Mercado inmobiliario de oportunidad en CABA: ¿es mejor comprar para estrenar o refaccionar?

En el dinámico mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la decisión entre invertir en un departamento a estrenar o apostar por uno usado con potencial de refacción es un dilema recurrente entre compradores e inversores. Esta situación es importante para quien dispone de ahorros para destinarlos al ladrillo o quien vendió una propiedad y debe comprar otra para mudarse pronto.

Esta elección engloba múltiples factores económicos, estratégicos y prácticos. Frente a un cambio de tendencia aún en desarrollo pero evidente en el mercado inmobiliario, los precios detuvieron su caída y, si bien de manera incipiente, iniciaron un ascenso con un incremento del 5% promedio.

Actualmente, ante la estabilización de los precios de las unidades usadas, que cesaron su tendencia a la baja iniciada nueve meses atrás, se presentan como una opción de inversión significativamente más atractiva en comparación con los departamentos a estrenar, los cuales están experimentando un marcado aumento en sus costos.

Hernán Barrero, de Century 21 Barrero, dijo a Infobae que “es probable que, a corto plazo, veamos cómo los precios de las unidades usadas comienzan a experimentar mayores alzas. Este contexto señala un momento propicio para adquirir departamentos con pocos años de antigüedad, cuyos precios se encuentran considerablemente más bajos respecto a su valor de venta de hace 5-6 años, manteniéndose entre 20% y 30% por debajo del costo de los departamentos nuevos”.

Brecha de precios entre nuevos y usados

La diferencia de precio entre unidades nuevas y usadas es notable, pudiéndose extender hasta un 30% más para los inmuebles a estrenar en comparación con los usados.

“Tomando como ejemplo la zona de Recoleta, un barrio emblemático por su oferta inmobiliaria, el precio promedio del metro cuadrado en departamentos usados se sitúa alrededor de USD 2.400, mientras que para los de estreno, asciende a USD 3.100. Esta brecha se evidencia aún más en unidades de mayor amplitud, revelando una tendencia marcada hacia un costo por metro cuadrado más alto en las propiedades a estrenar”, contó Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

La decisión de compra está fuertemente influenciada por el motivo de inversión. Los compradores que buscan comprar tienden a ver en los inmuebles usados una oportunidad valiosa, anticipando la posibilidad de una revalorización que podría ofrecer un retorno de hasta un 30%, especialmente ante una potencial reactivación del mercado de créditos hipotecarios.

Beneficios y desventajas

Los departamentos usados presentan una atractiva oportunidad para aquellos con una visión de inversión a mediano y largo plazo. La posibilidad de adquirir una propiedad a un precio más accesible y aumentar su valor mediante refacciones es un factor decisivo para varios.

Altgelt aclaró: “Sin embargo, es primordial considerar el elevado costo actual de la construcción, que puede disminuir la rentabilidad esperada de dichas reformas”.

Si bien hay algunos materiales que por la disminución de ventas empezaron a descender, los costos son altos y hoy el valor del m2 oscila en USD 700 para reformas cuando hace dos años oscilaba en los USD 400 por m2. En contraste, los departamentos a estrenar ofrecen la ventaja de ser bienes libres de complicaciones estructurales típicas de edificios antiguos, y frecuentemente implican menores expensas.

No obstante, su precio más elevado, comparado con el de los usados, y la incertidumbre sobre la futura revalorización del inmueble pueden suponer una desventaja significativa para algunos compradores.

Aspectos a considerar

“En el caso de los departamentos a estrenar, se debe prestar atención al estatus notarial del edificio, los gastos adicionales al momento de la compra y las terminaciones incluidas. Para las propiedades usadas, es igualmente importante evaluar el estado del departamento con ayuda de un profesional, así como el estatus del consorcio y posibles litigios en curso”, dijo Altgelt.

