Crece la construcción en las esquinas de Buenos Aires: hay más de 1.200 obras en desarrollo

Con más de 1.200 edificios en plena construcción en distintos barrios de la ciudad de Buenos Aires sigue muy activo el boom de levantar inmuebles de viviendas (algunos combinan oficinas y locales comerciales) en las esquinas.

Este fenómeno sin precedentes marca un gran avance para el Real Estate que totalizan en ejecución cerca de 15.000 unidades que se estrenarán entre fines de 2023 y principios de 2024. Si a ello se le suma un costo promedio de USD 1.500 el metro cuadrado estas propiedades implican una inversión estimada en unos 2.250 millones de dólares.

Desde el sector argumentan que esta expansión se potenció con fuerza desde que el gobierno porteño habilitó la opción y se reglamentó el nuevo Código Urbanístico que comenzó a regir en 2019, que convirtieron a las esquinas de todos los barrios en los lugares más elegidos para ganar altura y sumar inmuebles.

Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana (nueva entidad que agrupa desarrolladores y constructores), dijo a Infobae que “se mantiene el auge porque las esquinas entregan la posibilidad de evitar patios internos y ofrecen mayor luminosidad y vista a las unidades. Por otra parte, proponen la oportunidad de crear un local comercial en la planta baja, muy cotizados en el mercado”.

Debido a los cambios en el código de CABA las esquinas pasaron de ser lotes habitualmente rechazados -por ser cortos o difíciles para diseñar buenas plantas- a ser valorados por sus beneficios en cuanto a los metros cuadrados extras vendibles y la altura permitida. Anteriormente el FOT no llegaba a permitir agotar los m2 vendibles, algo que ahora cambió.

“Al levantarse edificios en las esquinas todas las unidades ventilan al frente, evitando que no haya contra frente, y así se generan mejores visuales, ventilación y asoleamiento. Permite que un mismo departamento pueda tener distintas orientaciones”, amplió a Infobae Andrés Riener, especialista del mercado inmobiliario.

Hay que determinar si los edificios linderos están consolidados, y si se exige construir cocheras.

Algunas características

Alan Schachter, especialista en código urbanístico y asesor inmobiliario, explicó a Infobae que “hay que observar la proporción del terreno para en caso de no estar afectado por tronera (extensiones vinculadas al centro de manzana) para saber si es necesario generar patios en el vértice opuesto a la esquina o no”.

La planta ya no suele ser la de un plano rectangular como en los lotes de mitad de cuadra sino más bien cuadrados, con balcones hacia ambas calles, con unidades orientadas y ventilando hacia el frente.

“Se obtienen pocas cocheras pero muy buenos locales. Los retiros de los últimos pisos en muchos casos quedan con muy poca superficie aprovechable para ser espacios comunes (se pierden amenities)”, añadió en diálogo con este medio Sebastian Dbsie, especialista del segmento.

Alejandro Cherman, del estudio Chechega Arquitectos, dijo a Infobae que “realmente creemos que los interesados, tanto de esquinas como no, son los mismos. El consejo es que no se queden con una sola mirada, que pidan cotización en más de una inmobiliaria y que hoy es un gran momento para hacer algún acuerdo del tipo canje inmobiliario que es más probable que puedan hacer un mejor negocio”, en particular si el dueño del terreno puede quedarse con el local comercial de la planta baja donde podrá obtener un buen retorno por su alquiler.

Cómo son las viviendas

“Lo importante es que resultan ambientes más iluminados. No necesariamente se cotizan más que otros, eso hay que aclararlo. Al estar entre menos medianeras, se pueden hacer viviendas con muchas carpinterías, incluso de piso a techo brindan buenas vistas y el ingreso de luz solar por mayor tiempo durante el día”, contó a Infobae Fernando Gabay de Nuevo Hábitat.

Hay opciones de distintos ambientes, pero es cierto que desde la llegada de la pandemia también empezaron a gestarse edificios con viviendas de 3 y 4 ambientes, algo que hasta 2020 no era lo prioritario y se privilegiaban las unidades más pequeñas, pensadas para alquilar.

Axel Ritter, de Wise Arquitectura, comentó a Infobae que “se tuvo que pensar en brindar más balcones como terrazas utilizables. Se repensaron los ambientes para vivir más tiempo, más flexibles para trabajar como estudiar en casa. Ya que son cambios que perdurarán por tiempo”.

La pandemia también potenció la integración interior con el exterior, hoy es habitual que living, dormitorios o comedores conecten con terrazas o balcones en los nuevos proyectos.

“Se valoran mucho más los metros semicubiertos, por lo tanto son ideales los balcones más cuadrados para que entre una mesa y sillas cómodas”, explicó a Infobae Fernando Cueto de Qubo Proyectos.

Otro reto para construir es la distribución de las viviendas, se recomienda no orientarlas hacia el sur. “Considero que al estar en esquinas lo ideal es que todas las unidades den al frente. Qué dispongan de cocheras individuales y que en la planta baja haya un local comercial como mínimo”, dijo a este medio Ana Rabini de Casa Aurea.

Los departamentos en esquina no pueden tener balcón sobre lo que sería la línea de ochava, pero eso no hace que se puedan hacer menos balcones que un terreno de mitad de cuadra.

Schachter, amplió que “la realidad es que se hacen los mismos balcones pero distribuidos de otra forma. En el terreno a mitad de cuadra hay frente y contra frente, en la esquina están los balcones al frente en ambas calles”.

Precios

Las unidades que están en obra en Palermo, Villa Urquiza, Villa del Parque, Saavedra, Núñez, Villa Crespo, Chacarita, Barracas, Caballito o Monte Castro, entre otros barrios, oscilan entre USD 1.800 y USD 2.800 por metro cuadrado, aunque pueden resultar más caros según el grado de avance del inmueble, metraje y prestaciones que ofrezca.

Para ingresar en viviendas en pozo por lo general desarrolladoras y constructoras brindan facilidad de pago en pesos y financiación. Este tipo de inversiones son menores a las de propiedades finalizadas y generalmente permiten el financiamiento, tanto en pesos como en dólares.

Hay opciones cuyas financiaciones son más cortas y se extienden por el plazo de la obra (24/30 meses), y hay otras opciones que cuentan hasta con 60 cuotas, las cuales facilitan el acceso a la vivienda.

Además, dependiendo de la etapa del proyecto en la que haya ingresado, el comprador puede llegar a obtener hasta un 30% de rentabilidad entre el valor de pozo y el de reventa.

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