Consejos para propietarios: todo lo que hay que saber para evitar dolores de cabeza en operaciones de canje inmobiliario

Los dueños de los terrenos en Buenos Aires pasaron a ser los principales financistas de los desarrolladores del Real Estate, canjeando sus tierras por metros cuadrados construidos.

Son habituales las operaciones que involucran lotes canjeados que se destinan al proceso de construcción de los edificios. Fuentes del mercado aseguraron que los desarrolladores encuentran en el propietario a un prestamista importante del monto por que el terreno representa alrededor de un 30% del costo total del edificio.

“A partir de 2020 con la crisis sanitaria se redujo la capacidad de los desarrolladores de ofrecer efectivo, el inversor prácticamente desapareció. En ese contexto surgió la figura del dueño de terreno como financista y sostén del mercado, aceptando a cambio del terreno metros cuadrados, en la misma obra o en otro desarrollo”, detalló a Infobae Federico Akerman, cofundador de Terres.

Qué hay que tener presente

Expertos explicaron que canjear un terreno por m2, sobre todo a construir es básicamente ponerle un valor a la tierra y la construcción, y que el propietario se quede con la ganancia sobre esos metros del desarrollador. Este le promete mediante documentos e hipoteca, que le va a entregar los metros. Le da boletos por esa superficie dentro del edificio, y se compromete a construirlos y entregarlos una vez concluida la obra.

Al propietario le permite divisibilidad, no es igual vender un terreno entero que vender 5, 7, 10 departamentos y que los pueda administrar. Como propietario, pasa a tener la posesión por parte de ese desarrollo, puede decidir en qué momento vender, en qué condiciones, a que valores, y se puede recostar sobre el desarrollador para hacer una comercialización conjunta.

El consejo para el dueño de un terreno es apuntar a maximizar el rendimiento, y la forma es aceptando estos esquemas. Donde se pueda canjear por metros terminados, y después acceder a algo de liquidez, o que pueda canjear por metros en el mismo emprendimiento o en otros a construirse porque es la única forma de maximizar el retorno.

Es recomendable para el dueño que por parte del escribano interviniente se haga una escritura de permuta, o escritura de compra venta acompañada de una hipoteca en primer grado a favor de quien entrega la tierra, garantizando el pago en unidades futuras. Así se evitan riesgos.

Precio de los terrenos

¿Cuál es la incidencia del costo del terreno en los precios de las propiedades? “Difiere mucho por barrio y entra en juego la forma de pago del lote, si es en efectivo, canje o un esquema mixto”, aclaró Alejando Reyser, socio de Real Estate Developers.

Para calcular la incidencia es necesario saber el costo de la construcción del edificio. Es posible aproximarse, pero depende de quien efectivamente desarrolle un proyecto en ese terreno.

Mariano Gubitosi, gerente comercial de Grupo Portland, dijo a Infobae que hay una gran oferta de terrenos disponibles en el mercado, y los desarrolladores tienden a negociar fuertemente los valores o tomarlos en canje, tanto en la obra a construirse como en otro emprendimiento que pueda tener la compañía”.

A la hora de cotizar un terreno parten desde los valores de venta, en pozo y terminados, para luego descontar un costo promedio de construcción de los últimos 3 años y los honorarios por desarrollar.

“Dentro de esta lógica, y entendiendo que el valor promedio de un departamento en Buenos Aires es de USD 2.300 por m2, creemos que una incidencia lógica rondará entre los USD 400 y 700 según la zona. Exceptuando barrios y proyectos muy puntuales”, acotó Akerman.

Palermo, Belgrano y Recoleta siguen siendo zonas donde todavía existen inversores y operaciones de venta de tierra que convalidan precios entre USD 550 y USD 700 por m2 de incidencia para emprendimientos de USD 2.000 a USD 2.500 por m2.

Barrios y zonificación

Almagro está entre los que florecen a partir del crecimiento de los hospitales y universidades y es un barrio que tendrá demanda por estudios profesionales y departamentos para alquilar que también pueden ser consultorios.

Desde el sector destacan la modificación de los códigos de construcción porteño, que tuvo un impacto fuerte en el mercado de los terrenos.

Reyser, añadió: “Hay barrios que se rezonificaron por completo y donde ahora se pueden construir edificios cuando antes solo se podían levantar casas unifamiliares. En ese sentido, el nuevo código trajo cosas muy positivas”.

A partir de la sanción del nuevo Código Urbano, cobraron relevancia ciertas zonas dentro de barrios que se encontraban relegadas.

“Cómo Núñez que se constituyó como una alternativa de baja densidad a Belgrano, pero se ve amenazado por la posibilidad de cambiar nuevamente el código debido a las quejas de los vecinos que rechazan obras en altura”, concluyó Akerman.

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