Por la menor demanda de propiedades, crece el margen de los compradores para negociar una baja en los precios

En los últimos meses, el valor de las propiedades en la ciudad de Buenos Aires se mantuvo estable, según los relevamientos que siguen a las plataformas online de clasificados de compraventa. Pero desde las inmobiliarias aseguran que hoy la mayoría de las operaciones se cierran luego de negociar rebajas en esos precios.

¿En qué rango están hoy los valores de las propiedades y hasta cuánto es posible negociar? El precio medio de un departamento en la ciudad de Buenos Aires se ubica en USD 2.560 por metro cuadrado, según el estudio mensual realizado por la plataforma de compra venta de inmuebles Zonaprop con datos de febrero.

Luego del ciclo de crecimiento iniciado en 2015, los precios se mantienen estables desde noviembre de 2018, de acuerdo al relevamiento, aunque con una reducción de precios en La Boca y Retiro con un 2% en los últimos 12 meses. Los precios del metro cuadrado porteño van desde un máximo de USD 5.804 en Puerto Madero hasta un mínimo de USD 1.212 en Villa Lugano.

No obstante, estos son los valores de publicación, no del cierre de las operaciones. Las negociaciones entre compradores y vendedores se concretan con precios más bajos. "Hay mucha cotización que es en realidad una oferta ficticia. Se mantienen los mismos valores e incluso más altos que el último cuatrimestre del año pasado, pero se están manejando contraofertas de un 15%, en líneas generales", indicó José Rozados, de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.

Las transacciones de mercado, en tanto, vienen en baja desde junio de 2018: en enero de 2019 se realizaron la mitad que un año atrás.

Desde la cadena de inmobiliarias Remax también destacan que hoy hay más margen para acordar una baja en los precios. "Esperamos que los precios se acomoden a la realidad actual dentro de los próximos meses. Es difícil definir cuál va a ser el nuevo punto de equilibrio, pero lo que se puede ver es una negociación mucho más amplia", dijo Sebastián Sosa, presidente de Remax Argentina y Uruguay.

"Hoy el propietario que está subido a un valor de 2017 no va a poder concretar la venta", coincidió Federico Despalanques, de la inmobiliaria Lepore, y detalló que las ventas de departamentos usados se acuerdan con precios entre 15% y 20% menores que dos años atrás. En 2017, las propiedades se habían "sobrevalorado" como consecuencia de un aumento en la demanda por el boom de los créditos hipotecarios UVA que empujó los precios.

Desde la inmobiliaria —que tiene sucursales en Caballito, Palermo, el centro, Villa Crespo y San Cristóbal— aseguraron que están en pleno proceso de retasado de los inmuebles que ofrecen. "Muchos clientes no quieren vender porque saben que estos valores se van a recuperar y prefieren esperar que pase el año electoral", agregó el ejecutivo. Los meses de marzo, abril, octubre y noviembre suelen ser, históricamente, los de mayor demanda de propiedades.

"El valor de arranque dentro del mercado argentino, particularmente, siempre es más alto que el de cierre. En un mercado dinámico, podés hacer una contraoferta del 5% y no te la aceptan, pero en un mercado como el actual, en más del 90% de los casos se acepta. Y un 10% es una contraoferta lógica", indicó Rozados.

La oferta de propiedades en la ciudad se viene incrementando y es incluso levemente superior que el año pasado. Desde el sector, aseguran que se debe a una "acumulación": lo que no se vende se suma con lo del período anterior. Por eso miran más el índice de rotación de venta como indicador, con una tendencia descendente.

Sosa, de Remax, destacó que desde fines del año pasado observan una adecuación del valor entre los propietarios que tienen la necesidad de vender o que quieren reemplazar la vivienda. "Hay dos factores que empujan esta situación: la baja del costo de la construcción y la menor demanda debido a la retracción de la oferta de créditos hipotecarios. En este marco, la expectativa es que bajen los precios, pero no se puede definir con exactitud en qué porcentaje", aseguró el directivo.

La devaluación de 2018 generó una baja de los costos de construcción en dólares que están hoy 27% debajo que en diciembre de 2017 y en mínimos históricos. Sin embargo en el último trimestre los costo en dólares sube 7,9 por ciento.

De acuerdo a la demanda que reciben las sucursales de la cadena, hubo una caída en las ventas de los departamentos de 1 y 2 ambientes y un incremento de las ventas de 3 y 4 ambientes. Este cambio de tenencia se explica porque en 2017 y parte de 2018 crecía la búsqueda de departamentos más chicos, que se podían comprar con créditos hipotecarios para primera vivienda. Ahora, en cambio, los clientes se animan a hacer ofertas más fuertes y compran en cuatro ambientes.

La recuperación se demorará hasta mediados de año

"Durante este primer cuatrimestre va a ser difícil poder medir cualquier evolución positiva porque se va a estar comparando con el mejor cuatrimestre, que fue el de 2018, que tenía incorporada la dinámica del crédito hipotecario", advirtió Rozados, de Reporte Inmobiliario, y señaló que recién se podrá medir alguna recuperación a partir de junio o julio.

Pero advierten que nada permite proyectar que será un año de despegue. "Si el dólar se mantiene y hay una flexibilización de los valores, debería mejorar. Con el número de escrituras que hay es difícil que se perfore ese piso, siempre y cuando no se complique la macroeconomía", cerró Rozados.

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