La casa nueva se convirtió en una pesadilla: el fallo millonario contra una constructora y un arquitecto

En un fallo reciente, el Juzgado en lo Civil y Comercial n.º 1 de San Nicolás dictó sentencia en una demanda por daños y perjuicios originada por la construcción defectuosa de una vivienda en una ciudad al norte de la provincia de Buenos Aires. El propietario del inmueble acudió a la Justicia tras experimentar serios inconvenientes en la casa que había encargado bajo la modalidad de llave en mano.

La resolución judicial dispuso que la empresa constructora y el presidente de la sociedad y arquitecto a cargo de la obra respondan de manera solidaria por los daños materiales y morales sufridos por el propietario. Además, la aseguradora que brindaba cobertura al arquitecto deberá abonar la suma correspondiente al límite actualizado del seguro.

El damnificado, médico y titular de la vivienda afectada, relató que en marzo de 2012 suscribió un contrato para la construcción integral de una casa de dos plantas con consultorio en un terreno de su propiedad. Según el expediente, pagó la totalidad del precio pactado y se mudó a la vivienda pese a que aún no estaba terminada, debido al vencimiento del contrato de alquiler de su antigua residencia.

A poco de habitar la nueva casa, el profesional comenzó a notar vicios y defectos en la construcción, situación que atribuyó al incumplimiento contractual de la empresa y a la responsabilidad técnica del arquitecto. Reclamó judicialmente el resarcimiento de los daños materiales, el daño moral y la depreciación económica del inmueble.

La empresa demandada y su presidente negaron los hechos denunciados. Argumentaron que la obra se ejecutó conforme a los planos acordados y que, incluso, se realizaron trabajos adicionales a pedido del propietario. Sostuvieron que algunas modificaciones estructurales fueron realizadas por el propio demandante, sin intervención del arquitecto, y que los materiales empleados eran de buena calidad.

La aseguradora, citada en garantía, argumentó que la póliza solo cubría actos culposos del arquitecto y no respondía por daños derivados de incumplimientos contractuales ni por problemas de humedad. También planteó la caducidad de la acción respecto de ciertos defectos y limitó su responsabilidad a los términos del seguro contratado.

La sentencia analizó la vigencia de la normativa aplicable y determinó que el caso debía resolverse bajo el antiguo Código Civil argentino, dado que los hechos ocurrieron antes de la entrada en vigor del nuevo Código Civil y Comercial. El contrato de locación de obra se firmó en 2012 y la entrega de la vivienda ocurrió en 2013, mientras que los vicios fueron denunciados en 2014.

El juez determinó que no se acreditó la demora en la entrega de la vivienda. Se valoró la pericia de un ingeniero civil, quien concluyó que la casa se construyó conforme a los planos y que los daños señalados por el demandante eran en su mayoría ocultos, es decir, no detectables al momento de la recepción de la obra.

El análisis de la prueba incluyó fotografías, escrituras, informes municipales y otras pericias. Se constató la existencia de filtraciones, rajaduras, deficiencias en la colocación de pisos, problemas en aberturas, calefacción y revestimientos exteriores, entre otros desperfectos.

Según el dictamen del perito, los defectos detectados afectaron la habitabilidad del inmueble, con costos de reparación que representaban casi un 17% del valor total de la propiedad. El demandante había intimado extrajudicialmente a la empresa y al arquitecto, sin lograr una solución satisfactoria.

Reparación

En cuanto a la responsabilidad, el fallo destacó que el arquitecto y la empresa no lograron probar que los defectos se debieran a un mal uso por parte del propietario o a la falta de mantenimiento. La pericia descartó que las filtraciones y fallas estructurales derivaran de intervenciones posteriores o negligencia del usuario.

Respecto de la aseguradora, la sentencia estableció que la cobertura debía ajustarse al límite contractual, pero actualizada conforme la evolución del tipo de cambio y la inflación, para evitar un resultado irrazonable y preservar la equivalencia económica del contrato de seguro.

La indemnización por daño material fue fijada en $67.112.898, calculada en base al costo actualizado de las reparaciones necesarias y a la cotización vigente del dólar oficial, siguiendo el criterio de la Cámara de Apelaciones departamental. Por daño moral, el juez reconoció $26.845.000, considerando las molestias, zozobras y penurias sufridas por el actor debido a los defectos constructivos.

El reclamo por depreciación económica de la vivienda fue desestimado, ya que la pericia sostuvo que si se realizaban todas las reparaciones necesarias, el inmueble recuperaría plenamente su valor venal.

En materia de intereses, el fallo dispuso que se aplique una tasa anual del 6% desde la fecha de la primera intimación extrajudicial hasta la sentencia, y en adelante, la tasa pasiva más alta fijada por el Banco de la Provincia de Buenos Aires, hasta el pago efectivo.

El juez impuso las costas (gastos) del proceso a los demandados y a la aseguradora, en los términos de la póliza y hasta el límite de cobertura. Además, determinó que los honorarios del abogado del arquitecto serían a cargo de este último, al no haberse acreditado la negativa de la aseguradora a asumir su defensa.

La resolución enfatizó la importancia de resguardar los derechos del comitente frente a incumplimientos y defectos en la construcción, así como de actualizar los montos indemnizatorios para preservar el poder adquisitivo de la reparación.

El caso refleja el impacto que pueden tener los vicios constructivos en la vida cotidiana y el patrimonio de los propietarios, y la complejidad de los litigios que involucran contratos de obra, responsabilidad profesional y seguros en contextos de alta inflación.