Polémica por la Ley de Alquileres: ¿cuánto pueden aumentar los precios con la nueva fórmula de ajuste?

El Senado aprobó este jueves la Ley de Alquileres, que una vez que sea sancionada comenzará a aplicarse en los nuevos contratos entre propietarios e inquilinos. Entre los cambios que se incluyen está la extensión de los contratos a tres años, la posibilidad de presentar diferentes alternativas de garantías y una fórmula de ajuste que se aplicará a los precios de los alquileres de forma anual.

Hasta ahora, los valores de los alquileres se definían cuando se firmaba el contrato, un precio total que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y que en general se pactaba con incrementos semestrales. A partir de la nueva ley, los alquileres se ajustarán una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (el índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC).

Para algunos economistas, atar el precio de los alquileres al avance de la inflación puede ser un riesgo para los inquilinos si se tiene en cuenta que, según datos del mercado los precios de los alquileres, en los últimos años se incrementaron por debajo de la inflación.

Los datos del último relevamiento de la plataforma de propiedades Zonaprop revelan que alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires cuesta, en promedio, $19.410 por mes, con una suba de 9,1% en lo que va del año. Durante 2019 el aumento de los alquileres fue del 33% en promedio contra una inflación de 53,8% en el mismo período.

¿Que los contratos suban de acuerdo a la inflación terminará afectando a los inquilinos? “Es una discusión entre economistas. El precio de los alquileres está regulado naturalmente, son los más caros de la historia en relación a los ingresos. Históricamente representaron hasta un 25% y hoy representan un 50% del promedio salarial”, explicó Fernando Muñoz, responsable de la Defensoría del Inquilino en Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires.

El economista Matías Surt, de la consultora Invecq, realizó un ejercicio hipotético —la ley no es retroactiva— sobre qué hubiera pasado en estos años si se hubiese aplicado la fórmula de 50% de evolución de salarios y 50% de inflación. Para el caso de un alquiler de $10.000 en junio de 2018 si se hubiese aplicado la nueva fórmula, dos años después estaría pagando $20.900.

Sin embargo, esos números se obtienen al tomar los ajustes mensuales, lo que hace que el resultado sea más alto que si se realiza un solo ajuste por año, como lo prevé la ley aprobada. Los cálculos realizados sobre los ajustes anuales —y no mes a mes— muestran que la fórmula no sería desventajosa para los que alquilan. La consultora Reporte Inmobiliario elaboró un índice donde aplicó aumentos según los distintos tipos de fórmulas de indexación.

Para un alquiler de $9.300 en marzo de 2018, la fórmula de ajuste anual (inflación más Ripte) da como resultado un alquiler en febrero de 2020 de $13.242, un aumento de 42,39% en dos años. En tanto, una actualización escalonada semestral de 15% en el mismo período hubiese dado $14.144. Si se hubiese aplicado una actualización escalonada semestral de 12,5% el resultado hubiese sido más beneficioso para el inquilino con $12.753 de alquiler en febrero de este año.

El ex diputado Daniel Lipovetzky, que fue al autor del proyecto que se aprobó esta semana, señaló que no hay un índice general de alquileres para poder hacer una comparación sobre qué hubiese pasado al aplicar la fórmula en el pasado. “Cada contrato es individual, depende de cada caso. Puede ser que algún propietario se haya quedado corto con los aumentos semestrales pactados, pero no fueron todos los casos. Los precios van a depender de la demanda y a nadie le conviene tener una propiedad desocupada. Si ponés un alquiler muy alto, nadie lo alquila”, señaló a Infobae.

“El problema va más allá de si lo atás o no a la inflación, es estudiar qué venía pasando con los alquileres hasta ahora. Y lo que muestran los datos es que los alquileres vienen desde al menos hace 13 años subiendo menos que la inflación. Es decir, se están abaratando en términos relativos. En ese contexto, no tiene ningún sentido atarlos a inflación”, advirtió Surt.

“El único escenario en que esto sería bueno para los inquilinos es que se sepa que de acá en adelante los alquileres iban a empezar a subir más que los salarios y la inflación, contrariamente a lo que viene pasando en las ultimas décadas. No creo que nadie tenga esa capacidad de predicción. Los alquileres surgen de la interacción de millones de contratos libres en el mercado, que hasta hoy venían haciendo caer el precio relativo”, agregó el economista.

Por el contrario, desde la organización Inquilinos Agrupados aseguran que los cálculos benefician a los inquilinos. “Los mismos que dicen que los inquilinos van a pagar más son los que después dicen que la nueva ley perjudica a los propietarios y a la oferta. No cometeríamos ese error. Hicimos el cálculo antes, y la fórmula baja rotundamente el precio de los alquileres”, señaló Gervasio Muñoz, titular de la organización.

“Logramos la ley de alquileres después de 36 años. Ahora resta su reglamentación y la publicación en el Boletín Oficial de la Nación. Es importante saber que los contratos que se firmen al otro día de la publicación estarán abarcados, pero no así los que se hayan firmado antes. Es una alegría enorme haber conseguido esta ley después de cinco años de una pelea muy desigual frente al mercado inmobiliario”, agregó.

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