Menos oferta y precios en alza: cuánto cuesta alquilar en cada barrio de la Ciudad de Buenos Aires

En un mercado con menor oferta y valores en alza, en lo que va del año, entre enero y abril de 2021, los precios de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires acumularon un incremento del 17,9%, según los datos de los avisos publicados en la plataforma Zonaprop. Este incremento estuvo en línea con la inflación registrada durante ese período, que fue de 17,6% según el último informe del Indec. Sin embargo, si se toman los últimos doce meses, los precios tuvieron un incremento del 69,5 por ciento.

Según esa fuente, un departamento medio en la ciudad de Buenos Aires, de dos ambientes y 50 metros cuadrados cubiertos, cuesta en promedio $36.171 por mes. Mientras que el de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $50.211 mensuales.

El ranking de precios por barrio muestra que Puerto Madero es el más costoso ($73.814 por mes), seguido de Nuñez ($43.402) y Palermo ($43.164). En la zona media de precios se encuentran Chacarita ($37.493), Villa Ortuzar ($35.571), Monte Castro ($34.788), Parque Patricios ($33.393) y Floresta (31.932 pesos).

Los valores promedio descienden en La Boca $29.349, Liniers $28.811 y, por último, Lugano (19.967 pesos).

“El mercado de alquileres no es ajeno al clima de incertidumbre, de falta de certezas, que se está viviendo en general. Lo que sucede con los precios es una demostración de una escasez de oferta en relación a la cantidad de demanda y un efecto innegable del mayor riesgo que deben asumir los propietarios a partir de la nueva de Ley de Alquileres, de julio del año pasado. También la incertidumbre y los perjuicios que sufrieron el año pasado cuando no se pagaron los aumentos de acuerdo al DNU que congelaba los precios a marzo de 2020 y que duró hasta marzo de este año. Para encarar un nuevo alquiler o renovarlo, los que quieren continuar alquilando su propiedad, buscan una sobreprotección por precios”, destacó José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario.

Según los datos del informe de precios trimestral que realiza la consultora, los alquileres de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires también aumentaron el último año por encima del índice de inflación acumulado: se incrementaron un 53,6% y un 56,3% en promedio para las unidades de dos y tres ambientes respectivamente.

“La tasa de aumento trimestral es la más elevada desde que comenzamos a realizar en relevamiento, en 2009. En el último trimestre fue de 18% y hasta mediados del año pasado las tasas de aumento trimestrales estaban en 6% y 7% con máximos del 11%. Es un mercado que está complicado y ninguna de las dos partes está plenamente conforme ni beneficiada. Los propietarios, con alta incertidumbre y baja rentabilidad, lo que hizo que se retiraran propiedades de la oferta. Y los inquilinos a los que se les complica pagar el alquiler. Todo tiene que ver con la inestabilidad macroeconómica, la inflación y el atraso general de los ingresos”, agregó Rozados.

Desde el sector inmobiliario no ven demasiados cambios para los próximos meses, aunque destacan que, probablemente, frente a la falta de alternativas y a la suba en los costos de mantenimiento —expensas, servicios e impuestos— algunos propietarios vuelvan a volcar los inmuebles al mercado de alquileres.

“Los propietarios no quieren atarse a contratos de tres años mientras que lo que preocupa a los inquilinos es la poca oferta, altos precios y poco poder de negociación. Los propietarios son conscientes de que una vez que ingresan a un nuevo contrato están atados al ajuste anual bajo el índice de contratos de locación que está más de 10 puntos porcentuales debajo de la inflación. Los inquilinos pueden rescindir en cualquier momento mientras que los locadores no tienen esa opción”, detalló Soledad Balayan, de la inmobiliaria Maure.

“Hoy es mucho mayor el porcentaje de consultas para tasación de venta que para alquiler. Eso es una señal negativa para el mercado de alquileres. El tema es que pasa cuando reciben el valor de tasación y el tiempo necesario para vender. En ese momento deben realizar un nuevo análisis de la decisión. Muchos no están dispuestos a vender a los valores de mercado actuales. Es importante analizar el mercado por segmentos, aquellos propietarios que siempre alquilaron seguirán alquilando, sin embargo, el segmento que está en el margen probablemente decida esperar a ver que pasa y preferirá tenerlo vacío un tiempo hasta que analice todas las alternativas”, estimó la especialista.

A comienzos de mayo, el ministro de Desarrollo Territorial, Jorge Ferraresi, habló de la posibilidad de que las distintas jurisdicciones del país puedan implementar un impuesto a las viviendas ociosas. Aunque no hay ningún proyecto formal, el Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) manifestó que un avance en ese sentido resultaría “nocivo” para el sector inmobiliario. “La intervención estatal en nuestro sector solo ha tenido como consecuencia la asfixia, con especial complicación para el mercado de alquileres al que, supuestamente, se intenta beneficiar”, expresaron en un comunicado.

¿Los valores en otras ciudades?

- Córdoba: El precio medio de alquiler de un departamento de dos ambientes subió 2,8% en abril y se ubicó en $17.506 por mes. En 2021, los precios acumularon una suba de 11,7%, por debajo de la inflación. En los últimos 12 meses, en tanto, subieron 46,1% levemente por encima de la inflación. Jardín y Nueva Córdoba son los barrios más caros del relevamiento, donde los precios ascienden a $19.000 por mes para un dos ambientes de 50 metros cuadrados, de acuerdo al relevamiento de Zonaprop.

- Rosario: El precio medio de alquiler (para un departamento de dos ambientes) subió 4,7% en abril y alcanzó los $19.284 por mes. En el año, los valores acumulan suba de 17,6%. Puerto Norte es el barrio más caro para alquilar, con $26.565 por mes.

- Zona Norte del Gran Buenos Aires: Los alquileres en esta zona tuvieron una fuerte suba en 2020, de más de 80%. En abril, el precio medio aumentó 2,8% y se ubicó en $36.625 por mes (para un departamento de dos habitaciones). El volumen actual en oferta es muy bajo: según los datos históricos de Zonaprop, está cerca del mínimo de la serie. En 2021, los precios acumularon un incremento de 23,7% por encima de la inflación. Nordelta es el barrio con precios más caros: $54.122 por mes. Y José León Suarez, el más económico, 22.693 pesos.

- Zona Sur y Oeste del Gran Buenos Aires: El precio medio de alquiler (departamento de dos ambientes) subió 4,4% en el mes y fue de $25.031 mensual. El volumen actual de la oferta está 30% por debajo del que existía previo a la pandemia. Los precios de alquiler se elevaron 73% en 2020, mientras que en 2021 acumulan 14,6%, por debajo de la inflación. En este caso, Ezeiza es el barrio con oferta más cara, con $29.158 por mes. Mientras que Laferrere es el más económico, con $18.191 por mes.

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