¿Vuelve el fantasma de los desahucios? Los procesos de embargo sobre vivienda habitual se disparan un 38% tras el boom hipotecario

Las ejecuciones hipotecarias han vuelto al debate sobre la vivienda en España tras los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE): durante el primer trimestre de 2026, se iniciaron 6.602 ejecuciones hipotecarias, un 20,1% más que en el mismo periodo del año anterior. El dato supone un repunte significativo que ha encendido las alarmas en el sector inmobiliario y financiero, especialmente por el impacto que tiene sobre miles de familias.

Del total de procedimientos registrados, 6.275 corresponden a fincas urbanas y 327 a fincas rústicas, y aunque estas cifras están lejos de los máximos alcanzados durante la crisis financiera de 2008, su incremento rompe con la tendencia de estabilidad observada en los últimos años.

El aumento de ejecuciones hipotecarias afecta principalmente a viviendas habituales. Así, las ejecuciones sobre inmuebles propiedad de personas físicas crecieron entre enero y marzo de 2026 un 35,8% respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que las iniciadas sobre residencias principales aumentaron un 38,1%. En términos absolutos, se contabilizaron 3.328 procedimientos sobre viviendas habituales, la cifra más elevada para un primer trimestre desde 2022.

El impacto social preocupa más que el dato económico

El hecho de que el incremento se concentre en viviendas habituales y no en segundas residencias, locales comerciales o inmuebles destinados a inversión añade una dimensión social preocupante. Detrás de cada procedimiento existe una familia con dificultades para hacer frente a los pagos de su préstamo hipotecario.

Sin embargo, los expertos descartan interpretaciones alarmistas. Explican que el repunte se produce en un contexto muy diferente al de la anterior crisis inmobiliaria. Actualmente, el mercado residencial atraviesa una etapa de fuerte actividad, con un elevado número de compraventas y una recuperación sostenida del crédito hipotecario.

Este repunte “es coyuntural y responde en buena medida al volumen de créditos firmados en los últimos años”, argumenta Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro.

En su opinión, las ejecuciones hipotecarias no pueden analizarse de forma aislada, sino en relación con la evolución del mercado hipotecario en su conjunto. “A mayor número de hipotecas concedidas, mayor es también la probabilidad estadística de que una parte de ellas termine derivando en procedimientos de ejecución”, explica Martínez.

A más hipotecas, más desahucios

Los datos del INE respaldan esta interpretación. Durante el primer trimestre de 2026 se formalizaron 131.554 hipotecas para la adquisición de vivienda, la cifra más elevada para este periodo desde hace 15 años. El dato refleja que el acceso al crédito sigue creciendo y que la financiación hipotecaria continúa siendo una pieza fundamental del mercado inmobiliario español.

Además, la evolución trimestral introduce matices importantes. Aunque las ejecuciones aumentaron un 20,1% en comparación con el primer trimestre de 2025, descendieron un 4,7% respecto al último trimestre del pasado año. Esto indica que, pese al incremento interanual, la tendencia reciente muestra ciertos signos de moderación.

La distribución geográfica también refleja que el fenómeno se concentra en las regiones con mayor actividad inmobiliaria y mayor densidad de población. Andalucía lidera las certificaciones de ejecución hipotecaria con 1.813 casos, seguida por Cataluña con 1.157.

En cuanto a viviendas afectadas, Andalucía encabeza igualmente la lista con 1.226 casas, por delante de Cataluña, con 906, y la Comunidad Valenciana, con 657. En el extremo opuesto se sitúa La Rioja, con apenas 24 casos.

Las hipotecas de la burbuja pasan factura

Uno de los aspectos más llamativos de estas cifras es que más del 40% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas durante el primer trimestre tienen su origen en préstamos concedidos entre 2005 y 2008, en pleno auge de la burbuja inmobiliaria.

Este fenómeno demuestra que las ejecuciones hipotecarias son uno de los indicadores más retardados del mercado inmobiliario. Los problemas económicos que derivan en un procedimiento de este tipo suelen acumularse durante años antes de desembocar en una situación de impago irreversible, señala Laura Martínez.

