La relación de costos todavía brinda margen para los desarrollos inmobiliarios. (NA)
La relación de costos todavía brinda margen para los desarrollos inmobiliarios. (NA)

A diferencia de la caída generalizada en la mayoría de las actividades de la economía, la industria de la construcción registró en agosto último una suba marginal del 0,1% comparada con igual mes del 2017 y acumula en el año un aumento del 7,9 por ciento.

Si bien se trata de la tasa de expansión más baja de los últimos trece meses, la realidad es que exhibir números positivos destaca frente a caídas en torno al 4 y 5 por ciento en la comparación interanual de muchos rubros.

Según informó el INDEC, el Indicador de Coyuntura de la Actividad de la Construcción (ISAC) registró un aumento del 2,7% en agosto, en la comparación con el mes anterior. Tras la suba interanual de mayo pasado del 7%, la industria de la construcción permanece virtualmente estancada, ya que en junio había caído un 0,1% y en julio creció un 0,7%, apenas por encima del indicador de agosto en la medición interanual.

En 2018 el costo de la construcción medido en dólares se redujo 35%

Un aspecto central está vinculado con la naturaleza del negocio, pues las obras se realizan en pesos, pero se comercializan en dólares. Con un mercado inmobiliario en el que cayó el número de las operaciones pero no los precios de venta en la misma proporción, se produjo una apreciable brecha entre el costo de construcción del metro cuadrado y el valor de venta en dólares.

El INDEC informó que los precios de la industria de la construcción crecieron 7,3% en septiembre, la variación más alta en casi dos años y medio, y acumularon en lo que va de 2018 un incremento del 32,5%, en línea con el indicador de precios minoristas, que fue del 32,4 por ciento. En los últimos doce meses, el costo de la construcción llega al 36%, por debajo del 40,5% de la evolución de los precios minoristas en ese período.

Según el Índice del Costo de la Construcción en la Ciudad de Buenos Aires, elaborado por la Dirección General de Estadística y Censos porteña, el incremento acumulado entre enero y septiembre fue de 43,1%, medido en pesos, por encima de la inflación en el período próxima a 32 por ciento.

Fuente: Dirección General de Estadística y Censos – Ministerio de Hacienda GCBA
Fuente: Dirección General de Estadística y Censos – Ministerio de Hacienda GCBA

El costo de la construcción en la Ciudad tuvo en septiembre el aumento porcentual más alto desde que se cuentan con registros oficiales en el distrito, con un 10,5% mensual y un 46,4% interanual.

Pero frente a un dólar que se encareció un 121% entre enero y septiembre –de $18,92 a $41,87-, el costo de la construcción medido en moneda norteamericana se redujo 35,3% en los primeros nueve meses de 2018.

"Desde nuestro punto de vista la devaluación impactó positivamente en el sector porque el valor del costo de construcción en dólares es muchísimo más accesible y, quienes tienen dólares, se animan a invertirlos en una propiedad. A su vez, los materiales no han aumentado al ritmo de la devaluación, así como la mano de obra tampoco ha aumentado en el porcentaje que se ha devaluado", comentó Sebastián Fulgueira, vicepresidente de la constructora ECLOSA.

Un informe de la consultora especializada Reporte Inmobiliario coincidió con esta tendencia. La consultora especializada detectó que los costos construcción en dólares cedieron un 35,4% en 2018, dinámica que incidió en una baja de los valores reposición, aunque todavía esto no se reflejó en una caída de los precios de mercado en la oferta a estrenar.

El costo de la construcción es el más bajo en una década, si se exceptúa 2014, cuando regía el “cepo”

En una comparación interanual, "luego de haber llegado a los USD 1.191 para cada metro cuadrado vendible en septiembre del año pasado, el costo se redujo hacia fines del mismo mes de este año en un 38,5% debido a al incremento diferencial sufrido por los costos en pesos y el de la cotización del dólar", indicó.

Reporte Inmobiliario calculó los costos de construir un edificio entre medianeras en la Ciudad de Buenos Aires, que se ubicó en unos USD 732 por metro cuadrado vendible, a lo que hay que sumarle una serie de ítem, como honorarios, publicidad y marketing, beneficio de los emprendedores y valor de la tierra para el desarrollo.

