Alquileres temporarios, la otra cara de la crisis: cuáles son las razones que explican el boom dolarizado

En las principales ciudades de la Argentina es cada vez más raro encontrar un cartel de un departamento o casa que diga “se alquila” y quienes llaman a las inmobiliarias reciben como respuesta “ya está reservado” o que quedará al final de una larga lista de interesados. Es que los pocos inmuebles disponibles no llegan a publicarse y se ocupan antes de ofrecerse (incluso por redes sociales).

Alquilar un departamento, una pequeña casa o un PH en moneda argentina para una familia o particular en la ciudad de Buenos Aires, La Plata, Córdoba, Rosario, Bahía Blanca, Mendoza o Salta es casi imposible.

Y en CABA hay más de 15.000 inmuebles que se destinan en alquiler temporario. Los propietarios prefieren destinar su inmueble en este formato publicándose en plataformas como Booking o Airbnb, en inmobiliarias o portales locales, para recibir un pago en dólares.

Hay varias causas que hoy justifican por qué miles de propietarios no quieren destinar sus inmuebles en el formato tradicional con contratos a tres años y ajustes interanuales.

“Ya había pocos inmuebles en alquiler a plazo legal, y la alta rentabilidad de alquileres temporarios hace que muchas personas que alquilan sus inmuebles por tres años hayan pasado al modo temporario, ya que la rentabilidad que tiene en dólares es más del doble”, dijo a Infobae Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).

Expertos sostienen que el alquiler temporario es un fenómeno que ya sucedió en ciudades europeas como Barcelona y Berlín. La contracara de la oferta de más de 15.000 departamentos para alquiler temporario en CABA son los apenas 1.000 para alquiler tradicional.

Expertos atribuyen la falta de propiedades para alquilar a la polémica Ley de Alquileres sancionada en julio de 2020, que hizo que bajara la oferta porque los propietarios no quieren destinar sus inmuebles en alquiler tradicional (contratos por 3 años) porque vieron caer la rentabilidad y tenían que pagar más impuestos.

Daniel Bryn, analista de Real Estate que realiza Monitor Inmobiliario, señaló que “si bien el alquiler temporario viene creciendo en el último año, aún no llega a recuperar la cantidad que hubo antes de la pandemia: unos 22.000 inmuebles. La razón del crecimiento de esta tipología radica por las malas condiciones de la ley vigente que impide actualizar el monto del alquiler durante todo un año, con una inflación del 100% anual”.

Hoy, un departamento 2 ambientes alquilado de manera temporaria rinde un 7,41% por año, mientras que el tradicional un 3,15 por ciento.

Los alquileres turísticos o temporarios tienen mayor relevancia en aquellas ciudades receptivas, o que tienen mayor movimiento turístico en algunas épocas del año.

Emilio Caravaca Pazos, presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), señaló a Infobae que “es importante saber que se trata de una operatoria totalmente diferente, que requiere una dedicación mayor en cuanto a la rotación y que supone unidades equipadas para poder ser alquiladas”.

En la Patagonia, en ciudades como Neuquén capital, Villa La Angostura y San Carlos de Bariloche, es más fácil alquilar temporariamente que a largo plazo.

La pandemia hizo que mucha gente se mude y también hay viviendas que seguirán ocupadas hasta fin de año cuando recién desocupen esos inmuebles o renueven sus alquileres si es que los dueños prefieren seguir alquilándolos de manera tradicional o los destinan de forma temporaria.

“Es una tendencia que se ve en el mundo, pero no es una actividad que desarrollen en su mayoría los profesionales inmobiliarios. De hecho, quienes tienen inmuebles temporarios en alquiler representan, en las provincias, menos del 5% de la totalidad del mercado”, añadió Caravaca Pazos.

Turismo y cambio favorable

En paralelo, se incrementó el turismo y la llegada de extranjeros para estudiar posgrados o especializaciones en universidades argentinas, dispuestos a pagar alquileres en dólares (por día, semana, hasta tres meses y un año como máximo).

El alquiler temporario es de USD 700-800 por mes para un inmueble con una habitación (o dos ambientes), de acuerdo con el tamaño, ubicación y las comodidades.

Las formas de pago son variadas: pueden ser mediante cuentas en distintos países en el extranjero, dólar billete o de un adelanto de depósitos de cinco a seis meses.

Los inmuebles destinados para alquiler temporario deben estar completamente equipados y dar un servicio similar a un hotel, al tener que proveer de Internet, TV, juegos de sábanas y toallas y un seguimiento diario por parte del dueño de la vivienda.

Países que lideran la demanda

En el último semestre, quienes vienen a CABA para alquilar temporariamente en su mayoría son turistas o trabajadores estadounidenses, turistas o estudiantes universitarios de distintos países de América latina y creció la demanda de los rusos.

“Pero ya no son rusos acaudalados que compraron también viviendas hasta el inicio del año. Los que llegan ahora buscan alquileres por menos presupuesto. Se dieron cuenta de que hay mucha oferta y que se pueden conseguir con menos presupuesto. Los que venían con presupuestos de hasta USD 1.500 mensuales ahora buscan gastar USD 800”, explicó Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades.

En Corrientes capital, por casi, hay una incipiente expansión de alquileres temporarios pero son en pesos. “Es que el problema económico en general hace que no se pueda cobrar en dólares. Además, quienes vienen a estudiar son de ciudades próximas o de otras provincias, como Misiones y Formosa. Y con los extranjeros, a diferencia de lo que ocurre en Buenos Aires, recién están llegando algunos venezolanos y colombianos a estudiar aquí”, dijo Iván Montanaro, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Corrientes y miembro del comité de Ética de la FIRA.

En Corrientes la población es de 500.000 habitantes y se estiman que sólo hay 400 inmuebles en locación tradicional y se quintuplican en alquiler temporario o turístico. Montanaro amplió: “En acuerdos turísticos se piden desde $12.000 por día por una vivienda para hospedarse unos días. Y para este feriado largo hubo gran demanda”.

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