Fisuras, deformaciones y filtraciones: demandó al constructor por fallas estructurales en su casa y cobrará más de $90 millones

Un juzgado civil y comercial de Mercedes condenó a una empresa desarrolladora y vendedora de viviendas a pagar $90.961.437,41 más intereses por los defectos constructivos detectados en una unidad funcional de una ciudad del norte de la provincia de Buenos Aires. La sentencia consideró que las grietas, filtraciones y deformaciones acreditadas durante el expediente hacían que el inmueble fuera impropio para el destino de vivienda. La resolución también rechazó las defensas de prescripción y falta de legitimación presentadas por la firma demandada.

El reclamo había sido iniciado por el comprador de la vivienda, actualmente de 38 años de edad, que adquirió el inmueble el 21 de diciembre de 2016. Según planteó en la demanda, los primeros problemas comenzaron a advertirse a principios de agosto de 2020, cuando aparecieron fisuras y grietas que se extendieron con el paso del tiempo. El demandante sostuvo que las fallas comprometían sectores estructurales del departamento y afectaban la seguridad de quienes pudieran habitarlo.

Antes de iniciar el juicio, el propietario envió una carta documento a la empresa para denunciar una grieta en la planta alta, en la pared que divide dos habitaciones. En esa intimación solicitó que la compañía inspeccionara el inmueble, estableciera los trabajos necesarios y precisara el costo y el plazo de ejecución de las reparaciones. La firma rechazó el planteo, aunque realizó una visita a la vivienda en septiembre de 2020.

Tras aquella inspección, la empresa negó que existiera un caso de ruina o daños que pudieran atribuirse a su responsabilidad. También planteó que el reclamo estaba prescripto. El comprador respondió mediante nuevas comunicaciones y luego recurrió a una mediación prejudicial, que concluyó sin acuerdo el 31 de agosto de 2021. La demanda judicial fue presentada a fines de ese año.

El reclamante sostuvo que no se trataba de defectos menores ni de problemas estéticos, sino de daños que afectaban la solidez del inmueble. Acompañó informes técnicos y un acta notarial con fotografías del estado de la unidad. De acuerdo con su presentación, las grietas se agrandaban y comprometían, entre otros sectores, paneles fijos de vidrio de los ventanales, por lo que decidió dejar la vivienda ante el temor de que pudieran desprenderse.

Además de la empresa vendedora, la acción alcanzó al profesional que intervino como proyectista y director de obra. La demanda buscaba que ambos respondieran por los costos de reparación, la pérdida del valor de reventa, la falta de uso o alquiler del inmueble y una multa civil por daño punitivo. De manera subsidiaria, el propietario había solicitado una compensación por daño moral.

La jueza, a cargo del Juzgado en lo Civil y Comercial n.° 9 de Mercedes, analizó en primer término el vínculo entre el comprador y la compañía. Consideró acreditado que se trató de una relación de consumo, ya que la firma tenía entre sus actividades el desarrollo, construcción y comercialización de emprendimientos inmobiliarios. También valoró que, al momento de adquirir la unidad, el demandante declaró que la destinaría a vivienda propia, familiar, única y de ocupación permanente.

La sentencia descartó el argumento de la empresa según el cual el comprador no podía reclamar por defectos que eventualmente alcanzaran partes comunes del edificio. El fallo señaló que el planteo estaba vinculado con los daños que sufría la unidad funcional adquirida por el demandante y con las consecuencias que esos problemas tenían sobre su uso. Por esa razón, entendió que tenía legitimación suficiente para promover la acción.

La situación fue distinta respecto del proyectista y director de obra. El juzgado concluyó que su tarea profesional no lo colocaba dentro de la relación de consumo entre el comprador y la firma desarrolladora. Según la resolución, el contrato con la empresa limitaba su función al proyecto y la dirección técnica, sin asignarle el papel de empresario ni la contratación de personal, materiales o proveedores.

Esa distinción resultó central para resolver la excepción de prescripción presentada por el profesional. El tribunal sostuvo que la intimación enviada en agosto de 2020 había sido dirigida solamente a la empresa y que sus efectos no se extendían al otro demandado. Como la mediación lo alcanzó cuando ya había transcurrido el plazo anual previsto para este tipo de reclamos, la jueza declaró prescripta la acción en su contra y distribuyó las costas por su orden.

En cambio, la excepción de prescripción presentada por la empresa fue rechazada. La sentencia consideró que, aunque pudieran haber existido desperfectos anteriores, la demandada no logró demostrar que desde entonces ya se hubiera configurado una situación que volviera a la vivienda impropia para su destino. El juzgado tuvo en cuenta el intercambio de cartas documento, la mediación y la posterior presentación de la demanda para concluir que el reclamo contra la firma había sido iniciado dentro de plazo.

La pericia arquitectónica tuvo un lugar central en la resolución. La experta inspeccionó el inmueble en septiembre de 2023 y describió grietas, fisuras, humedades, desprendimientos de pintura, deformaciones y un pandeo en un cerramiento de aluminio. También observó problemas en sectores cercanos a aberturas, tabiques de dormitorios, el área de la escalera y la cubierta superior.

Según el informe, esas patologías podían relacionarse con deficiencias en el proyecto o en la ejecución de la estructura, así como con fallas en los apoyos, vigas, dinteles, encadenados o refuerzos. La perito aclaró que hacían falta cateos para determinar con precisión el origen interno de cada defecto, aunque sostuvo que las fallas visibles permitían identificar sectores comprometidos y establecer una relación general con problemas constructivos. También indicó que no halló indicios de uso indebido o sobrecargas que explicaran los daños.

El tribunal entendió que las fallas excedían una acumulación de desperfectos de terminación. La jueza valoró que la perito había recomendado apuntalar áreas afectadas, reforzar elementos de sostén con vigas y, según los resultados de estudios posteriores, incorporar columnas. El informe estimó que la reparación podía demandar entre 100 y 200 días de obra, de acuerdo con las soluciones técnicas que finalmente se aplicaran.

Por el costo de reparación, la sentencia fijó una indemnización de $50.961.437,41, tras actualizar el presupuesto pericial elaborado en febrero de 2024 mediante el índice de la Cámara Argentina de la Construcción. El juzgado rechazó, en cambio, el reclamo por pérdida de valor de reventa porque no se acreditó que, una vez efectuadas las reparaciones, el inmueble conservara una depreciación permanente. También desestimó el pedido por pérdida de valor locativo al considerar que no se probó una intención concreta de alquilar la vivienda.

El fallo sumó $40 millones por daño punitivo. La jueza consideró que la empresa mantuvo una conducta de desaprensión frente al reclamo del consumidor y valoró que hubiera negado que la vivienda estuviera destinada a uso propio, pese a que esa circunstancia surgía de la documentación y de la prueba producida. La condena total quedó establecida en $90.961.437,41, con una tasa anual del 6% desde el 6 de agosto de 2020 hasta la sentencia y, luego, la tasa pasiva más alta del Banco de la Provincia de Buenos Aires.