El mercado de alquileres en la ciudad de Buenos Aires mostró en 2024 una dinámica distinta a la de años anteriores, marcada por la derogación de la Ley de Alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023. Según datos de un informe privado, los precios de los departamentos subieron un 64,4% en el año, una cifra cuatro veces menor al aumento registrado en 2023 (260%) y 54 puntos porcentuales por debajo de la inflación anual, estimada en 118,8%. La confirmación definitiva de ese dato se conocerá la semana próxima, con el IPC de diciembre.
De esa forma, el 2024 fue el primer año desde 2019 en el que los precios de los alquileres registraron una caída real.
En diciembre, el precio medio de alquiler aumentó un 2,3%, manteniendo la tendencia de subas moderadas observada en los últimos meses.
Actualmente, según Zonaprop, la plataforma que hizo el análisis, un departamento de dos ambientes tiene un valor promedio de $550.450 mensuales, mientras que un monoambiente se alquila por $465.091 y un tres ambientes por $740.874 al mes.
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Estas cifras reflejan una desaceleración en el ritmo de ajuste de los valores de las locaciones, en un contexto donde la oferta creció significativamente.
“Los precios se mantienen estables porque la inercia inflacionaria, que se extendió hasta mediados de año, se detuvo de forma drástica. Actualmente, los ajustes de los alquileres oscilan entre 2% y 3% mensual como máximo. Existe una importante negociación entre propietarios e inquilinos, y muchos optan por acuerdos que se revisen cada seis meses para alinearse con el mercado y el contexto económico”, explicó a Infobae Lisandro Cuello, experto del sector inmobiliario.
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Esta revisión debe quedar expresada en los nuevos acuerdos, al igual que todo lo que convengan las partes, para evitar problemas a futuro. El DNU del Gobierno que desreguló el mercado habilita esta posibilidad.
La oferta se triplicó
El volumen de propiedades disponibles para alquiler se incrementó un 3,3% en el último mes de 2024 y acumuló un crecimiento de 3,3 veces respecto del mínimo histórico registrado en febrero de 2023.
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Este aumento de la oferta, según especialistas, responde a la desregulación del mercado tras la eliminación de la Ley de Alquileres, lo que permitió a propietarios ajustar condiciones y reingresar sus propiedades al circuito del alquiler.
En cuanto a los valores por barrio, Puerto Madero se consolidó como el más caro para alquilar, con un precio medio de $941.093 mensuales. Le siguen Núñez y Palermo, con valores promedio de $613.414 y $610.098, respectivamente.
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En el otro extremo, Villa Lugano ofrece las alternativas más económicas, con un alquiler medio de $395.326 mensuales, seguido por Floresta ($474.456) y Vélez Sarsfield ($485.671 al mes). Esta disparidad refleja las características propias de cada zona, según su ubicación, infraestructura y nivel de demanda.
El panorama actual presenta un mercado más estable, aunque persisten desafíos. Para los inquilinos, los costos de alquiler siguen representando una porción significativa del ingreso familiar, especialmente en un contexto donde las condiciones macroeconómicas aún son complejas para los asalariados.
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Los más rentables
Por su parte, los propietarios buscan rentabilidad en un mercado que, aunque muestra signos de recuperación, todavía está lejos de alcanzar los niveles de actividad de años anteriores.
La relación alquiler/precio sube y se ubica en 5,28% anual. Actualmente se necesitan 18,9 años de alquiler para repagar la inversión inicial, un 8,9% más de lo requerido hace un año atrás.
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Villa Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda continúan en el podio de barrios con mejores opciones para los inversores que buscan renta, con un retorno del 8,7%, 8% y 7,4%, respectivamente.
En contrapartida, por proponer los valores más altos del mercado porteño, Puerto Madero, Palermo y Belgrano son los barrios con la rentabilidad más baja, con un 3,5%, un 4,2% y 4,4%, respectivamente.
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De cara al futuro, analistas coinciden en que el comportamiento del mercado de alquileres dependerá de factores como la estabilidad de la oferta y las condiciones económicas generales.
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