¿Cómo evitar riesgos al comprar una vivienda?

Una decisión tan importante debe contar con todos los cuidados: saber exactamente qué y a quién le estás comprando, y si el inmueble está limpio de cargas y gravámenes.

Vivienda: ¿qué debes conocer si quieres comprar una casa o departamento?
Vivienda: ¿qué debes conocer si quieres comprar una casa o departamento?

El sector inmobiliario ha demostrado su fortaleza para sostener el crecimiento que le ha acompañado en los últimos años –a simple vista puede notarse en la cantidad de edificios construidos en Lima– y ha sido de los primeros en recuperarse tras la caída del 2020 debida a la pandemia. Según la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), en este tramo final de 2021 se venderán mensualmente alrededor de 1,250 inmuebles en Lima Metropolitana. La tendencia va hacia el alza el 2022 con mayores incentivos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios y la compra de vivienda social.

Una compra de vivienda debe ser muy meditada y cuidadosa, pues se trata de una decisión importante en la vida. ¿Cuáles son los puntos básicos que debes considerar para iniciar una operación de compra y evitar riesgos? Claudia Lucena, abogada del área inmobiliaria de Miranda & Amado, nos da las siguientes recomendaciones.

¿SABES QUÉ ES LO QUE ESTÁS COMPRANDO?

Si vas a comprar una vivienda ya existente (no un proyecto en planos), debes revisar toda su información registral; primero, que el área y la construcción correspondan efectivamente a lo que estás adquiriendo. Difícilmente un comprador va a realizar un levantamiento topográfico para contrastar el área registral del predio con la real, pero sí es posible percibir las diferencias cuando estas son materiales. Si la declaratoria de fábrica no está inscrita (el registro no es obligatorio) se puede solicitar al vendedor para constatar que la edificación se haya realizado contado con las licencias correspondientes y cumpliendo con todos los requerimientos normativos.

¿SABES A QUIÉN LE ESTAS COMPRANDO?

Un segundo punto básico, es saber quién es el titular de la vivienda. Debes confirmar que el el propietario registral sea quien esté vendiendo. Si se trata de personas naturales es importante determinar el estado civil y en el caso de personas casadas asegurar la participación de ambos cónyuges; en el caso de personas jurídicas, verificar las facultades del representante.

¿EL INMUEBLE ESTÁ LIMPIO DE CARGAS Y GRAVÁMENES?

Debes confirmar que no existan embargos y/o hipotecas, o que, estos vayan a ser levantados antes o con la compra. La información registral debe necesariamente complementarse con la revisión física del inmueble, que permita determinar la situación física y la posesión del mismo. Se debe confirmar que el poseedor sea el propietario registral que estaría actuando como vendedor.

Si se trata de inmuebles en edificios o condominios, es importante también revisar el Reglamento Interno y otros aprobados por la Junta de Propietarios. Ello permitirá conocer cuáles son las áreas y los bienes comunes, el porcentaje de participación que corresponde al inmueble que se adquiere y la existencia de restricciones (p.e. respecto a las mascotas). Además, se conocerán cuáles son los gastos comunes y el porcentaje de participación en los mismos que le corresponderá asumir al adquirente.

¿Y SI PIENSO COMPRAR UN INMUEBLE EN PLANOS?

En el caso de un bien futuro (en planos o en construcción), además de lo anterior, se sugiere verificar que el proyecto cuente al menos con la licencia de edificación respectiva y con el financiamiento necesario para su ejecución. Cuando se realiza la adquisición a través de créditos hipotecarios, la entidad financiera realiza su propia revisión y exige sus propias garantías, lo cual de cara al adquirente funciona también como un mitigante.

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