Qué hay que tener en cuenta a la hora de reparar y mantener las fachadas de los edificios

En carpeta de muchos propietarios, administradores de consorcios y constructoras están pendientes el inicio o la reanudación de la refacción de las fachadas de los inmuebles que por la extensión de la cuarentena no pudieron llevarse adelante.

Consultados por Infobae los especialistas en el rubro destacaron: “remodelar un frente de un edificio residencial o vivienda unifamiliar, tiene un valor de USD 400 a USD 500 por metro cuadrado, porque muchos de los materiales están dolarizados como es el caso del aluminio, vidrio, aberturas. Aunque si se trata de reparar sólo mampostería, revocar y pintar, el valor medio puede ser algo menor”.

“Si se tratan de inmuebles corporativos, el rango de precio de conservación de fachadas varía entre USD 500 y USD 600 por m2. Aquí los costos suelen subir, incluso el seguro del operario por el mayor riesgo a más altura, además de los casos en que se requiere del armado de andamios o montaje de otras estructuras preventivas que deben emplearse para la refacción de los frentes”, dijo a Infobae, José Ignacio Juárez Ruiz, especializado en la dirección y ejecución de este tipo de obras.

En la Capital el renovado Código de Edificación, entró en vigencia el 1 de enero de 2019, con la reglamentación de la Ley 6100/18, que estableció las obligaciones de administradores y consorcistas. Al respecto, David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista, contó a Infobae: “en el Código de Edificación, las fachadas tienen ciertas restricciones: en menos de 3 metros de altura no se puede instalar equipo de aire acondicionado. Tampoco, colocar marquesinas que sobresalgan, y se debe mantener en buen estado”.

Y agregó: “Los propietarios de inmuebles están obligados a acreditar una certificación técnica del estado del fachada con una periodicidad según el siguiente esquema: si la antigüedad del edificio es de 15 a 25 años, la primera vez a los 15 años; de 25 a 35 años cada 12; de 35 a 45 años cada 10, de 45 a 55 años cada 9 años; de 55 a 70 años, debe ser cada 5 años, y si el inmueble tiene más de 70 años, las inspecciones deben ser cada 4 años”.

Cómo emprender la reparación de los frentes

Según los expertos de la construcción “se debe prestar atención, si hay humedades y filtraciones; problemas térmicos o acústicos, a los frentes deteriorados, y riesgo de desprendimientos de revoques y barandas de balcón en mal estado”, detalló a Infobae, Guillermo Marshall, presidente del Estudio Marshall & Asociados.

En eso casos, el primer paso es gestionar y obtener los permisos de obra que marcan las reglamentaciones municipales. Después, realizar una cuidadosa limpieza y preparación del frente y retiro de las aberturas en los casos que lo requieran.

“En el caso de motivos estéticos, la fachada ventilada es lo más recomendable y novedoso. Consiste en la instalación por fuera del frente existente, dejando un espacio de aire, de una segunda piel liviana y económica que cambia el aspecto del edificio al mismo tiempo que lo protege del calor y de la lluvia. Esta piel puede ser de diversos materiales como placas metálicas, vidrio, porcelanato, madera, piedra natural o artificial, y paneles solares”, comentó Marshall.

Para proteger el inmueble, dar textura y color a una superficie, tanto interior como exterior, una de las opciones es utilizar un material que reúne todas las condiciones, pensado para que los profesionales, culminen la obra, en cualquier superficie, se carga con una llana metálica y luego se frota con una de plástico.

Carlos Tarquini, director de Molinos Tarquini contó a Infobae: “el revestimiento protector es la primera barrera que tiene la vivienda para protegerse, por eso es tan importante su formulación, debe garantizar impermeabilidad al agua de lluvia y simultáneamente, la migración de los vapores de agua del muro al exterior y viceversa (respiración). Debe ser elástico para absorber las fisuras típicas del secado de los revoques. También debe ser durable para estirar el mantenimiento, sobre todo en edificios altos”.

La pintura impermeabilizante es otro producto que protege los frentes. Generalmente la temporada en la que más se mueve el sector es la que va entre agosto y septiembre y marzo a abril.

Penalizaciones

En algunos consorcios de edificios los gastos relacionados al mantenimiento de fachadas se posponen, lo que puede resultar en consecuencias desastrosas. Al respecto, observan los especialistas: “en caso de urgencia en el mantenimiento del inmueble y si el administrador no convoca a asamblea o se opone, el Consejo de Administración puede empezar a ejecutar los actos conservatorios que deberán ser notificados en una asamblea extraordinaria convocada en un plazo de 10 días. Y si no existiera Consejo de Propietarios, los dueños de los departamentos pueden autoconvocarse para tomar las medidas necesarias”.

En el caso de que no se cumpla con la normativa de proteger las fachadas, hay penas de distinto alcance. Por la Ley de Faltas 451, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, hay sanciones principales entre las cuales está la multa que se determinada en Unidades Fijas (UF). Cada UF, tendrá un valor equivalente a medio litro de nafta de mayor octanaje informado por el Automóvil Club Argentino sede Central y se establecerá por períodos semestrales. La UF, se convertirá en moneda de curso legal, cuando el infractor efectúe el pago voluntario o total de la multa impuesta por resolución dictada en sede administrativa o judicial.

La ciudad usa para la UF el valor último (febrero 2019: $21,40) pero debiera ser $30,89 porque el litro de nafta ACA está a $61,89. “La ley de faltas de la ciudad es muy extensa y contempla muchas infracciones. En Propiedad Horizontal podemos citar, como ejemplo, el deterioro a fincas linderas, con multas de entre 100 a 2.500 unidades fijas. Peligro de derrumbe, el titular o responsable de un inmueble que no realice las obras urgentes con el fin de evitar desmoronamientos, desprendimientos o caídas totales o parciales del edificio, es sancionado con penas de 250 a 5.500 unidades fijas”, precisó David Loisi.

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