Es recomendable considerar aspectos técnicos, la calidad de la construcción y los antecedentes de la desarrolladora. Generalmente, los proyectos con renombre y reconocimiento tienden a revalorizarse más y conservar mejor su valor de inversión. Son aquellos que, ante fluctuaciones de mercado, experimentan una menor depreciación en sus precios y, durante los períodos de apreciación, potencian de manera más efectiva su rendimiento.

La viabilidad de realizar reformas en un departamento usado se vio afectada por el incremento en los costos de materiales y mano de obra. Mientras que para algunos esto representa una oportunidad de personalización y agregado de valor, para otros, la búsqueda se centra en unidades que requieran el mínimo de intervenciones posibles, balanceando el costo de adquisición con el de mejorar la propiedad.

Hernán Barrero explicó: “El estudio de las propiedades usadas requiere un enfoque detallado, influenciado significativamente por la ubicación y las condiciones actuales. Un aspecto crucial a considerar es el estado de conservación del edificio, dado que sin un mantenimiento apropiado, la posibilidad de revalorización de la inversión se ve comprometida”.

Existen compradores que optan por adquirir departamentos en condiciones muy deterioradas con el fin de personalizarlos a su gusto, tarea en la que arquitectos o diseñadores de interiores suelen encontrar un atractivo particular.

Por otro lado, hay quienes buscan propiedades que requieran la menor cantidad de mejoras posible. Aquellos que se deciden por la primera opción suelen considerar el costo total de las reformas al calcular el valor de compra por m2.

Desde 2019, los departamentos usados registraron un marcado descenso en sus valores, situándose en un promedio del 45% en CABA (pero esta tendencia cesó). Esto representa una oportunidad para descubrir auténticas “joyas” que, con las reformas adecuadas, pueden transformarse en hogares renovados con potencial de reventa a mayor precio.

El arquitecto Juan Cruz Langone, dijo que “la compra de propiedades para reformar y posterior venta continúa siendo un negocio rentable. Sin embargo, hay que considerar detenidamente varios aspectos clave para asegurar el éxito en este proceso. Las remodelaciones que resultan ser más onerosas y que frecuentemente presentan complicaciones inesperadas son aquellas que requieren modificar la distribución de los espacios, especialmente en áreas propensas a la humedad como baños, cocinas y lavaderos”.

Valores de referencia

Hoy un juego de grifería parte de $200.000 y el cambio de ventanas supera los $70.000 por unidad. A estos costos se pueden añadir también la sustitución de elementos exteriores como puertas.

La remodelación de un departamento, incluyendo baño, toilette y cocina, puede demandar 60 días con un equipo de 10 personas.

“Para proyectos complejos, con dos baños, un toilette, cocina, y rediseño de zonas de servicio, además de modificaciones de espacios, el plazo se extiende a 90 días, independientemente de si el departamento tiene 100 m2 o 150 m2. Lo crucial es disponer de un equipo adecuado y materiales listos desde el inicio para evitar retrasos”, detalló Cruz Langone.

Costos asociados a la transacción

Los gastos derivados de la compra de departamentos, tanto nuevos como usados, incluyen comisiones inmobiliarias, gastos de escrituración e impuestos, que pueden variar significativamente.

Las comisiones inmobiliarias, tanto para la compra de departamentos usados como nuevos, son similares; por costumbre, el comprador paga el 4% y el vendedor el 3 por ciento.

En cuanto a los gastos de escrituración, existen diferencias significativas: es usual que, en la adquisición de unidades a estrenar, se agregue el pago de Impuestos de Sellos (3,5% en CABA) por cuenta del comprador. Además, al tratarse de la primera escritura de la unidad, se incorporen otros gastos, como la inscripción al reglamento de copropiedad, incrementando así el costo final.

En el caso de las operaciones de compraventa de propiedades usadas es una práctica notarial en CABA que tanto los gastos de escrituración como el Impuesto de Sellos se reparten entre comprador y vendedor.

“Es importante mencionar que, aunque las propiedades se valúen en dólares, los gastos asociados a la escrituración e impuestos se calculan en pesos, según el valor del dólar oficial el día de la firma de la escritura”, concluyó Hernán Barrero.