Paradoja inmobiliaria: en qué barrios de CABA es más barato comprar un departamento a estrenar que en pozo

En varios barrios de Buenos Aires, comprar un departamento en pozo puede resultar más costoso que adquirir uno a estrenar.

Esta situación, que parece contradictoria, se observa en zonas con alto dinamismo inmobiliario como Saavedra, Chacarita, Coghlan, Villa Urquiza y Villa Devoto. En estos barrios, los desarrolladores ajustan los precios a medida que avanzan las obras, trasladando los incrementos en los costos de construcción a los compradores.

Además, la expectativa de una futura revalorización incentiva a muchos a desembolsar más en las primeras etapas de un proyecto.

Daniel Bryn, de Zipcode y quien realiza Monitor Inmobiliario, explicó a Infobae que en algunos barrios, como Saavedra, el costo de los departamentos en pozo se ubica en USD 2.478 por metro cuadrado, mientras que las unidades a estrenar rondan los 2.589 dólares.

Esta diferencia, aunque a primera vista parece pequeña, se debe a la posibilidad de pagar en cuotas, lo que hace que las unidades en pozo sean más accesibles para quienes no disponen de un capital completo de manera inmediata.

“Esta flexibilidad de pago en cuotas permite a los compradores ajustar sus pagos según sus ingresos, lo que resulta clave en un contexto económico incierto”, añade Bryn.

En barrios como Villa Urquiza y Devoto, la diferencia entre los precios en pozo y a estrenar puede llegar hasta un 10 por ciento. “En estas zonas, la fuerte demanda por unidades en construcción y la presión inflacionaria en los costos de los proyectos hacen que, paradójicamente, resulte más caro comprar en pozo que adquirir una propiedad terminada”, amplió Bryn.

Valores a estrenar

En CABA, los departamentos a estrenar presentan una amplia variedad de precios según la ubicación y el tamaño. Por ejemplo, en Colegiales, un monoambiente de 36 m²2 tiene un valor de USD 111.800, mientras que en Recoleta, un departamento de 2 ambientes y 71 m² alcanza los USD 293.000, según Zonaprop.

En Núñez, un monoambiente de 47 m2 se encuentra por USD 139.914, y en Caballito, un 3 ambientes de 82 m2 tiene un precio de USD 230.000, informó Mudafy. Por su parte, en Belgrano, una unidad de 2 ambientes y 57 m2 ronda los 170.000 dólares.

Ajustar

Andrea Borges Do Canto, directora de Alianza Urbana, destacó que los desarrolladores se ven obligados a ajustar los precios debido al encarecimiento de los costos de construcción, que aumentaron cerca de un 280% en los últimos 12 meses“.

Este fenómeno se observa en barrios como Palermo y Núñez, donde los proyectos en pozo superan en valor a las unidades a estrenar debido a la inclusión de tecnologías modernas y amenities que elevan su valor percibido”, explicó Do Canto.

Además de los costos de construcción, desde el segmento mencionaron que la escasez de terrenos en CABA y la inminente modificación del Código Urbanístico están presionando los precios.

Do Campo amplió: “Los desarrolladores anticipan el impacto de las restricciones en las futuras construcciones, lo que hace que se encarezcan los proyectos en marcha.”

Un aspecto que impulsa la compra en pozo es la posibilidad de financiar en cuotas y en pesos, algo que no es posible con las unidades a estrenar. “Los desarrolladores suelen ofrecer anticipos del 30% y el resto en 24 a 36 cuotas, lo que permite que los compradores ajusten sus pagos a sus ingresos, sin necesidad de un crédito hipotecario”, indicó Bryn.

Esta flexibilidad es crucial en un mercado donde las opciones de financiamiento están en expansión, gracias a los créditos hipotecarios disponibles para la compra de propiedades a estrenar. Además, los nuevos créditos que se implementarán permitirán adquirir inmuebles en pozo mediante las hipotecas de bien futuro, según el DNU emitido recientemente por el gobierno.

La rentabilidad futura también juega un papel importante en la elección de comprar en pozo. “Los inversores buscan aprovechar la valorización progresiva durante la obra, especialmente en barrios como Belgrano y Palermo, donde los proyectos se revalorizan a medida que avanzan”, amplió Do Canto.

Esto, sumado a la posibilidad de obtener una rentabilidad del 25-30% durante la construcción, atrae a inversores que buscan capitalizar sus ahorros.

En algunos casos, un departamento en pozo de dos ambientes en Saavedra o Chacarita puede costar entre USD 160.000 y USD 180.000, mientras que uno a estrenar en la misma zona ronda los USD 150.000 a USD 170.000. “Aunque la diferencia no es grande, el atractivo de pagar en cuotas y la expectativa de revalorización a largo plazo hacen que muchos compradores sigan prefiriendo adquirir en pozo”, dijo Bryn.

En Villa Devoto, las unidades en pozo de tres ambientes pueden superar los USD 200.000, en tanto que los departamentos a estrenar se ubican ligeramente por debajo de esa cifra. Esto se debe a la mayor demanda de proyectos en construcción, que permite a los desarrolladores ajustar los precios al alza.