El Banco de España cifra en 750.000 unidades el déficit de vivienda acumulado entre 2021 y 2025 en el país, según se desprende del informe anual publicado por el organismo este jueves. La cifra supone además un incremento del 25% respecto al cálculo que el propio organismo realizó en 2024, cuando estimó el desfase en 600.000 inmuebles. En cuanto a la distribución geográfica, la mitad del déficit habitacional acumulado se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga, las zonas con mayor presión demográfica y económica del país.
La brecha se explica porque España genera 240.000 nuevos hogares al año, mientras que las viviendas terminadas en 2025 no llegaron a las 92.000 unidades, un volumen un 9% inferior al crecimiento bruto del parque registrado el año anterior. El déficit español equivale al 3,7% del total de hogares residentes en 2025, frente al 1,5% de Italia y una situación de equilibrio en Francia. Alemania fue la única gran economía donde la producción de viviendas superó la creación de nuevos hogares en ese período. La propia institución había estimado en mayo de 2025 una horquilla de entre 400.000 y 450.000 unidades faltantes, pero al ampliar el período de análisis hasta finales de ese año, la cifra asciende a 750.000.
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El propio Banco de España advierte de que la tendencia no apunta a una mejora. “Ese déficit va a aumentar. La oferta de vivienda nueva reacciona de manera contenida al auge de los precios, y el auge de la demanda residencial no se ha acompañado de una aceleración en los desarrollos de suelo ni en la gestión urbanística: el incremento en el número previsto de viviendas en áreas en desarrollo fue “nulo o muy limitado” entre 2019 y 2025 en las seis grandes ciudades españolas.
La capacidad del parque construido es especialmente reducida en las provincias con mayor actividad económica, con ratios de disponibilidad máxima del 14% en las cinco provincias con menor holgura: Madrid, Barcelona y las tres del País Vasco. El organismo alerta además de un “efecto expulsión” que ya condiciona los flujos migratorios y el mercado laboral, al determinar dónde pueden permitirse vivir los trabajadores más que dónde se encuentra el empleo.
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Jóvenes e inmigrantes, los más afectados
A diferencia del boom inmobiliario de principios de siglo, los indicadores de riesgo para la estabilidad financiera no apuntan a la acumulación de desequilibrios macrofinancieros pese al fuerte encarecimiento. La proporción de hipotecas para adquisición de vivienda habitual concedidas con mayor riesgo se mantiene en niveles limitados, y la vulnerabilidad financiera agregada de los hogares se sitúa en un nivel históricamente reducido.
El economista Santiago Carbó analiza la situación actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre "subidas significativas" en los precios de compra y explica cómo la escasez y los altos costos del alquiler y las hipotecas consumen los aumentos salariales de las familias.
La tasa de hogares propietarios de su vivienda habitual se ha reducido desde la crisis financiera de 2008, con un trasvase hacia el mercado del alquiler que afecta sobre todo a jóvenes y a nuevos residentes nacidos fuera de España. La compra de vivienda por parte de los jóvenes se ha reducido de forma notable en las dos últimas décadas, en una proporción mayor que la caída de su peso demográfico. Los jóvenes no emancipados que desean acceder a una vivienda en propiedad difícilmente pueden hacerlo sin apoyo familiar, mientras que quienes optan por el alquiler deben destinar una proporción elevada de su renta, especialmente en las grandes ciudades.
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Compras de extranjeros y turismo, el problema en la costa
Las adquisiciones de vivienda por parte de ciudadanos no residentes entre 2021 y 2025 supusieron el 7,4% del total de compraventas, por encima del 3,8% registrado en el boom de 2007. Su impacto es especialmente intenso en determinadas zonas: el 33,3% de las compraventas en la provincia de Alicante correspondió a no residentes, seguida de Málaga con el 27,9%, las Islas Baleares con el 23% y Tenerife con el 20,3%. En Madrid y Barcelona, el peso fue muy inferior, con el 1,6% y el 2,2% respectivamente. A esto se suma el peso de las viviendas turísticas, que representan el 1,5% del parque total pero alcanzan en torno al 10% del conjunto del mercado del alquiler, con especial concentración en zonas costeras y centros urbanos turísticos.
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