Fuente: Reporte Inmobiliario
Fuente: Reporte Inmobiliario

Por eso, el llamado "costo de reposición" –a qué precio vender para poder financiar un nuevo desarrollo de las mismas características- alcanza hoy los USD 2.200 por metro cuadrado, en promedio en Ciudad de Buenos Aires, cuando la cotización promedio del metro cuadrado a estrenar en el distrito porteño es de USD 3.100. Esta brecha que da margen para aplicar un ajuste de los precios en los próximos meses, en un mercado en franca desaceleración.

Un informe de la Universidad Di Tella, dirigido por el economista Juan José Cruces, detectó que con un valor promedio de USD 3.105 por metro cuadrado, las propiedades en la ciudad de Buenos Aires son las segundas más caras de la región, detrás de Santiago de Chile (USD 3.272), y por encima de Montevideo (USD 3.080) y Río de Janeiro (USD 2.886).

El informe de la UTDT, en base a las cotizaciones de mercado publicadas por ZonaProp, refleja que el metro cuadrado en Buenos Aires se apreció 0,4% en dólares, y un 60,6% en pesos, en términos reales, descontando el efecto de la inflación-.

En Rosario las propiedades cedieron 2,6% en dólares y aumentaron 55,8% en pesos (USD 1.752 por metro cuadrado). En Córdoba, el incremento fue de 50,5% en pesos, pero con una baja real de 5,9% en divisa norteamericana  (USD 1.661).

El costo global de emprender una construcción es más económico que hace cinco meses atrás

Los costos actuales, según el cálculo de Reporte Inmobiliario, están en su nivel más bajo en una década, si se exceptúan los mínimos de enero y julio de 2014, con un dólar "blue" o marginal que se pagaba más de 40% por encima del oficial, de venta restringida por el "cepo" cambiario.

En el mismo sentido, Reporte Inmobiliario señaló que los costos para construir una vivienda tipo Country o Barrio Privado de perímetro libre bajaron 35,9% en dólares desde el pico de noviembre del año pasado.

EXPECTATIVAS DE ESTANCAMIENTO

Está claro que la actividad de la construcción no es ajena al contexto. Con una economía que se contrae y no muestra un horizonte de despegue en lo inmediato, las expectativas sectoriales son pesimistas para los próximos meses, aunque la relación de costos en pesos y ventas en dólares es un aliciente para la actividad y amortigua los golpes que asestan la recesión y la inflación.

Según la última encuesta cualitativa del INDEC, los permisos de construcción para la ejecución de obras privadas en los 60 municipios más importantes del país tuvieron en agosto una suba de 0,6% con relación a julio, pero una baja del 15,5%, con respecto al mismo mes del año anterior.

La actividad de la construcción podría terminar 2018 al mismo nivel que 2017, aún con una caída del PBI superior a 2%

Las solicitudes autorizadas, que permiten anticipar el ritmo de la actividad en el corto plazo, acumularon en los ocho primeros meses del año una baja de 9,5%, con respecto al mismo período del año anterior.

Sebastián Fulgueira, de ECLOSA, destacó que en el ámbito público hay grandes posibilidades para el sector.  "Actualmente las obras públicas se encuentran en un escenario muy sano porque existen licitaciones en la provincia de Buenos Aires con valor de pliegos accesibles o sin cargo, lo que permite mayor cantidad de oferentes, lo cual hace que los precios no se eleven. Se ve una gran cantidad de empresas participando de licitaciones, tanto privadas como públicas, se está elevando el nivel y la calidad solicitada con materiales de primeras marcas o los que más garantía otorguen", refirió.

No obstante, el 63,6% de las empresas que realizan obras privadas y el 77,8% de las que se dedica a la obra pública estimaron que el nivel de actividad caerá durante los próximos tres meses, según el relevamiento del INDEC, con lo que se podría decir que la construcción terminará con crecimiento nulo en 2018, en el cotejo entre puntas.

Es un resultado para ponderar si se toma en cuenta que el ministro de Hacienda, Nicolás Dujovne, estimó en el proyecto de Presupuesto que la economía caerá 2,4% este año. El Fondo Monetario Internacional (FMI) calculó que la caída del PBI será de 2,6 por ciento.