No obstante, los expertos insisten en que las circunstancias actuales son radicalmente distintas a las que provocaron la crisis financiera. Mientras que en 2014 se registraron 70.422 ejecuciones hipotecarias, durante todo el año 2025 la cifra fue de 14.962. La diferencia evidencia que el sistema financiero y el marco regulatorio han evolucionado positivamente durante la última década.

El papel del Código de Buenas Prácticas

Una de las principales herramientas que han contribuido a contener el impacto social de las ejecuciones es el Código de Buenas Prácticas (CBP), puesto en marcha en 2012 tras el estallido de la crisis inmobiliaria.

Este mecanismo obliga a las entidades financieras adheridas a ofrecer alternativas antes de iniciar un embargo. Entre ellas figuran la reestructuración de la deuda mediante ampliaciones de plazo, periodos de carencia o reducciones temporales del tipo de interés.

Cuando estas medidas no resultan suficientes, también pueden contemplarse quitas sobre la deuda pendiente o incluso la dación en pago, mediante la cual el propietario entrega la vivienda para cancelar completamente el préstamo hipotecario. Estas soluciones han permitido evitar procedimientos y reducir el número de familias que terminan perdiendo su vivienda.

¿Tiene la culpa el euríbor?

El repunte de las ejecuciones coincide con un cambio de tendencia en el euríbor, el principal índice de referencia para las hipotecas variables. Después de varios meses de estabilidad en torno al 2,2%, el indicador ha retomado una senda alcista y se acerca nuevamente al 3%.

A pesar de ello, los expertos descartan que esta evolución explique por sí sola el incremento de los procedimientos. Laura Martínez estima que la escalada del euríbor “no afecta tanto como para que las cuotas de los usuarios con hipoteca variable sufran una subida tan drástica como para no poder hacerse cargo de su pago”. De hecho, más del 60% de las hipotecas firmadas son fijas, por lo que una subida de los tipos de interés no afecta de manera radical a las hipotecas ya firmadas.

¿Habrá más desahucios en los próximos meses?

La ejecución hipotecaria constituye únicamente el primer paso de un proceso que, en algunos casos, puede terminar en el lanzamiento o desahucio de la vivienda. Sin embargo, los datos disponibles no apuntan a una escalada inmediata de este fenómeno.

Según las cifras del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), durante 2025 se practicaron 25.540 lanzamientos, un 11% menos que el año anterior. Esta evolución sugiere que muchas situaciones de impago encuentran soluciones antes de llegar a la pérdida efectiva del inmueble.

Los especialistas consideran que el incremento de las ejecuciones no debe interpretarse como el preludio de una nueva crisis hipotecaria. Más bien refleja situaciones puntuales de vulnerabilidad financiera en un mercado que continúa creciendo y generando actividad.

Saldo vivo hipotecario

Frente al aumento de las ejecuciones, existe otro indicador que ofrece una imagen mucho más favorable de la situación financiera de los hogares: el saldo vivo hipotecario.

Según los últimos datos del Banco de España, la deuda pendiente asociada a la adquisición de vivienda alcanzó en abril de 2026 los 521.517 millones de euros, su nivel más elevado desde 2017. Lejos de interpretarse como una señal de riesgo, los expertos consideran que este crecimiento refleja una mayor actividad económica y una recuperación sostenida de la financiación residencial.

La entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario en 2019 ha contribuido además a reforzar la protección de los consumidores, mejorar la transparencia de los contratos y elevar los estándares de solvencia exigidos por las entidades financieras.

El resultado es un mercado hipotecario más sólido que el de hace dos décadas. Las familias acceden al crédito con mayores garantías, predominan las hipotecas a tipo fijo y las entidades aplican criterios de concesión mucho más estrictos.

Por ello, aunque el aumento de las ejecuciones hipotecarias merece seguimiento y atención, los expertos coinciden en que España está hoy muy lejos de revivir una situación similar a la experimentada durante la Gran Recesión. El mercado residencial atraviesa una fase expansiva y de normalización en la que los indicadores de actividad continúan mostrando una base sólida, pese a las señales de alerta que dejan los primeros meses de 2026.