El mercado de alquileres de departamentos de 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires mantiene un nivel de actividad elevado, aunque con precios que varían según la zona y las condiciones de cada propiedad. Aún es difícil afrontar estos costos para quienes deben mantener su hogar y, si bien los valores ya no suben con tanta inercia inflacionaria, el acceso a una vivienda se mantiene como un un desafío para los bolsillos de los inquilinos.
En este contexto, los barrios con alquileres más accesibles concentran la atención de la demanda que buscan equilibrar precio y calidad de vida. Las zonas porteñas más económicas para alquilar un departamento de tres ambientes incluyen Villa Lugano, Constitución y Liniers, entre otros.
Según Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, los valores en estas zonas están determinados por la percepción de la demanda sobre la infraestructura, la seguridad y el perfil del barrio. A estos factores se suman la antigüedad de las viviendas y la menor cercanía a centros comerciales y medios de transporte.
Las condiciones de los contratos también cambiaron tras la derogación de la Ley de Alquileres. “Hoy se aplica mayormente el ajuste cuatrimestral por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) en los contratos nuevos, mientras que los anteriores al DNU 70/2023 siguen con esquemas previos de ajuste anual o semestral, según la fecha de firma”, explicó Chej Muse.
El Índice de Contratos de Locación (ICL) sigue aplicándose en contratos firmados después de la derogación de la Ley de Alquileres, y también en nuevos acuerdos suelen utilizarse otros mecanismos como el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
Actualmente, la oferta para alquilar en CABA disminuyó un 10% en comparación con 2024, ya que cientos de propietarios que regresaron al mercado tras la derogación de la Ley de Alquileres lograron ocupar sus inmuebles entre mitad y fin de año.
Además, otros optaron por vender sus unidades, y la reposición en el mercado de alquiler se volvió más lenta. A esto se suma que algunos inquilinos pudieron convertirse en propietarios gracias al blanqueo y a la reintroducción de los créditos hipotecarios.
Impacto en el bolsillo
Eduardo Casasnovas, de Century 21 Casasnovas, agregó que “los acuerdos se flexibilizaron, pero los ajustes trimestrales por IPC o ICL impactan de manera negativa en los inquilinos, ya que los incrementos salariales no siempre acompañan la inflación”.
En cuanto a la evolución de los precios, Chej Muse indicó que “los alquileres subieron por debajo de la inflación, lo que implica que en términos reales cayeron un 37% en comparación con otros bienes y servicios”.
Sin embargo, la tendencia podría cambiar si se recupera el poder adquisitivo de los salarios. Casasnovas, por su parte, mencionó que “se observa un crecimiento en la cantidad de inquilinos que buscan convertirse en propietarios, impulsado por la creciente oferta de créditos hipotecarios”.
Diferencias con los más caros
Las diferencias de precio entre barrios se explican por el nivel de infraestructura, seguridad y conectividad. “Los barrios con espacios verdes, cercanía a universidades y mayor cantidad de comercios suelen tener alquileres más altos”, explicó Chej Muse.
En cambio, en zonas con menor demanda, los valores locativos tienden a ser más bajos. En este sentido, Casasnovas destacó que “la calidad de los servicios, la seguridad y el entorno urbano son factores que influyen directamente en los precios”.
Ejemplos concretos de valores de alquiler muestran estas diferencias. En Villa Lugano, un departamento de 3 ambientes y 55 metros cuadrados cuesta alrededor de $350.000, con expensas de $50.000 mensuales.
En Constitución, una unidad de 57 m2 se alquila por $400.000, con expensas de $30.000. En Liniers, un departamento similar de 47 m2 tiene un precio de $450.000, con expensas de 100.000 pesos.
Casasnovas agregó que en barrios como Monserrat, San Nicolás y Balvanera, los alquileres rondan los $380.000, mientras que en San Telmo, Floresta y Liniers ascienden a $420.000 al mes.
Los 10 más baratos
Según datos de Cabaprop y Reporte Inmobiliario, los 10 barrios con los alquileres más bajos para unidades de tres ambientes y departamentos de 60 m2 promedio en CABA son los siguientes:
- Liniers: $655.000.
- Flores: $635.000.
- Parque Avellaneda: $625.000.
- Parque Patricios: $615.000.
- Balvanera: $605.000.
- Floresta: $595.000.
- Constitución: $575.000.
- La Boca: $530.000.
- Villa Riachuelo: $500.000.
- Villa Lugano: $480.000.
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