Juan Goñi, arquitecto: “Tu casa puede estar en catastro, tener luz, agua y no ser legal. 300.000 viviendas en Andalucía están así”

Que una vivienda aparezca en el Catastro o en el Registro de la Propiedad y tenga contratados suministros básicos no garantiza que sea completamente legal desde el punto de vista urbanístico. El arquitecto Juan Goñi ha advertido sobre esta situación en un vídeo publicado en su cuenta de TikTok @juangoniarquitecto, donde explica las limitaciones que afectan a miles de inmuebles en Andalucía.

“Tu casa puede estar en catastro, en registro, tener luz, tener agua y no ser legal”, señala Goñi. Según la cifra aportada por el arquitecto, unas 300.000 viviendas de la comunidad se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación, conocida por las siglas AFO.

Qué significa que una vivienda esté en situación de AFO

“Tramitar ese AFO, que se le llama, ese asimilado a fuera de ordenación, te permite regularizarla, hacer obras de conservación y mantenimiento, pero limita tus derechos”, explica Goñi.

En Andalucía, donde Goñi sitúa las 300.000 viviendas afectadas, el reconocimiento corresponde al ayuntamiento del municipio en el que se encuentra el inmueble. Puede concederse a construcciones terminadas que presentan irregularidades urbanísticas y sobre las que ya no es posible adoptar medidas para recuperar la legalidad, como exigir su demolición o la corrección de las obras realizadas.

La declaración municipal deja constancia oficial de las condiciones en las que se encuentra el edificio y permite autorizar determinadas actuaciones. Entre ellas figuran las obras necesarias para garantizar su seguridad, salubridad y conservación. También puede facilitar, bajo ciertas condiciones, la contratación de servicios básicos o la inscripción de la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad.

No obstante, las posibilidades de reforma son limitadas. La normativa permite principalmente las intervenciones indispensables para conservar la vivienda y mantener sus condiciones de habitabilidad. No da libertad, por tanto, para ampliarla, modificarla sustancialmente o realizar cualquier tipo de obra.

Regularizar no es lo mismo que legalizar

La principal advertencia del arquitecto es que no debe confundirse el reconocimiento administrativo con la legalización completa de la vivienda. “El AFO regulariza, pero no legaliza”, insiste.

La normativa andaluza también establece expresamente esta diferencia: la declaración de asimilado a fuera de ordenación “no supone su legalización” y tampoco da derecho a obtener una licencia de ocupación o utilización.

“AFO no significa legal, significa situación reconocida y, muy importante, limita lo que puedes hacer”, advierte Goñi. El inmueble continúa sometido a un régimen urbanístico particular que puede afectar a las obras permitidas y sus usos futuros.

Qué comprobar antes de comprar una casa

El arquitecto recomienda analizar toda la documentación urbanística antes de cerrar una operación. La referencia catastral sirve principalmente para identificar el inmueble y calcular determinados impuestos, mientras que su inscripción registral acredita derechos de propiedad, pero ninguno de estos elementos sustituye por sí solo a una licencia urbanística.

Por este motivo, antes de comprar, resulta importante solicitar información en el ayuntamiento, comprobar las licencias disponibles y revisar si existe una resolución de AFO, así como las restricciones que incluye. “Antes de comprar, tienes que ver todas estas cosas”, concluye el arquitecto.