El microcentro, vacío y desolado: cuáles son los proyectos para reconvertir oficinas en viviendas

Hay iniciativas que apuntan a la transformación de la zona. Aunque los especialistas advierten que son cambios que requieren medidas de planificación y de apoyo económico desde el Estado

La Avenida Corrientes, uno de los ejes del microcentro porteño (Franco Fafasuli)
La Avenida Corrientes, uno de los ejes del microcentro porteño (Franco Fafasuli)

Con edificios vacíos y locales cerrados; sin la presencia de oficinistas ni turistas, durante la pandemia el centro porteño se convirtió un un área de desolación. Con el paso de los meses, desde distintos sectores –públicos y privados– comienzan a advertir sobre la necesidad urgente de que la zona se reconvierta y un uso residencial. Buscar formar de transformar esas oficinas sin uso en viviendas en alquiler, hoy tan escasas en la ciudad.

Ya hay varios proyectos e iniciativas que apuntan a la transformación de la zona. Aunque los especialistas advierten que son cambios lentos y que siempre requieren medidas de planificación y de apoyo económico desde el Estado. Sin oficinistas, ni turistas, ni actividades culturales, el macro y microcentro porteño -la zona que recorren las avenida Corrientes y Alem, la peatonal Florida, los alrededores de la Plaza de Mayo y la zona de Tribunales- es donde más se ven los efectos de la pandemia y la crisis económica.

“Es una oportunidad para reconvertir el microcentro, que entró en un proceso de degradación muy acelerado. La idea es generar la inyección de nuevas viviendas más grande en la historia de la ciudad” (Socías)

Desde el Gobierno porteño, a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano, ya reunieron mesas de trabajo con cámaras de los distintos sectores (comerciantes, garages, hoteles y gastronómicos) para impulsar la reconversión de la zona. Según detallaron, están analizando una reforma de la Ley de Plusvalía Urbana, por la que se cobra un impuesto compensatorio a los sectores beneficiados por cambio normativos de edificabilidad. La idea es que una parte se destine a ayudas económicas para fomentar la residencialización: tanto para la oferta (desarrolladores y empresas inmobiliarias) como para la demanda (las personas que busquen radicarse en esa parte de la ciudad).

También hay un proyecto del legislador porteño Manuel Socías (Frente de Todos), que será presentado en las próximas semanas, que propone subsidios para transformar las oficinas vacías en 3.000 viviendas, que luego tendrán alquileres accesibles.

Los especialistas consideran que la zona debe pasar a tener un uso mixto (Foto: Franco Fafasuli)
Los especialistas consideran que la zona debe pasar a tener un uso mixto (Foto: Franco Fafasuli)

El mecanismo sería a través de un fondo (similar al FogAr) creado con recursos de la Ciudad: los propietarios de oficinas accederán a créditos a tasa subsidiada para realizar arreglos y reconvertir los inmuebles en viviendas. Estas unidades ingresarán luego a un mercado de alquiler formal, donde deberán cumplir con la Ley de Alquileres y con un valor entre 10% y 15% por debajo del mercado. El Estado será garante de esos contratos.

El dominio del inmueble y la renta por los alquileres quedarán en manos del propietario, pero las viviendas no podrán asignarse a otros usos ni venderse hasta que se devuelva el préstamo y se cumplan dos contratos de alquiler (seis años). El fondo también se destinará a la radicación de comercios de cercanía: se prevé un registro de comercios vacíos que podrán acceder a beneficios como exenciones de ABL e Ingresos Brutos o créditos para la compra de bienes de uso.

“La crisis por la cuarentena, que afectó el uso de las oficinas, puso en evidencia que no son deseables los barrios con usos exclusivos, que tienen momentos desérticos como los fines de semana o las noches” (Rivoira)

“Es una oportunidad para reconvertir el microcentro, que entró en un proceso de degradación muy acelerado. El inquilino no tiene que pagar comisión, ni depósito ni garantía. Buscamos abaratar la estructura de costos y no tanto la renta. La idea es generar la inyección de nuevas viviendas más grande en la historia de la ciudad. Por la cantidad de metros cuadrados de oficinas que hay, creemos que pueden ser entre 2.000 y 3.000 viviendas nuevas en uno o dos años”, aseguró Socías.

Entre los grupos que pueden convertirse en potenciales interesados para vivir en forma permanente en la zona están los más jóvenes y también los adultos mayores. Datos relevados por el Gobierno porteño muestran que el 63% del espacio del microcentro corresponde a oficinas y el espacio de viviendas es del 20%, con menos de 200 parcelas de viviendas por cada kilómetro cuadrado (o tres parcelas de viviendas por cada manzana).

