Cuál es el mejor índice para ajustar un crédito hipotecario

El índice instalado de referencia de la inflación es el correspondiente a los Precios al Consumidor del Indec para el ámbito del Gran Buenos Aires, que en mayo arrojó 4,2%, más que el 3,5% de la denominada Inflación Congreso; pero menos que el 5% del Índice de Precios de la Ciudad de Buenos Aires; mientras que el Índice de Precios Mayoristas subió 3,6% y el Índice de Costo de Construcción aumentó 2,2 por ciento.

Si se tratara de una fotografía, la decisión de cuál indicador sería el más beneficioso para quien optare por tomar un crédito hipotecario ajustable por inflación, como es el caso de la Unidad de Vivienda que instrumentó el Banco Central de la República Argentina, sería muy fácil: el costo de construcción de Indec, porque no sólo mide exclusivamente la variación de la edificación de un metro cuadrado de un hogar, sino porque además fue el que menos subió. E Incluso, se podrían establecer dos variantes, según sea para adquirir una casa o un departamento torre.

Naturalmente, si el mismo ejercicio se hubiese hecho un mes atrás, la conclusión habría sido muy diferente, porque por el impacto del ajuste de salarios acordados en paritarias para los trabajadores de la construcción provocó que el índice oficial se elevara 9,2%; muy superior al 6,5% que arrojó la Inflación Ciudad y 6,7% la Inflación Congreso, y más aún, respecto del 1,5% que aumentó en abril el índice de precios mayoristas.

Mientras que en un análisis retrospectivo desde comienzos del año, el costo de la construcción también acumula ventajas respecto de los índices alternativos, porque se incrementó 18,3%, cinco puntos porcentuales menos que el Índice Congreso y Ciudad, y el IPIM, Indec.

Sin embargo, por tratarse de un factor de ajuste por índice de referencia, tanto para el tomador del crédito, como también para la entidad financiera que lo otorga, de un operación inmobiliaria a largo plazo, entre 10 y 20 años, la mejor opción debe partir de un análisis minucioso, y sobre todo aplicable en un contexto de estabilidad de precios.

Un prerrequisito para que el crédito hipotecario adquiera un grado de maduración que muy pocas veces tuvo en la Argentina es que debe garantizar no sólo la posibilidad de pago de quien lo reciba, sino también de cobro en términos de metros de construcción de quien lo otorga, para que se trate de una opción que no se extinga en el tiempo, como ha ocurrido repetidamente en la historia inmobiliaria del país.

El prerrequisito de la estabilidad de precios
Y para eso, la clave es que la dirigencia política, tanto la del Poder Ejecutivo, como también del Legislativo, se ocupen y preocupen para que el país vuelva a contar con un sistema macroeconómico y social en el que la estabilidad de precios sea una objetivo inmediato, sin atajos ni excepciones.

Eso exige contar con disciplinas fiscal y monetarias, no sólo en su administración, sino en su planificación, con presupuestos que dejen de responder a un mero trámite constitucional de presentación cada 15 de septiembre, y vuelvan a constituirse en ley de leyes que marquen el destino del país sobre base realistas que conduzcan a la estabilidad de precios, el crecimiento del empleo, la inversión y la mejora generalizada del bienestar de la nación.

Después de más de ochos años con exceso de regulaciones, precios administrados, tarifas congeladas, presión tributaria desmedida, e indisciplina fiscal, es imposible pensar que se pueda dar impulso a un crédito hipotecario ajustable por precios, porque el ajuste mensual de la cuota puede hacer perder la estabilidad presupuestaria de quien lo tome.

Ese cuadro explica que a dos meses de su lanzamiento no sólo se han hecho muy pocas operaciones con este sistema, sino que algunas entidades dispusieron un régimen de cuota fija durante 12 meses, ajustable, en los primeros tres años por la variación del índice de precios al consumidor, o el promedio de tasas de interés de un grupo de crédito, el que resultare menor.

Sin duda, mientras se llega a ese momento deseado de estabilidad de precios, el crédito para la vivienda sólo podrá ser orientado en forma subsidiada por planes de gobierno o banca oficial para los más necesitados, que no pueden esperar, y a condiciones de mercado, ahora ajustables por UVIs, para los jóvenes maduros que por su natural perspectiva de crecimiento laboral sus ingresos no están exclusivamente atados a negociaciones paritarias que toman como referencia la tasa de inflación, y no se actualizan de modo continuo.