La intervención pública y la dotación de infraestructura realizada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires impulsó la llegada de inversiones privadas en el sector inmobiliario que totalizaron más de USD 70 millones en los últimos 7 años e hicieron que Barracas, se convierta en uno de los trazados que más se potenció en el eje sur porteño.
Actualmente se sumaron nuevas propuestas, en especial residenciales y de usos mixtos, que combinan oficinas y locales comerciales.
“Barracas es un barrio que creció básicamente por la demanda autóctona. Los que conocen la zona quieren permanecer en esta parte de Buenos Aires, que también es buscada por interesados del sur del Gran Buenos Aires (GBA) y de La Plata, que vienen a trabajar o estudiar cerca”, dijo Iván de Achaval, presidente de Achaval Cornejo Propiedades. La compañía llevó adelante “Molina Ciudad”, un desarrollo diseñado sobre una de las manzanas que ocupó la histórica fábrica Alpargatas. El proyecto conservó bastante de la antigua construcción, como una chimenea a la que se le instaló un ascensor que conecta las áreas residenciales y de oficinas con los amenities del complejo, entre ellos pileta, sauna y gimnasio.
Cómo en los ex inmuebles fabriles, aquí las propiedades tienen techos de hasta 4 metros, y son ambientes espaciosos con mucha luminosidad. Algo muy buscado en este tiempo.
En Molina Ciudad, los precios oscilan USD 2.500 por m2, y varias de las unidades que podían ser de oficinas, desde que llegó la pandemia, se convirtieron en vivienda permanente. “Esa transformación la lideraron las familias jóvenes sobre todo, y los profesionales oriundos de Barracas que quieren vivir en un buen lugar pero en su barrio de siempre”, comentó De Achaval.
Uso residencial y mixto
La zona más demandada de Barracas es la Avenida Montes de Oca y cercanías. Históricamente, es la arteria más importante de Barracas, aunque también crecen proyectos sobre la calle Defensa y la Avenida Caseros, con su desarrollo gastronómico, en la zona limítrofe con San Telmo.
En el presente se levantan más de 25 obras, entre ellas MOCA 2, un desarrollo que se complementa a la etapa 1 (que se hizo en lo que era la ex fábrica de Bagley). También hay otras propuestas (Citadel, entre ellas, con ingreso por Brandsen) sobre las avenidas Suárez, Patricios, cerca del Parque Lezama, entre otras.
“Tenemos dos públicos: la gente que busca edificios modernos con algunos servicios, y el inversor, que alquila sus departamentos de prestaciones similares a barrios como Caballito y Palermo, abonando el m2 un 30% mas barato”, dijo a Infobae Leonardo Cesar Colusso, titular de la inmobiliaria Cesar´s Propiedades.
A raíz del cambio de Código de Planeamiento Urbano, solo se permiten construir edificios con amenities de hasta 10 pisos cómo máximo.
Jorge Manikis, director de MKS Propiedades, destacó a Infobae, que, “con muchos barrios de la ciudad saturados y a precios inalcanzables, Barracas, a 15 minutos del centro, tiene todo: conserva su valor patrimonial, la tranquilidad y el espíritu tradicional de barrio, pero con el confort de los nuevos edificios y oferta de comercios. Este escenario permitió dar un paso importante y desde hace años mantiene una gran expansión edilicia y la apuesta de los inversores de otras zonas”.
Precios
Los valores del m2 en construcción arrancan desde los 1.500 (MOCA 2 se comercializa desde ese precio) hasta los 3.000 dólares.
Colusso detalló que en el aspecto comercial “el barrio se vio fortalecido por la pandemia, porque la gente siguió consumiendo todo el tiempo. Los locales que se vaciaron se alquilaron nuevamente. En cuanto a la plaza inmobiliaria, los desarrolladores trasladaron la baja del costo a los precios y los compradores están aceptando los nuevos valores post pandemia. El que se quedó con valores desactualizados no vende”.
Las unidades de 2 dormitorios, a estrenar, pueden llegar a comercializarse hasta 3.200 dólares por m2.
El sinceramiento de los valores, según De Achaval, llegó a un 15% promedio, “pero por ser un lugar demandado por los propios vecinos, no bajó tanto como en otros sectores de Buenos Aires que son demandados por un público más plural”.
En cuanto al los alquileres, un departamento de 2 ambientes nuevo ronda los $ 45.000 mas expensas y servicios, y un 3 ambientes alrededor de $ 65.000 más expensas.
Perfil
El perfil al que se apunta y que siempre caracterizó al barrio está compuesto por profesionales, clase media y media alta.
Los valores del m2 en Barracas varían de acuerdo a varios factores: categoría y servicios del edificio, pero por sobre todo por cuadra donde se encuentra emplazado. “A modo de ejemplo: un departamento a estrenar en un edificio frente a Plaza Colombia (Montes de Oca y Pinzón) ronda los USD 2.300 el m2, un edificio de similares características en Benito Quinquela Martin e Isabel la Católica (a escasas 5 cuadras) ronda los 2.000 dólares”, precisa Manikis.
Desde el sector, argumentan que en la medida que la capacidad de compra de los salarios se recupere, el sector podría reactivarse a partir de una mejora en la política del crédito hipotecario. “Sabemos que hay algunas opciones en estudio, ojalá puedan salir pronto para que quienes disponen de ahorros puedan obtener lo que les falta para poder comprar su techo propio”, dijo Colusso.
Con el tema locaciones, sucede algo similar que en otros barrios, hay poca oferta, y los expertos coincidieron que la gente ha retirado carteles desde la sanción de la nueva Ley de Alquileres para ofrecer unidades en venta.
Manikis concluyó, que, “existe poca oferta y mucha demanda, lo atribuyo a la baja rentabilidad de los alquileres, el retorno anual de la inversión se encuentra por debajo del promedio de años atrás”.
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