Condenaron a un propietario y una inmobiliaria a pagar casi USD 20.000 por la venta frustrada de un departamento

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil revisó una disputa legal por la frustrada compraventa de un departamento en la avenida Corrientes, en la Ciudad de Buenos Aires, y modificó el fallo anterior estableciendo una nueva distribución de responsabilidad, además de actualizar los montos indemnizatorios y los conceptos reclamados. El conflicto se originó cuando una persona que había reservado la compra de un inmueble vio frustrada la operación por la existencia de embargos que impedían escriturar la propiedad.

De acuerdo con la resolución firmada por los jueces de la Sala B, la reclamante había entregado una suma de dinero en concepto de reserva para adquirir una propiedad ubicada a pocos metros del obelisco. El acuerdo establecía que la operación quedaba sujeta a la obtención de un crédito hipotecario. Tras formalizar la oferta y obtener el préstamo, la compradora intentó avanzar hacia la escritura, pero el banco, encargado del financiamiento, detectó que el inmueble presentaba dos embargos vigentes.

El expediente detalla que el titular del inmueble aceptó la reserva y declaró no tener impedimentos para transferir el dominio. Además, la operación fue intermediada por un corredor inmobiliario, quien publicó la propiedad como apta para crédito hipotecario y percibió la reserva en dólares estadounidenses. Posteriormente, la compradora realizó un refuerzo de la seña y ambas partes firmaron una prórroga para concretar la venta en un plazo adicional.

La imposibilidad de escriturar llevó a la parte compradora a iniciar acciones legales, reclamando la devolución de lo abonado, una penalidad prevista en la reserva, compensaciones por la devaluación sufrida por el peso argentino y resarcimiento por daño moral. La reclamante también denunció que debió adquirir otro inmueble y que el cambio en las condiciones crediticias le resultó perjudicial.

En su defensa, el titular del inmueble negó haber actuado de mala fe, sostuvo que desconocía los embargos y responsabilizó a la inmobiliaria y al escribano interviniente por no advertir a tiempo la situación. En tanto, el corredor argumentó que actuó según las reglas del oficio y devolvió las sumas entregadas en concepto de reserva cuando el negocio no prosperó.

La sentencia de primera instancia, dictada en septiembre de 2024, adjudicó la mayor parte de la responsabilidad al titular del inmueble y una cuota menor al corredor inmobiliario. La jueza consideró que el oferente no podía ignorar la existencia de los embargos, y que el profesional incumplió con su deber de constatar el estado registral del bien antes de publicitarlo como “apto crédito”.

El fallo reconoció una indemnización por la diferencia de tipo de cambio, tomando en cuenta la depreciación del peso entre la fecha de la frustrada escrituración y la compra de otro inmueble. También otorgó una suma en pesos por daño moral, valorando la angustia sufrida por la reclamante ante la incertidumbre habitacional.

Revisión

Ambas partes apelaron la decisión. La parte reclamante cuestionó la cuantía de los rubros indemnizatorios y la distribución de la responsabilidad, solicitando que se reconociera la responsabilidad solidaria de los demandados. El corredor y el titular del inmueble, en tanto, buscaron eximirse de responsabilidad y objetaron la procedencia de los montos otorgados.

En la revisión, los jueces de la Cámara Civil analizaron la autenticidad de los documentos presentados y señalaron que el corredor inmobiliario tenía el deber de solicitar informes registrales y no podía publicitar la propiedad como libre de gravámenes sin esa comprobación.

La resolución de la Cámara amplió el análisis y concluyó que tanto el titular del inmueble como el corredor inmobiliario incurrieron en conductas negligentes. En el caso del primero, se le reprochó haber aceptado la oferta y manifestado no tener impedimentos para transferir el dominio, a pesar de la existencia de embargos. Respecto al corredor, el tribunal sostuvo que incumplió con la obligación de brindar información veraz y precisa, agravada por la responsabilidad que le otorgan las normas específicas sobre corretaje inmobiliario y defensa del consumidor.

El tribunal también modificó el monto indemnizatorio por la diferencia de tipo de cambio, elevándolo a más de 18.000 dólares, tras calcular la pérdida de capacidad adquisitiva sufrida por la reclamante entre la fecha en que inició la demanda y la compra de otra propiedad. Además, reconoció el derecho a una indemnización por el cambio en las condiciones crediticias, aunque dejó su cuantificación para la etapa de ejecución de sentencia.

En cuanto al daño moral, la Cámara confirmó el monto otorgado en primera instancia (1.200.000 pesos), valorando el sufrimiento experimentado por la reclamante durante el proceso de búsqueda de una nueva vivienda y la variación del valor de la operación inmobiliaria.

La resolución de segunda instancia también modificó la proporción de responsabilidad entre los demandados. Mientras que el fallo inicial había asignado el 80% al titular del inmueble y el 20% al corredor, la Cámara invirtió esos porcentajes, estableciendo un 60% para el corredor y un 40% para el titular. Esta decisión se fundamentó en el mayor estándar de diligencia exigido a los profesionales del corretaje inmobiliario.

Sobre los intereses, la Cámara mantuvo el criterio de aplicar una tasa anual del 8% para las sumas en dólares y la tasa activa del Banco Nación para los montos en pesos, desestimando el pedido de los demandados para reducir esos porcentajes.

Los jueces resolvieron que las costas (gastos) judiciales debían ser soportadas por los demandados en proporción a su responsabilidad, tal como lo había dispuesto la jueza de primera instancia, y difirieron la regulación de honorarios hasta la liquidación definitiva de la condena.