Las cotizaciones de las propiedades usadas siguen en caída libre. Un informe de Zonaprop reveló que los valores en venta ya llevan 31 meses consecutivos en baja, y que esta disminución arrancó mucho antes de que llegue la pandemia en marzo de 2020.
El análisis, también precisó que los precios hasta octubre acumulan una baja de un 6,4% en 2021 (es el séptimo mes sucesivo en que descienden más de un 0,6 por ciento) y de un 15,0% desde el máximo de 2019.
Ante semejante descenso, el precio del metro cuadrado de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en USD 2.380, y para adquirir una unidad de dos ambientes y 50 m2 con un balcón de 5 m2, en promedio, se necesitan USD 123.846 y una de tres ambientes, de 70 m2 y un balcón de 7 m2 asciende a los 176.477 dólares.
Leandro Molina, director comercial de Zonaprop en Argentina y Uruguay, señaló: “En 2019 arranca la baja de precios de venta de forma sostenida, como coletazo de la devaluación que comienza en agosto de 2018. De hecho, ya hay unos meses de baja previos en mayo, junio y julio de ese año. Al mismo tiempo, desaparecen los créditos hipotecarios UVA, existe una recesión y luego inicia el cepo al dólar a fines de 2019. Finalmente, aterriza la pandemia en un contexto que ya era complejo y, sin incentivos ni herramientas financieras para la inversión en inmuebles, los valores continúan en descenso.”
El 34% del total de los departamentos en venta fueron retasados a la baja en los últimos 6 meses. La tendencia de aumento del volumen de inmuebles retasados se encuentra en crecimiento desde 2018 hasta hoy. Actualmente, estos avisos reflejan un descuento promedio efectuado de un 8,3% durante el último semestre.
Mientras que en abril de 2018 el 90% de los barrios registraba un incremento de precios en los inmuebles, en la actualidad ocurre lo opuesto: el 81% de los barrios demuestra una caída de precio mensual. Las unidades usadas chicas son las que evidencian un mayor descenso en 2021.
“En este escenario, se requiere una recuperación de la macro, particularmente de los salarios en términos reales y fundamentalmente la existencia de herramientas financieras para que más personas puedan afrontar la compra de un inmueble. Es relevante destacar que, en coincidencia con el lanzamiento de los créditos UVA, desde 2016 hasta mediados de 2017, la demanda para compra de propiedades registró una fuerte suba y llegó a explicar el 64% de las búsquedas de Zonaprop. A partir de 2018, comienza el retroceso y consecuente expansión del porcentaje de demanda de alquileres”, añadió Molina.
Quien lidera el ranking
Puerto Madero, el más joven de la Ciudad, es el barrio con el metro cuadrado más elevado (USD 5.545 dólares), le siguen Palermo (USD 3.071/m2) y Belgrano (USD 2.951/m2). En la zona media se encuentran: Saavedra (USD 2.451/m2), Almagro (USD 2.264 /m2), Barracas (USD 2.156/m2), Boedo (USD 2.123/m2) y Villa Real (USD 1.959/m2).
En el opuesto, el barrio más económico para comprar es Villa Lugano (USD 1.143/m2), seguido por Nueva Pompeya (USD 1.608/m2) y La Boca (USD 1.664/m2).
Rentabilidad
La rentabilidad anual crece de forma progresiva y se ubica en 3.03% anual, la recuperación de este indicador se debe a la baja de los precios de venta, que a su vez empuja la relación entre alquiler y el precio hacia arriba. La cantidad de años requeridos para recuperar la inversión desciende: se necesitan 33 años de alquiler para amortizar la compra de un departamento en CABA. La cifra se encuentra un 24% debajo de la cantidad de años precisados en octubre del 2020.
Los mejores barrios para inversores en busca de renta son Lugano (4,3%), Parque Patricios (3,6%) y Constitución (3,6%). Por el contrario, aquellos con menor retorno de inversión son Retiro, Puerto Madero y Palermo (2,7% anual).
Gonzalo Bustos, de la empresa FOT Libre, comentó a Infobae que “los valores vienen en caída desde 2018. En promedio bajaron un 35% en todos los segmentos. El sobre-stock de propiedades a la venta (solo en CABA hay 160.000 propiedades en oferta) y la baja demanda (2.600 escrituras promedio al mes) hacen pensar que aún puede haber un margen mayor para la baja de los precios. Se requiere generar condiciones de previsibilidad para evitar un derrumbe mayor”.
Aumento locativo del 43%
Zonaprop también relevó el mercado de alquileres, estableciendo que los valores aumentan un 3,0% por encima del mes previo y acumulan una suba del 43,1% en lo que va del 2021.
Un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor promedio de 43.899 pesos por mes, mientras que una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 61.326 pesos mensuales. De acuerdo a su tipología, los departamentos a estrenar son aquellos que más incrementan en comparación con el resto.
En los últimos doce meses el precio medio de los avisos de alquiler sube un 51.8% por encima de la inflación (51.1%) y del índice de Contratos de Locación con el que se ajustan los contratos firmados hace un año (49.5%).
Para el caso de los departamento de 2 ambientes (50 m2), Puerto Madero es el barrio más costoso ($90.759 por mes), luego le sigue Núñez ($51.011) y Palermo ($50.345). En la zona media del podio se encuentran: Recoleta ($46.057 pesos por mes), Caballito ($43.339), Parque Patricios ($42.210), Mataderos ($41.107) y Balvanera ($39.263). Los barrios con alquileres más económicos son: Lugano ($29.484), La Boca ($34.362) y Floresta ($35.897).
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