¿Hay una burbuja inmobiliaria en EEUU?: qué dicen los expertos sobre un sector que atrae a los inversores argentinos

En EEUU hay cierta inquietud por la caída en la venta de viviendas el aumento de las tasas de interés hipotecarias, que se situaron en una media del 5,1%, hicieron que muchos potenciales compradores empiecen a dudar al momento de tomar una decisión. Sin embargo, desde el sector del Real Estate de ese país señalaron que los precios alcanzaron un máximo histórico en abril último, con récord en las cotizaciones de las unidades -parten en promedio desde USD 391.200, con un aumento del 14,8% anual, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

La posibilidad de una “burbuja” enciende alarmas en los inversores argentinos que destinan ahorros en dólares para comprar propiedades en Miami, Detroit o Nueva York. Expertos consultados por Infobae coinciden que no habría espacio para una nueva burbuja inmobiliaria. Estas ocurren ocurren cuando los precios suben de manera acelerada sin fundamentos que lo expliquen, como sucedió en 2008 con la crisis de “las hipotecas subprime”. Eran planes usados para la compra de viviendas por parte de clientes de escasa solvencia y un nivel de riesgo de impago superior a la media de los créditos del sector. Esos créditos tenían un interés más elevado que en los préstamos personales (aunque en los primeros años ofrecían una tasa promocional), y las comisiones bancarias resultaban más gravosas. Y culminaron mal.

Juan Pablo Pistorio, CEO de Time Buyers, dijo a Infobae que “desde mi punto de vista, no podemos hablar de una burbuja, pues los fundamentos en los aumentos de precio son bastante sólidos. Con la llegada de la pandemia, el gobierno bajó las tasas y eso permitió a un sector de la sociedad acceder a préstamos que antes le resultaban impagables. Esto hizo crecer casi de inmediato la demanda que la oferta no pudo acompañar por lógica. Una vez que la oferta equipare la demanda, cuando finalicen las nuevas construcciones más el alza de las tasas nuevamente, los precios van a dejar de subir, pero difícilmente bajen, por lo tanto creo yo el concepto de burbuja no sería correcto”.

Desde el mercado estadounidense sostienen que ahora se trata de un ajuste en los precios, y no en todos los inmuebles, sino en algunos. Donde más se sintió el efecto es en las viviendas destinadas a los propios ciudadanos de EEUU, pues al haber aumentado la tasa del crédito hipotecario mucha gente se queda sin poder acceder a una vivienda, o se le encarece hacerlo.

“En marzo de 2020 la tasa de interés ofrecida por los bonos del Tesoro de EEUU llegó a su valor más bajo históricamente, 0,54%; gracias a esto las tasas de las hipotecas llegaron a sus mínimos históricos en diciembre de ese año siendo en promedio de 2,68 por ciento. Esto impulsó el crédito hipotecario y este fue uno de los factores claves que hicieron subir el precio de las casas a valores récords. Hoy, con la tasa más alta, más normal en términos históricos, el mercado está teniendo su ajuste, se está enfriando un poco. Pero ante un valor récord en las casas existen diferentes razones para pensar que no estamos en situación de burbuja, sino de un freno en el crecimiento de precios y algún ajuste en zonas donde los precios habían crecido muy por encima de su valor”, explicó a Infobae Virgilio Raiden, CEO de GlobUp-One.

Desde el segmento advierten que existen cuestiones estructurales fuertes que hacen que el precio de las casas no se desplome a pesar de la suba de tasas. Principalmente factores demográficos y el déficit habitacional, es decir la demanda de casas es mayor a la oferta.

En el caso de Florida, el desbalance entre oferta y demanda de casas es más profundo porque es un destino migratorio fuerte, lo cual se acrecentó con la pandemia.

¿Los inversores argentinos están a resguardo?

Mientras, la preferencia de los inversores argentinos por Miami se mantiene firme, con un ticket de inversión mínimo de 400.000 dólares Orlando ocupa el segundo lugar; se puede invertir desde USD 300.000, y recientemente la zona de Fort Myers-Cape Coral, en la costa del golfo de Florida, emergió como una nueva alternativa, sobre todo para la construcción de casas para venta o renta.

Raiden aclaró: “Mi consejo a los inversores sería que vean el Cap Rate (tasa de capitalización) de la propiedad, es decir cuanta rentabilidad anual neta da o tiene proyectada la propiedad, al fin y al cabo los inmuebles son activos que valen por lo que generan; si generan poco deberían valer poco, y si otorgan mucho, entonces son inmuebles valiosos”.

El proceso de compra es muy simple, se puede hacerlo por Internet, con firma digital. Muchos inversores lo hacen de esta manera, aunque pasado lo más duro de la pandemia muchos prefieren viajar y ver presencialmente sus inversiones, aunque a veces terminan -ya de regreso en la Argentina- firmando la documentación digitalmente. “Los inversores argentinos suelen comprar rápido debido a su ansiedad de protegerse de la inflación y sacar los dólares del país. En ese contexto puede incurrir en errores complejos. Mi consejo es tener la cabeza fría y analizar bien antes de invertir”, detalló Pistorio.

Como dato extra, en 2021, los argentinos representaron el 13% de los compradores extranjeros en esa zona, según la Miami Association of Realtors.

Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty, comentó a Infobae que “los compradores argentinos deben estar tranquilos, no les puede pasar nada. Siguen teniendo la plata en dólares en propiedades y generando renta. Lo que busca el inversor argentino es distinto a lo que busca el comprador local, o es distinto al que viene de Nueva York. El argentino lo que quiere tener es la plata en dólares, en ladrillos, y eso es lo que logra comprando en Miami. Tendrá una rentabilidad del 2%, del 3%, del 4%, del 5%, del 7%, depende lo que compre, pero sabe que tiene la plata segura, en ladrillos, y eso es bueno”.

En Miami hay un elemento que no hay en otros lugares. Debido al home office mucha gente se mudó a este Estado para vivir, por clima y beneficios fiscales, lo cual le agrego presión a los ya elevados precios.

Detroit, otro destino elegido por los argentinos es distinto, ya que el acceso al crédito sigue siendo limitado, así que allí las propiedades del sector premium si tuvieron aumentos relevantes, pero el sector medio y bajo, si bien intentó capitalizar parte de los aumentos, hoy todo se está estabilizando nuevamente hacia abajo.

“Aún así, por el bajo ticket de entrada, puede ser una buena inversión si se sabe donde comprar”, amplió Pistorio.

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