La paradoja inmobiliaria

El mercado inmobiliario argentino presenta una dinámica paradójica. A pesar de que la estabilización macroeconómica propició el retorno del crédito hipotecario, con tasas que descendieron a un promedio del 9,19 % en mayo y una mejora sustancial del salario real en dólares, las escrituras cayeron cerca de un 30% en el primer cuatrimestre de 2026 y continuaron deteriorándose en los meses posteriores (Empiria, 2026). Esta situación obedece a que el problema central ya no radica en la existencia de crédito, sino en quién posee la capacidad efectiva de acceder a él.

La accesibilidad teórica, fundamentada en la equiparación entre el costo de la cuota y el de un alquiler, choca con estrictas barreras formales que convierten a este instrumento financiero en un privilegio de mucha exclusividad.

Como ejemplo, se puede considerar el caso de una familia que busca adquirir un departamento de 50 m² en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). Con un valor promedio de 2450 USD por metro cuadrado, un anticipo del 25% y un crédito a treinta años al 9,5 %, necesitaría demostrar ingresos mensuales cercanos a los 4,5 millones de pesos. La primera cuota rondaría los 1,1 millones de pesos, una cifra que se ubica por encima de los 850.000 pesos que cuesta alquilar una vivienda de características similares.

Otro dato que debe llamar la atención ante esta exigencia de ingresos mínimos es la escasa proporción de hogares que en la actualidad califican para obtener un crédito. Según un estudio realizado por el Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de General San Martín (UNSAM), a escala nacional y sobre un universo de 10,2 millones de hogares, el 74,4 % queda excluido por insuficiencia de ingresos. Si al 25,6% resultante se le añade la exigencia de formalidad laboral, el grupo se reduce al 10,7%. Al considerar, de manera adicional, que el hogar no sea propietario y esté integrado por miembros menores de 45 años, solo 270.000 hogares, equivalentes al 2,6% del total, cumplen con la solvencia y los requisitos exigidos.

El desafío tampoco se limita exclusivamente a las familias. Las entidades bancarias enfrentan restricciones de fondeo, los desarrolladores inmobiliarios operan con costos crecientes en dólares y el sector público debe lidiar con marcos regulatorios que dificultan la expansión de la oferta habitacional.

Para resolver el problema habitacional se requiere actuar sobre tres frentes de manera simultánea. En primer lugar, es necesario continuar con la estructuración de vehículos de financiación orientados a la demanda e impulsados por desarrolladores o actores del mercado financiero; estos deben permitir mejorar el acceso de los hogares al ajustar sus requisitos a los riesgos que decidan asumir y a la forma en que logren estructurar el capital a prestar.

En segundo lugar, para ampliar el acceso, los bancos necesitan recuperar su capacidad prestable. Esto exige el desarrollo de un mercado secundario que permita transferir carteras hipotecarias a inversores institucionales, como el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES), con el fin de liberar recursos para nuevas colocaciones.

En tercer lugar, resulta fundamental comprender que ningún sistema de financiamiento solucionará la crisis si la oferta de viviendas se mantiene estancada. La evidencia empírica internacional demuestra que cuando el crédito crece a un ritmo mayor que el de la construcción, los precios se elevan y la accesibilidad empeora. Por consiguiente, aunque el acceso al crédito es indispensable, no constituye una medida suficiente por sí sola. Es perentorio incrementar la producción de unidades; para ello, los gobiernos locales deben impulsar con urgencia políticas de generación de suelo urbano, densificación y aumento de la edificabilidad, acompañadas por mecanismos eficientes de captura de plusvalías urbanas.

La Argentina comenzó a encauzar el problema financiero del crédito hipotecario, pero aún no ha resuelto la dimensión económica y urbana del acceso a la vivienda. El hábitat no surge únicamente del sistema financiero, sino también del tipo de ciudades que la sociedad es capaz de construir. El acceso habitacional depende tanto del crédito como de la disponibilidad de suelo, la densidad urbana, la inversión privada y la capacidad de las instituciones para acompañar el crecimiento demográfico. Comprender esta interacción será fundamental para transformar la recuperación del crédito en una verdadera política pública de acceso a la vivienda.