¿Problemas con la administración del edificio? El costo oculto de no saber elegir: lo que todo propietario debe saber

Si usted es nuevo en un condominio, debe saber que la administración deficiente de edificios en Perú puede traducirse en gastos imprevistos, deterioro de activos y conflictos entre vecinos.

La falta de gestión profesional y de control financiero en los condominios genera un impacto directo en el valor de las propiedades y la calidad de vida de los residentes, de acuerdo con un reciente análisis de Kubiqo.

La experiencia de propietarios y especialistas revela que los problemas más comunes no solo afectan a quienes incumplen con sus obligaciones, sino que repercuten en toda la comunidad.

El desafío de formar una junta y legalizar la administración

Según Erik Naim Sánchez Bisellach, gerente general de Kubiqo, uno de los primeros retos tras la entrega de un edificio es la conformación de la junta de propietarios.

En los edificios nuevos, la formalización legal puede retrasarse un año o más debido a la demora en la independización de las unidades inmobiliarias. Sin una junta inscrita en Registros Públicos, el edificio carece de representación legal efectiva.

Sánchez explica que la administración suele asesorar a los propietarios en la inscripción de la junta, la obtención de RUC y la designación de representantes, pero los gastos notariales y honorarios de abogados los asume la propia comunidad.

Este paso es clave para ejercer acciones legales y garantizar la transparencia en el manejo de recursos, sostiene el experto para Infobae Perú.

Morosidad, subsidios y el impacto en la economía de los vecinos

El presupuesto anual de un edificio parte de una premisa sencilla: todos los propietarios cumplen con sus cuotas. La morosidad, sin embargo, es una realidad frecuente en Lima y otras ciudades peruanas, señala Sánchez Bisellach.

En edificios multifamiliares, el suministro de agua es colectivo, lo que imposibilita cortar el servicio a los deudores. Esto obliga a los vecinos cumplidos a subsidiar a quienes no pagan, una situación que genera tensiones y dificulta la planificación financiera.

Según el gerente general, las administraciones profesionales inician la cobranza por vías amistosas y recurren a la judicial solo si la junta está debidamente inscrita.

Sin embargo, durante el primer año, la administración de los edificios suele recaer en juntas y empresas interinas. Esta etapa está marcada por la informalidad contractual y la falta de reglas claras, lo que puede derivar en conflictos y fallos de gestión.

La tendencia actual del sector inmobiliario es avanzar hacia la profesionalización mediante licitaciones, selección de administradoras especializadas y formalización de contratos, destaca Sánchez Bisellach.

Además, los primeros 6 meses son críticos para preservar los activos del edificio, ya que las mudanzas y el uso intensivo de áreas comunes pueden acelerar el desgaste.

Mantenimiento preventivo, una inversión que protege el valor del edificio

El mantenimiento preventivo representa una inversión estratégica. El 50% al 60% del presupuesto de mantenimiento se asigna a personal de limpieza, conserjería y seguridad, mientras que el 35% al 40% cubre el mantenimiento de equipos esenciales como ascensores, bombas y cisternas.

Un mantenimiento oportuno de una bomba cuesta entre 500 y 1,000 soles, pero una reparación tras avería puede superar los 8,000 soles, detalla Sánchez Bisellach.

"La falta de prevención genera cuotas extraordinarias que suelen ser impopulares y difíciles de cobrar", asegura. Además, la limpieza adecuada de cisternas es fundamental para la salud de los residentes, dado que el agua almacenada llega directamente a los grifos.

Control de fondos y la importancia de la transparencia

El manejo de fondos es uno de los puntos más sensibles para los propietarios. Las buenas prácticas exigen que la administración gestione cuentas bancarias separadas para cada edificio, con reportes periódicos y detallados de ingresos y egresos.

Los costos bancarios asociados suelen solventarse con el fondo común y no forman parte de la tarifa de administración. La transparencia en el uso de recursos es indispensable para evitar irregularidades y proteger el patrimonio colectivo.

Existen casos en los que empresas han mezclado fondos de varios edificios, lo que dificulta la trazabilidad y puede dar lugar a problemas legales, advierte el gerente general.

Tecnología, el nuevo aliado en la gestión de condominios

La tecnología ha comenzado a transformar la gestión de condominios en el país. Administraciones modernas emplean sistemas digitales y plataformas de inteligencia artificial para mejorar la comunicación, automatizar consultas y transparentar la información financiera, explica Sánchez Bisellach.

Los propietarios pueden acceder a reglamentos, manuales, estados de cuenta y comunicados desde aplicaciones móviles, lo que reduce la carga operativa del administrador y facilita el control individual de los residentes.

En cuanto a las tarifas, no existe un esquema único en Perú. La mayoría de empresas fija los cobros en función del número de departamentos, sin diferencia por distrito ni zona geográfica.

“Cada firma determina sus propios criterios, aunque la competencia y la transparencia del mercado ayudan a mantener valores alineados según el tipo y tamaño del edificio”, explica.

¿Y la nueva Ley de Propiedad Horizontal?

Finalmente, el experto hace hincapié en que el sector opera hoy en día bajo la nueva Ley de Propiedad Horizontal, pero la reglamentación específica continúa pendiente.

La ausencia de un reglamento actualizado y la inestabilidad política han retrasado la implementación de nuevas normativas, dejando vacíos en temas fundamentales de administración.

Los propietarios, explica, suelen enfrentarse a un entorno poco claro en el que dependen de la asesoría de la administración para entender sus derechos y responsabilidades.

Por ello, incide en que la profesionalización del sector avanza por impulso del mercado, aunque persiste la necesidad de una mayor intervención estatal para garantizar la protección de los intereses de los propietarios y mejorar la convivencia en los edificios.