Por qué las ventas de viviendas en EEUU caen, pero los precios alcanzan máximos históricos

El valor de las viviendas existentes en Estados Unidos alcanzó un máximo histórico en junio, mientras las transacciones inmobiliarias, lejos de seguir esa dinámica, finalizaron el mes en mínimos no vistos en nueve meses, de acuerdo con los registros de la National Association of Realtors (NAR) citados por NPR. El precio mediano de venta se situó en 435.300 dólares, lo que representa un nuevo umbral en la historia del sector y supera el anterior récord fijado en junio de 2024. Sin embargo, el volumen de operaciones se redujo un 2.7% respecto a mayo, ubicándose en valores inferiores a los observados en los meses previos.

La aparente contradicción entre precios elevados y la contención en la cantidad de compraventas ilustra el clima particular que domina el sector desde la pandemia. Como señaló Jessica Lautz, subdirectora de economía de la NAR, “quienes cuentan con patrimonio inmobiliario pueden realizar intercambios y muchos de ellos han comprado incluso pagando al contado”, una tendencia que resalta el carácter desigual actual del acceso al mercado residencial. Lautz agregó que los compradores primerizos enfrentan cada vez más barreras, tanto por los precios como por las condiciones de financiamiento, mientras los compradores con mayor patrimonio navegan el mercado con ventajas considerables.

Este escenario de precios en máximos ha dejado en evidencia una marcada diferencia entre quienes pueden aprovechar el entorno para comprar o vender propiedades y aquellos que se ven replegados al margen de las oportunidades, como documenta NPR en su análisis sobre el desempeño más reciente de la actividad inmobiliaria nacional.

Segmento de lujo sostiene la demanda, mientras las ventas al contado se vuelven protagonistas

Según los informes divulgados por la NAR y comentados por NPR, el rubro más dinámico durante junio correspondió a las viviendas ubicadas por encima del millón de dólares. Las ventas en este segmento experimentaron un avance del 14% en el año, impulsando el promedio hacia arriba y reflejando el impacto de los compradores con mayor capacidad financiera sobre las estadísticas nacionales. De acuerdo con un análisis de Redfin, citado en el mismo informe, el 8,5% del parque habitacional estadounidense alcanzaba o superaba el umbral del millón de dólares en el último año reportado.

El fenómeno de las transacciones ejecutadas al contado sirve para ilustrar el auge de la demanda de lujo. Los compradores que realizaron pagos sin financiamiento representaron el 29% de las compras realizadas el mes pasado, una proporción significativa que subraya el desplazamiento de los compradores dependientes de financiamiento tradicional. A esta dinámica contribuyen factores como el alza en salarios, el desempeño positivo de los mercados bursátiles y la reinversión de ganancias por la venta de viviendas previas, según indicó Lautz en declaración a NPR.

Frente a esta realidad, quienes intentan ingresar por primera vez parecen desplazados del centro de la acción. El crecimiento acumulado ha dejado el precio medio de la vivienda un 48% por encima del nivel que tenía cinco años atrás, un dato que según NPR complica especialmente la situación de los compradores debutantes y los hogares de ingresos medios. De acuerdo con datos del mes pasado, los compradores primerizos alcanzaron el 30% de las operaciones, cifra que muestra la persistente dificultad para acceder a la vivienda propia en buena parte de los estados.

La oferta crece respecto a 2023, pero sigue por debajo de niveles anteriores a la pandemia

La evolución de la oferta también explica parte de las distorsiones observadas en los precios. Aunque, en la comparación interanual, existe una mayor cantidad de viviendas en venta, el stock disponible sigue siendo inferior respecto al que existía antes de la pandemia, lo que limita las opciones y presiona al alza los valores de las unidades disponibles, de acuerdo con la información provista por NPR.

La otra variable determinante, las tasas hipotecarias, promedió el 6,74% en junio. Este nivel desalienta tanto a potenciales compradores como a propietarios que podrían considerar vender para mudarse, fundamentalmente porque quienes cuentan con hipotecas de tasas bajas prefieren no asumir nuevas obligaciones con condiciones menos favorables. Lautz remarcó en este sentido el “efecto de cerrojo”, que frena nuevas transacciones y reduce la movilidad dentro del mercado: “sabemos que el efecto de cerrojo es real. La gente con hipotecas a tasas bajas simplemente no está dispuesta a moverse ahora, salvo que tenga un amplio margen de ganancias por la venta”.

La hipótesis compartida por analistas y asociaciones del sector sugiere que, si las tasas hipotecarias disminuyeran, la demanda reprimida emergente podría contribuir a nuevas subidas en los precios, sobre todo en detrimento de quienes intentan ingresar por primera vez.

Caídas de precios en importantes mercados metropolitanos y la presión sobre la construcción de nuevas viviendas

La recesión de precios no se distribuye de manera uniforme. De acuerdo con el monitoreo que realiza Redfin y que cita NPR, en 30 de las 50 mayores áreas metropolitanas del país se registraron retrocesos en los valores. Los ejemplos más notorios se dieron en Washington D.C., Austin (Texas) y San Diego (California), donde la combinación de factores económicos y tasas elevadas está obligando a los compradores a revisar las expectativas y los montos que consideran razonables para una vivienda. Marshall Park, directivo de Redfin para el área de D.C., señaló que el descenso en empleos federales, junto a una mayor sensibilidad frente a las tasas de interés, afecta las tendencias en esos mercados metropolitanos.

En contraste, el mercado de viviendas nuevas de una sola familia muestra una contracción en sus ventas del 7% respecto al mismo mes del año anterior, según los analistas de Wells Fargo y la información relevada por NPR. El precio mediano de estas unidades fue de 401.800 dólares, casi 40.000 dólares por debajo del valor de las viviendas existentes, lo que rompe con la tendencia de años previos en los que las viviendas nuevas resultaban más costosas. Los factores explicativos incluyen el desarrollo de viviendas más pequeñas y económicas, la relevancia de la localización para las viviendas existentes y las políticas de descuentos implementadas por los constructores. Un 38% de ellos declaró estar bajando precios, el valor más alto desde que la National Association of Home Builders comenzó el seguimiento en 2022.

La rentabilidad de emprender nuevos desarrollos también se ha visto limitada por el mantenimiento de tasas elevadas. Los inicios de construcción de viviendas unifamiliares alcanzaron su nivel más bajo en 11 meses, y la aprobación de permisos para nuevas obras tocó un mínimo de dos años, informó NPR. La tendencia anticipa dificultades hacia adelante en la oferta de viviendas, un hecho que puede agravar la presión sobre los precios y la asequibilidad del sector en los próximos meses y años.