Restricciones cambiarias: qué pasará con los créditos hipotecarios y la compra de inmuebles

El sector inmobiliario venía atravesando uno de sus peores años en cantidad de operaciones. Los pronósticos estimaban que el 2019 cerraría con un número menor de las 30.000 operaciones en la ciudad de Buenos Aires, la cifra más baja de las últimas décadas. Pero ahora, con el anuncio de más restricciones a la compra de dólares —con un límite de apenas USD 200 por mes—, el mercado se achicará aun más.

En el texto oficial donde el Banco Central (BCRA) anunció los nuevos topes mensuales para la compra de moneda extranjera, se detalla una modificación a una comunicación anterior del organismo, donde se permitía, como excepción, un acceso a USD 100.000 para quienes cuenten con fondos provenientes de préstamos hipotecarios otorgados por entidades financieras locales. Eso se mantiene, pero ahora, además, estarán exceptuados de las restricciones los compradores que cuenten con fondos provenientes de subsidios del Programa Procrear.

Esta excepción para el acceso a dólares es solo para la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Además, el que recibe los dólares se debe comprometer —con la firma de una declaración jurada— a no adquirir activos externos. Los fondos obtenidos para realizar la compra, tanto en moneda local como en moneda extranjera, tienen que ser depositados o transferidos simultáneamente a una cuenta a nombre del vendedor de la propiedad.

“Esperamos que se mantengan esas excepciones. Igual quedaban muy pocas operaciones con crédito hipotecario; de las 1.080 pendientes, ya se habían escriturado más de 900”, detalló Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba).

En lo que va del año, la compraventa de propiedades en la ciudad de Buenos Aires acumula una baja de 44% con respecto al mismo período del año anterior. Y lleva 16 meses consecutivos de caída. En los primeros nueve meses de 2019, las operaciones concretadas a través de hipotecas bancarias registraron una baja del 81,5% respecto a 2018. De esta forma, es el período acumulado más bajo de la serie histórica.

“Al volver a desdoblarse fuertemente el mercado cambiario en oficial versus blue, terminará de morir el poquitísimo crédito hipotecario que sobrevivía. Inclusive aunque se les permita excepcionalmente a los compradores con crédito comprar dólares, éstos no podrán hacerlo a una cotización que les cierre a los vendedores. El mercado encontrará nuevos mínimos. Caeremos sobre lo caído”, opinó Santiago Magnin, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre y creador de la plataforma Deinmobiliarios.com.

En el sector estiman que de esta forma se seguirá acumulando un aumento de la oferta mientras los propietarios, corredores inmobiliarios y desarrolladores no sinceren los precios de cierre de las operaciones de los últimos meses. “Hoy estamos trabajando con mis vendedores para bajar valores de lista o devolver las propiedades. Quedaremos con muy muy poco stock, pero con precios que reflejen la complejidad reinante”, agregó Magnin.

Desde la cadena de inmobiliarias Re/max apuestan a que la medida será temporal y que no tendrá un impacto inmediato en el mercado inmobiliario, al menos en las próximas cuatro a seis semanas. “Entiendo que se toma esta medida para evitar que en los próximos dos meses, hasta que se entregue el gobierno al partido entrante, las condiciones económicas sean peores. No es lo ideal, pero en estas circunstancias me parece que es lo correcto”, explicó Sebastián Sosa, presidente de la empresa.

“La gente que desea comprar un inmueble generalmente ya tiene los dólares, con lo cual en el corto plazo no va a tener impacto. Por supuesto que cuando hay novedades fuertes se genera un cimbronazo y afecta. Después las cosas se acomodan y siguen su curso”, agregó. Pero advirtió que si se sostiene más allá de diciembre se puede acelerar el ajuste o baja de precios, porque la gente va a tener menos dólares en la calle y se verá afectado el valor de los inmuebles.

La resolución del BCRA:

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