Ley de Alquileres: si se hubiese aplicado en los últimos 10 años, los inquilinos hoy pagarían mucho más

Con la fórmula de actualización actual el costo de alquilar una vivienda hubiese sido más alto de lo que fue. El impacto de la reglamentación de la AFIP y la obligación de registrar los contratos

La ley condensa todos los costos en el valor inicial. Todas las cláusulas que antes eran objeto de negociación entre inquilino y propietario, como el pago de ABL, de arreglos en el inmueble, o de expensas extraordinarias, ahora quedaron fijadas por ley (Cristian Gastón Taylor)
La ley condensa todos los costos en el valor inicial. Todas las cláusulas que antes eran objeto de negociación entre inquilino y propietario, como el pago de ABL, de arreglos en el inmueble, o de expensas extraordinarias, ahora quedaron fijadas por ley (Cristian Gastón Taylor)
La nueva fórmula para actualización de los alquileres establecida por la ley 27.551 vigente desde julio pasado podría ser más provechosa para los propietarios que para los inquilinos. Al menos, eso podría suceder si en el futuro sucede lo mismo que en los últimos diez años. Y las dificultades para los inquilinos no terminan allí: debe sumarse, además, el impacto de la reciente reglamentación para las locaciones dada a conocer por la AFIP.

El ejercicio teórico de aplicar desde 2010 hasta el presente esa fórmula, que actualiza las cuotas en base a la inflación y los salarios en partes iguales, muestra con claridad dos cuestiones. La primera, es que si se hubiese aplicado los inquilinos hubiesen pagado mucho más de lo que pagaron en los últimos diez años. La segunda evidencia es que desde la puesta en marcha la ley se inició una fuerte suba de las cuotas, cuyo origen surge de la aparición de ley y de otros factores.

Un departamento de 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires, subió desde $33.970 hasta $43.611 entre julio pasado y enero, muy por encima de la inflación

El precio para alquilar el inmueble tomado como referencia para ese ejercicio, un departamento de 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires, subió desde $33.970 hasta $43.611 entre julio pasado y enero, muy por encima de la inflación registrada en el período. El siguiente cuadro abarca los últimos diez años y compara lo que ocurrió con lo que hubiera ocurrido si la ley actual hubiese estado vigente:

De haberse aplicado desde 2010 la fórmula que actualiza valores en base a inflación y salarios, los inquilinos habrían pagado mucho más de lo que en verdad pagaron. Con la nueva ley, las cuotas subieron fuertemente 
Fuente: @j_folgar
De haberse aplicado desde 2010 la fórmula que actualiza valores en base a inflación y salarios, los inquilinos habrían pagado mucho más de lo que en verdad pagaron. Con la nueva ley, las cuotas subieron fuertemente Fuente: @j_folgar

Lo que determina la ley es la fórmula (50% inflación, 50% salarios) con la que se va actualizar la cuota dentro de los 3 años de contrato. Pero un punto clave es que la aparición de la ley hizo subir el valor inicial de los contratos ya que, en el nuevo contexto que dispuso, los propietarios tomaron mayores precauciones. Y todo eso se trasladó al precio con intensidad, según lo ocurrido en sus primeros 7 meses de vigencia.

“La ley condensa todos los costos en el valor inicial. Todas las cláusulas que antes eran objeto de negociación entre inquilino y propietario, como el pago de ABL, de arreglos en el inmueble, o de expensas extraordinarias, ahora quedaron fijadas por ley. y eso lo termina pagando el inquilino”, explicó el economista Federico González Rouco, experto en temas de vivienda.

De este modo, la ley transformó el valor inicial en la variable central del contrato. La evolución de los precios en la pandemia y la extensión del congelamiento, trajeron incertidumbre a los propietarios. Y esa incertidumbre, según indican los números, se tradujo en un precio inicial mayor. Eso es lo que provocó, en la opinión de los especialistas, un aumento tan marcado en estos 7 meses. El impacto pleno del nuevo sistema, todavía no llegó.

La ley transformó el valor inicial en la variable central del contrato. La evolución de los precios en la pandemia y la extensión del congelamiento, trajeron incertidumbre a los propietarios

El precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires subió en el cuarto trimestre del año pasado un promedio de 53,8% interanual para los monoambientes y un 63,7% para los departamentos de dos y tres ambientes.

“El aumento en el valor de los alquileres verificó un fuerte incremento respecto del trimestre previo, de 5,9 puntos porcentuales para los de un ambiente, de 6 puntos para los dos ambientes y 11,9 puntos para los de tres ambientes”, arrojó el informe de la Dirección General de Estadística y Censos (DGEyC).

En ese marco, consideró que las “importantes aceleraciones se suman a las registradas entre julio y septiembre, enmarcándose en un contexto de plena vigencia de la nueva ley de alquileres”.

Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (DGEyC)
Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (DGEyC)

González Rouco explicó que la ley trajo al mercado de los alquileres un problema de acceso, similar al que ocurre con los créditos hipotecarios en los que hay que contar con un cierto capital para calificar. Para ingresar al contrato el inquilino debe aportar por lo menos 3 meses de alquiler, incluyendo el depósito y la comisión. Si el aumento se concentra en el valor inicial, esa barrera puede volverse imposible de atravesar.

Para ingresar al contrato el inquilino debe aportar por lo menos 3 meses de alquiler, incluyendo el depósito y la comisión (Federico González Rouco)

Con relación a la reciente reglamentación que sancionó la AFIP, destacó que “hay cierta inocencia en quejarse ahora porque la ley hizo subir los precios. La obligación de registrar los contratos, que es lógica, aumenta costos. Se sabía de antemano que los alquileres iban a aumentar”.

El especialista advirtió que los alquileres venían cayendo en relación con la inflación y que lo hicieron con mayor fuerza en 2018 y 2019, en el inicio de la crisis cambiaria: “La inercia de esa recuperación, sumada al congelamiento y a la aparición en escena de la nueva ley, son tres elementos que armaron un combo pésimo para ser inquilino”.

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