En la ciudad de Buenos Aires el 90% de los contratos de alquiler se realizan en pesos, a pesar de que la normativa vigente permite establecerlos en dólares u otras monedas, según datos del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño. Esta tendencia responde, entre otras razones, a la pérdida de poder adquisitivo en dólares de los salarios de los inquilinos, lo que llevó a que varios propietarios descarten la posibilidad de cobrar alquileres en moneda extranjera.
Actualmente, cerca del 75% de la oferta de alquileres en CABA se encuentra en pesos. Esto contrasta con fines de 2023, antes de la asunción de Javier Milei como presidente, cuando el 75% estaba en dólares y destinado a acuerdos temporarios. Esta tendencia también impacta en el mercado de alquileres tradicionales.
El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, que derogó hace un año la Ley de Alquileres, que regula los contratos establece que las partes pueden pactar los términos en cualquier moneda. Sin embargo, esta opción no prospera en la práctica, ya que el tipo de cambio actual y las oscilaciones del mercado dificultan que los inquilinos puedan afrontar alquileres dolarizados, sobre todo en zonas consideradas tradicionales o estándar, donde históricamente los acuerdos se realizaban en pesos.
Según Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario, la pesificación creciente del mercado responde a factores económicos y culturales. “El salario en pesos sigue siendo la referencia para la gran mayoría de los inquilinos, incluso en un contexto de creciente dolarización de otros sectores de la economía. Esto explica por qué los contratos en dólares quedan prácticamente relegados al segmento premium del mercado”, dijo a Infobae.
Aumento de la oferta
Desde la implementación del DNU, la oferta de alquileres de vivienda en CABA registró un aumento acumulado significativo del 196,74%. Este crecimiento se refleja de manera sostenida, con un incremento mensual del 2,41% durante diciembre de 2024.
Diego Frangella, presidente del Colegio Inmobiliario porteño, destacó que “el 95,96% de las propiedades disponibles corresponde a departamentos, con una distribución geográfica que se concentra mayoritariamente en seis barrios: Palermo, Belgrano, Recoleta, Caballito, Puerto Madero y Barrio Norte, los cuales acumulan el 58,96% del total de la oferta”.
En particular, Palermo lidera el ranking con 3.805 inmuebles publicados, lo que representa el 22,62% del total disponible, informó el análisis.
“El impacto de la libertad contractual no solo se vio reflejado en el incremento importante de la oferta sino que también produjo una baja en términos reales de los valores para los nuevos acuerdos”, aclaró Chej Muse.
Precios y rentabilidad
Al mismo tiempo, los valores de los alquileres mostraron una notable baja en términos reales desde enero hasta noviembre de 2024, experimentaron una disminución promedio del 36,8%, según el informe.
“Las fluctuaciones de precios reflejan que aumentos nominales quedaron por debajo de la inflación acumulada del período, lo que llevó a una negociación más flexible entre propietarios e inquilinos, incluido el mayor uso de contraofertas”, señaló Frangella.
Entre las tendencias de contratación, predominan los contratos en pesos con una duración de 24 meses y ajustes cuatrimestrales vinculados al Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC o el Índice para Contratos de Locación (ICL) publicado por el Banco Central.
En lo que respecta a la rentabilidad, los contratos de alquiler residencial iniciados el 1 de enero de 2024 registraron una rentabilidad anual bruta promedio del 6,35%, valor calculado con base en departamentos de dos ambientes en zonas promedio y en relación con el dólar MEP.
“La inversión inmobiliaria combina dos aspectos clave: la rentabilidad y el capital invertido”, explicó Chej Muse.
“En los últimos meses, la rentabilidad del alquiler tuvo una recuperación interesante, lo que atrajo nuevamente a inversores que buscan buenos retornos y una eventual revalorización de los inmuebles”, amplió.
Mejoría
En cuanto al mercado de compraventa, también se diagnosticaron cambios significativos destacó el trabajo. En noviembre de 2024 se registraron 5.755 escrituras, un incremento interanual del 41,47% en comparación con noviembre de 2023.
En los últimos doce meses, el promedio mensual de escrituras formalizadas alcanzó las 4.305, con una tendencia de crecimiento en el promedio mensual observado durante los últimos dos años. A pesar de estos aumentos, la oferta de departamentos publicados es baja: a fines de diciembre de 2024 se contabilizaron 68.244 unidades, lo que significa una disminución acumulada del 39,31% desde octubre de 2022.
Frangella explicó: ““Los barrios con mayor oferta son Palermo, Belgrano, Caballito, Recoleta y Villa Urquiza, lo que se explica por su alta demanda debido al acceso a medios de transporte, zonas gastronómicas, espacios verdes, plazas, centros comerciales, seguridad, centros médicos, escuelas y universidades, entre otros factores”.
Permisos
La actividad constructiva también mostró dinamismo moderado en noviembre de 2024, cuando se otorgaron 74 permisos de construcción para viviendas nuevas, con un aumento del 1,37% respecto al mes anterior.
Sin embargo, la superficie registrada para estas obras fue de 139.150 m2, lo que representa una caída mensual del 20,20 por ciento. Palermo se mantuvo al frente de este ámbito, es el barrio con más permisos aprobados (10, equivalentes al 13,51% del total) y con mayor superficie registrada (26.933 m2, o el 19,35% del total).
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