La Ley de Propiedad Horizontal lo deja claro: la azotea común se puede usar de manera privada si se cumple este requisito

La azotea es, por definición jurídica, un elemento común. El artículo 3 de la Ley Propiedad Horizontal establece que cada piso o local lleva aparejada “la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes”. Las cubiertas y azoteas recaen dentro de esa categoría por su propia naturaleza.

El apartado 6 del artículo 17 es el precepto que gobierna la posibilidad de su uso. Su texto no deja margen de interpretación: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación“.

Atribuir el uso exclusivo de la azotea a un vecino concreto modifica el régimen de copropiedad sobre ese elemento, lo que equivale a tocar el título constitutivo o los estatutos. Por eso el acuerdo no puede resolverse con una mayoría simple ni con tres quintos de los votos: todos deben estar de acuerdo, y sus cuotas de participación deben sumar el cien por cien.

Las mayorías reducidas que sí contempla la ley

El artículo 17 reserva umbrales de votación menores para supuestos tasados y distintos. Las infraestructuras de telecomunicación y los suministros energéticos colectivos solo necesitan un tercio de las cuotas. Las obras de accesibilidad no obligatorias exigen mayoría de propietarios y de cuotas. Los servicios de portería, conserjería o vigilancia requieren tres quintos.

Ese mismo umbral de tres quintos se aplica también al arrendamiento de elementos comunes que no tengan un uso específico asignado en el inmueble. La diferencia con el uso privativo es sustancial: arrendar no altera la titularidad jurídica del elemento; cederlo en exclusiva a un propietario, sí.

El único supuesto en que un propietario puede actuar de forma individual sin acuerdo previo de la junta es la instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos en el aparcamiento, siempre que lo comunique antes a la comunidad y asuma todos los costes.

Lo que confirma la jurisprudencia registral

La Dirección General de los Registros y del Notariado ya fijó este criterio en una resolución publicada en el BOE en enero de 2018. El texto es explícito: “Si el aprovechamiento de toda la cubierta fuese solo para unos cuantos propietarios o se pretendiese atribuir a cada propietario de forma privativa, la decisión debe ser unánime, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 17.6 LPH”.

La misma resolución añade que, cuando el uso exclusivo de la azotea ya consta inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de un titular concreto, cualquier modificación de ese derecho exige además “el consentimiento expreso del mismo para modificar sus derechos inscritos o, en su defecto, resolución judicial”.

Qué ocurre si alguien ocupa la azotea sin ese acuerdo

La ley no contempla excepciones por uso prolongado ni por acuerdo tácito. El régimen de copropiedad obliga a que el espacio permanezca accesible para todos los vecinos mientras no exista ese acuerdo unánime válidamente adoptado en junta.

Si un propietario ocupa o modifica la azotea sin autorización, la comunidad puede exigir el cese y reclamar la restitución del espacio. El uso reiterado no genera ningún derecho de propiedad ni de uso exclusivo sobre el elemento común.