 100 mil dólares recibe un 8% más de consultas que la gama siguiente (100 mil a 175 mil dólares), mientras que en GBA oeste-sur la diferencia escala hasta el 50%. Estos números muestran la fragmentación y las dinámicas regionales del mercado inmobiliario.

La estructura de oferta se ajusta a este movimiento de la demanda. Gran parte de las unidades disponibles pertenece a la franja más baja de precios, el rango de mayor circulación y consultas, según la plataforma. En paralelo, la restricción en líneas de crédito, la depreciación real de los ingresos y la búsqueda de alternativas seguras llevan a que los departamentos económicos funcionen hoy como principal puerta de ingreso para quienes quieren acceder a su primera vivienda o apuestan a una inversión de menor riesgo relativa.

El informe subraya que el desplazamiento de las búsquedas hacia los valores inferiores es transversal a toda la región, aunque arista con más fuerza en las zonas sur y oeste. Fenómenos como la extensión de los barrios periféricos y la mayor oferta de lotes también acompañan esta tendencia, pero en menor medida que la concentración registrada en CABA y el núcleo urbano central del área metropolitana.

El mercado queda dividido en tres lógicas diferenciadas: sur y oeste con predominio de departamentos económicos, la capital urbana con preferencia media y el norte del conurbano enfocado en productos de mayor poder adquisitivo. La comparación histórica confirma que, a diferencia de 2017, hoy la falta de financiamiento y los cambios en la economía movilizan a una proporción creciente de compradores hacia opciones más accesibles.

Molina definió que la reaparición de créditos hipotecarios sería capaz de modificar ese escenario y dinamizar el rango de hasta 175 mil dólares, ampliando la entrada al mercado y equilibrando el mapa de la demanda.