Un fallo judicial resolvió una demanda por daños y perjuicios en un complejo habitacional del partido de Campana, tras un extenso proceso que involucró a dos propietarios, una sociedad anónima y el consorcio de propietarios del edificio. El Juzgado en lo Civil y Comercial n.° 2 de Zárate analizó el reclamo de una pareja que había regresado a su departamento luego de unos días de vacaciones y se encontró con graves filtraciones de agua que afectaron varios ambientes de su vivienda.
La sentencia se centró en los hechos ocurridos a inicios de enero de 2020, cuando los propietarios de una unidad funcional ubicada en la planta baja detectaron un fuerte olor a humedad y manchas de agua en techos, paredes y pisos, especialmente en el hall de entrada, el living y la antecocina. Según consta en el expediente, los demandantes habían dejado su domicilio por las fiestas de fin de año y, al regresar, observaron daños materiales que les impidieron afrontar las reparaciones por su cuenta.
La pareja inició acciones legales y reclamó una suma cercana al millón de pesos por las afectaciones sufridas, además de intereses y los gastos del proceso judicial.
Durante el juicio, los demandantes señalaron que desconocían si el origen de la filtración correspondía a instalaciones privadas o comunes del edificio. En respuesta, el consorcio de propietarios y la sociedad anónima titular de un departamento en el primer piso presentaron sus defensas y ofrecieron versiones alternativas sobre lo ocurrido.
El consorcio, administrado por una empresa privada, reconoció la existencia de un inconveniente el 31 de diciembre de 2019, cuando una vecina advirtió la caída de agua en su vivienda y en el palier común. El jefe de mantenimiento accedió entonces a la terraza del primer piso y, tras ingresar en el departamento correspondiente a la demandada, constató que se había roto un flexible de la caldera, lo que provocó la acumulación y posterior filtración de agua.
El personal de la administración procedió a cerrar la llave de paso, secar los pisos y documentar la situación con fotografías, según surge del expediente. Las comunicaciones y registros electrónicos relacionados con esa intervención fueron posteriormente validados por una perito informática, quien descartó cualquier alteración en los correos electrónicos aportados como prueba.
La sociedad anónima propietaria del departamento señalado admitió la titularidad de la unidad, aunque negó las circunstancias descritas por la parte reclamante. Entre otros argumentos, puso en duda que una pieza de acero inoxidable, en un equipo supuestamente en buen estado y sin uso reciente, pudiera originar daños tan severos, y aportó que el departamento disponía de rejillas reglamentarias para evacuar agua.
Durante el juicio se incorporó un informe pericial de una arquitecta, quien detalló el alcance de los daños en la vivienda de la planta baja. El dictamen precisó que las filtraciones provenían de la planta alta, a causa de la rotura u obstrucción de caños o piletas ubicadas en instalaciones privativas, lo que derivó en el deterioro de placas de yeso, revestimientos, muebles y pisos de madera en la unidad afectada.
La perito también descartó la existencia de fallas en sectores comunes y señaló que los daños observados coincidían con la zona afectada por la filtración, sin evidencia de ingreso de agua desde el exterior o por defectos en cañerías generales del edificio.
La defensa de la sociedad anónima impugnó el dictamen técnico, planteó supuestas omisiones en el procedimiento pericial y cuestionó la identificación del origen de la filtración. A su vez, el consorcio aseguró que sus obligaciones se limitaron a la asistencia urgente y que la responsabilidad recaía exclusivamente en el propietario de la unidad de planta alta, conforme al reglamento de copropiedad.
El fallo sostuvo que el régimen de propiedad horizontal distribuye las obligaciones de mantenimiento entre el consorcio y cada propietario, según el sector donde se origine el daño. En este caso, la jueza consideró probado que la causa fue la rotura del flexible en la caldera del primer piso, y que el consorcio actuó correctamente al intervenir de inmediato y adoptar medidas para evitar mayores perjuicios.
La sentencia citó doctrina y jurisprudencia sobre la responsabilidad por vicio de la cosa y estableció que el dueño o guardián de la unidad donde se originó el daño debe responder, salvo que pruebe un hecho ajeno que interrumpa el nexo causal. No se acreditaron tales circunstancias en el expediente.
El testimonio del jefe de mantenimiento, quien relató en detalle la intervención en el departamento del primer piso y la secuencia de acciones adoptadas, resultó determinante para el tribunal. Las fotografías tomadas durante la emergencia reforzaron la hipótesis sobre el origen y la magnitud del derrame.
En materia de daños materiales, el informe pericial valoró los trabajos y costos necesarios para reparar muebles, revestimientos, cielorrasos, pisos y otros elementos afectados, con un presupuesto total que incluyó materiales de igual calidad, mano de obra e impuestos.
La jueza reconoció también una suma adicional en concepto de daño moral, por el impacto de las filtraciones en la calidad de vida y la intimidad de los habitantes de la vivienda, al estimar que la entidad de los daños superó el umbral de las simples molestias.
El monto total de la condena ascendió a 3.972.676 pesos, suma que la parte demandada deberá abonar a los reclamantes en un plazo de diez días, con la adición de intereses conforme a la tasa fijada por la Suprema Corte de Justicia bonaerense.
La demanda contra el consorcio fue rechazada, ya que la sentencia descartó su responsabilidad en los hechos y valoró positivamente la respuesta brindada durante el episodio. Las costas (gastos) del juicio se impusieron a la parte vencida, excepto las derivadas del rechazo al consorcio, que fueron distribuidas por su orden.
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