Los espacios logísticos ajustan su dinámica: menor absorción y foco en demanda concreta

El mercado de espacios logísticos e industriales en Buenos Aires inició 2026 con una dinámica más selectiva, según un informe especializado del sector inmobiliario corporativo que analiza la evolución de estos activos en la región.

La demanda operativa sigue activa pero con menor intensidad y mayor foco en ubicaciones estratégicas, impactando directamente en la planificación de las cadenas de suministro, especialmente en sectores vinculados al consumo y al comercio exterior.

Durante el primer trimestre, la absorción neta alcanzó los 15.170 m², mostrando una mejora interanual pero una caída significativa frente al cierre de 2025, lo que evidencia un arranque de año más lento en términos de ocupación de superficies logísticas. Este dato no refleja una retracción estructural, sino un reacomodamiento en la toma de decisiones de las empresas, que priorizan eficiencia operativa y ubicación antes que expansión acelerada.

Demanda concentrada y logística más selectiva

Uno de los principales rasgos del período es la concentración geográfica de la demanda. La actividad se focalizó en la Zona Norte, especialmente en corredores logísticos de entre 15 y 30 km del centro urbano, donde se combinan accesibilidad, infraestructura y cercanía a nodos de consumo.

Este patrón no es casual. Las empresas vinculadas a la distribución, el consumo durable y la logística de abastecimiento están priorizando ubicaciones que permitan reducir tiempos de entrega y optimizar costos de transporte. En este contexto, los parques logísticos más consolidados vuelven a ganar protagonismo dentro de la red de supply chain.

Al mismo tiempo, la falta de nuevas entregas durante el trimestre refuerza la idea de un mercado que no está sobreofertado, sino que avanza con cautela. Si bien existen proyectos en construcción, estos se concentran en zonas específicas y responden a expectativas concretas de demanda futura.

En esta misma línea, desde la firma global especializada en real estate corporativo autora del informe, señalan que el mercado atraviesa un cambio en su lógica de crecimiento. “Más que un mercado de expansión generalizada, hoy vemos un mercado donde la demanda activa se concentra en proyectos concretos, lo que también condiciona la forma en que se incorpora nueva oferta”, explicó Juan Querol, Industrial & Retail Broker. Esta mirada refuerza la idea de una logística cada vez más planificada, donde la infraestructura acompaña necesidades operativas específicas y no proyecciones generales de expansión.

Vacancia estable y precios sin presión

En términos operativos, la vacancia se mantuvo en torno al 6,5%, prácticamente sin variaciones respecto al trimestre anterior, mientras que el precio de alquiler se sostuvo en USD 7,2/m²/mes.

Este equilibrio refleja una estabilidad relativa en el mercado logístico, donde la relación entre oferta y demanda no genera presiones significativas. Sin embargo, detrás de este promedio se esconde una dinámica más compleja: los espacios de mayor calidad tienden a ocuparse rápidamente, mientras que la vacancia se concentra en activos con menor performance operativa.

Desde una perspectiva de cadena de suministro, este punto es clave. No todos los metros cuadrados disponibles son funcionales para operaciones logísticas modernas, lo que obliga a las empresas a ser más selectivas y a planificar con mayor anticipación sus necesidades de infraestructura.

Menos especulación y más logística a medida

Uno de los cambios más relevantes del mercado es el avance de esquemas build-to-suit, donde los desarrollos se ajustan a requerimientos específicos de los usuarios. En lugar de construir superficies sin demanda asegurada, los nuevos proyectos se activan una vez que existe un compromiso previo de ocupación.

Esta tendencia marca un cambio estructural en la lógica de expansión de la infraestructura logística. La oferta deja de ser especulativa y pasa a estar directamente vinculada a necesidades concretas de operación, lo que reduce riesgos y mejora la eficiencia en la utilización del capital.

En paralelo, la brecha entre superficie en construcción y en proyecto muestra que las decisiones de inversión están condicionadas por el nivel de certidumbre comercial. En otras palabras, el crecimiento del stock logístico ya no responde únicamente a expectativas de mercado, sino a estrategias de supply chain definidas.

Un mercado que acompaña la recuperación, pero con cautela

El contexto macroeconómico también influye en esta dinámica. Si bien la actividad económica muestra signos de recuperación, lo hace de manera moderada y heterogénea, con sectores vinculados al comercio exterior y a bienes durables mostrando mejor desempeño relativo.

Esto se traduce en una demanda logística más segmentada, donde algunos rubros impulsan la ocupación de espacios mientras otros mantienen una postura más conservadora. Para la logística, esto implica operar en un entorno donde la flexibilidad y la planificación se vuelven determinantes.

En este escenario, el mercado de espacios logísticos no está en expansión acelerada, sino en una etapa de optimización y ajuste, donde cada decisión de ubicación, tamaño y tipo de infraestructura impacta directamente en la eficiencia de las cadenas de suministro.

Conclusión

El inicio de 2026 deja un mensaje claro: la logística inmobiliaria ya no responde a ciclos de crecimiento generalizado, sino a necesidades operativas concretas. La demanda existe, pero es más exigente, más focalizada y más estratégica.

Para las cadenas de suministro, esto implica un cambio de enfoque. La disponibilidad de espacio deja de ser el único factor relevante y pasa a importar cada vez más la calidad, ubicación y adecuación operativa de cada activo dentro de la red logística.