El 63% del espacio del microcentro corresponde a oficinas (Franco Fafasuli)
El 63% del espacio del microcentro corresponde a oficinas (Franco Fafasuli)

Desde el Colegio de Profesionales de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) también participan en las mesas organizadas por el Gobierno porteño y elaboraron propuestas para reconvertir la zona. Antes de la pandemia, el colegio realizó un relevamiento en la zona y detectaron 70 edificios en desuso, entre abandonados, no terminados o en litigio. “El tema del área central es una preocupación previa a la pandemia. Pero la crisis por la cuarentena, que afectó el uso de las oficinas, puso en evidencia que no son deseables los barrios con usos exclusivos, que tienen momentos desérticos como los fines de semana o las noches. Un ejemplo es lo que se hizo en Puerto Madero, que es un barrio de usos mixtos, con oficinas y viviendas. Vemos ahora una oportunidad de incorporar la residencialidad a la zona del microcentro”, explicó Emilio Rivoira, presidente del CPAU.

“La zona está tan desdibujada, con una imagen desalentadora, sin población y con locales vacíos. Se necesita un cambio drástico. Pero esos cambios solo se generan cuando hay una unidad de gestión del Estado, con sector público, privado y usuarios. Como sucedió con la Corporación Puerto Madero”, detalló Rivoria. Y resaltó como ejemplos los casos de París, con su zona de Desarrollo Controlado (ZAC, zone d’aménagement concerté) y la residencialización de la zona cercana a las Torres Gemelas en la ciudad de Nueva York.

Para la transformación será necesario que haya una reconsideración en la normativa sobre los edificios de la zona, los que están dentro de las Áreas de Protección Histórica (APH) o que están habilitados solo para uso comercial

Para la transformación será necesario que haya una reconsideración en la normativa sobre los edificios de la zona, los que están dentro de las Áreas de Protección Histórica (APH) o que están habilitados solo para uso comercial. “Hay muchas fortalezas que tiene el microcentro y que nos las vemos. Hay buena infraestructura, equipamiento, escuelas, excelente conexión y transporte. Es una zona totalmente integrada a la ciudad, al tejido urbano. Ya hubo un plan que la fue peatonalizando, que para la residencialidad es muy bueno. Hay espacios verdes cercanos, como las plazas de Puerto Madero o la Reserva Ecológica”, agregó el presidente del CPAU.

Desde la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires (Fecoba) también están participando en las reuniones y presentaron sus proyectos. “En las próximas semanas vamos a tener novedades con esta idea de generar un distrito en esta amplia zona, que pedimos llevar hasta Córdoba, Belgrano y Callao para que haya mas posibilidades que la gente pueda transformar oficinas en viviendas cuando hay una demanda tan grande. Esto va a traer aparejado que la gente consuma en locales de la zona, con más trabajo e inversiones”, señaló Fabián Castillo, titular de Fecoba.

El economista Luis Secco destacó en diálogo con Infobae la importancia de pensar estos temas más allá de la coyuntura, en un país rodeado de imprevisión. “Va a haber un exceso de metros cuadrados en la zona y menos empleo. Y la política económica debería prever este impacto. En la zona hay un capital hundido y es una oportunidad para reconvertirlo y darle una nueva fisonomía. Puede ser un polo de atracción con teatros, museos y paseos. Y reciclar oficinas en un contexto de falta de viviendas. Tiene todas las condiciones. Se puede hacer mucho pero hay que pensarlo desde ahora”, dijo.

“Va a haber un exceso de metros cuadrados en la zona y menos empleo. Y la política económica debería prever este impacto. En la zona hay un capital hundido y es una oportunidad para reconvertirlo” (Secco)

El cierre de los locales comerciales también es más fuerte en el centro que en otros barrios de la ciudad. Según el último relevamiento de la Cámara Argentina de Comercio (CAC), el mayor crecimiento de locales vacíos se dio en la calle Florida: el número se triplicó si se compara febrero de 2021 con febrero de 2020, un mes antes de la pandemia. La cifra pasó de 13 a 39 locales vacíos.

Según estadísticas del mercado, relevadas por la empresa de servicios inmobiliario Cushman & Wakefield, la vacancia en las oficinas del microcentro porteño durante el primer cuatrimestre de 2021 alcanzó el 25,4%, por encima del promedio de la ciudad que ronda el 14%. En cuando a precios, se estiman en USD 24,1 por metro cuadrado por mes para las oficinas clase A y USD 16,3 para las oficinas clase B. El promedio para la ciudad, es de USD 27,8 para clase A y USD 18,6 para clase B.

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